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2024-04-27 |作者：Shirley | 来源：Vanfun温房
BC省住房部本周一在一份声明中表示，省议会204号令已经获得批准，将于2024年7月1日正式生效。该法令填补了共管物业法人（一般是共管物业的业主委员会）可以无限期推迟获得折旧报告的漏洞，使物业的现状、维护需求和费用预期更为透明，也让业主们对公共财产的维修保养做到心中有数，有备无患。
在BC省，有超过3.4万家共管物业，150多万居民居住在不同类型的共管物业中。共管物业价格相对可负担，有比较完善的配套设施，日常管理由专人负责，业主比较省心省力。但是房价以外的负担并不小，除了每个月固定的物业费，业主还可能面临预算之外的特别征费，比如公共财产的重大维修保养费用和保险费等等。
一般情况下，共管物业都有应急储备金，以备不时之需。但这些储备金通常并不充足。因为不论物业公司还是业主，对于提高收费，都不积极。
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应急储备金不足，就导致对公共财产的预防性维护不足，出现问题时，往往也是能拖就拖，经常把小问题拖成大问题。BC省公寓业主协会曾经估计，维修工作每延误一年，维修成本就会额外增加10%至15%。
如果拖延太久，成本甚至可能会翻倍。此外，保险费也不容忽视。公寓业主除了给自己的居住单位投保，还要分担共管物业整体的保险费。新冠疫情初期，BC省一些质量不佳的新公寓楼和年老失修的老公寓楼纷纷出状况，报损申请激增，其中尤以水损最为常见。
再加上保险公司向物业管理人员支付介绍费的情况屡见不鲜，金额甚至能高达保费的20%。种种原因导致共管物业保费普遍上涨。据报道，2019-2020年，上涨幅度平均大约在40%左右，公寓业主怨声载道。
后来BC省政府出手，禁了保险介绍费。但是重大维护费用，仍然是悬在业主和保险公司头顶的一把剑。这背后的原因，与很多共管物业没有及时更新折旧报告有关。
折旧报告（Depreciation Report），也被称为应急准备金研究（Reserve Fund Study），由专业机构出具，详细说明共管物业拥有哪些公共财产和资产，其现状如何，以及30年时间范围内的预计维护、修理和更换成本。折旧报告可以帮助业主了解并保护他们的房产和投资，避免因意外的特别收费而感到意外，还为潜在买家、房贷和保险提供商提供关于物业的有价值信息。
但是这样重要的报告，很多共管物业是没有的。一方面，出具报告的费用昂贵，另一方面，报告可能暴露共管物业的负债等有损物业价值的信息，所以物业公司和业主对于获取折旧报告都不积极。
实践中，每年有四分之三的业主投票赞成，就可以一再推迟获取折旧报告。没有折旧报告，就可以当作共管物业没有问题，大家该住住，该卖卖，直到问题藏不住了，再收钱维修，谁摊上算谁的。
最新的议会204号令就是有针对性地弥补这一漏洞，其主要内容包括：
可以说，折旧报告就是共管物业的一份详尽体检报告，健康的物业不但保值升值潜力大，也让业主更加省心。今后不论是业主，还是有意购买共管物业的投资者，一定都别忘了索要并认真查看折旧报告。
