BC省住房部本周一在一份声明中表示，省议会204号令已经获得批准，将于2024年7月1日正式生效。该法令填补了共管物业法人（一般是共管物业的业主委员会）可以无限期推迟获得折旧报告的漏洞，使物业的现状、维护需求和费用预期更为透明，也让业主们对公共财产的维修保养做到心中有数，有备无患。
在BC省，有超过3.4万家共管物业，150多万居民居住在不同类型的共管物业中。共管物业价格相对可负担，有比较完善的配套设施，日常管理由专人负责，业主比较省心省力。但是房价以外的负担并不小，除了每个月固定的物业费，业主还可能面临预算之外的特别征费，比如公共财产的重大维修保养费用和保险费等等。
一般情况下，共管物业都有应急储备金，以备不时之需。但这些储备金通常并不充足。因为不论物业公司还是业主，对于提高收费，都不积极。
应急储备金不足，就导致对公共财产的预防性维护不足，出现问题时，往往也是能拖就拖，经常把小问题拖成大问题。BC省公寓业主协会曾经估计，维修工作每延误一年，维修成本就会额外增加10%至15%。
如果拖延太久，成本甚至可能会翻倍。此外，保险费也不容忽视。公寓业主除了给自己的居住单位投保，还要分担共管物业整体的保险费。新冠疫情初期，BC省一些质量不佳的新公寓楼和年老失修的老公寓楼纷纷出状况，报损申请激增，其中尤以水损最为常见。
再加上保险公司向物业管理人员支付介绍费的情况屡见不鲜，金额甚至能高达保费的20%。种种原因导致共管物业保费普遍上涨。据报道，2019-2020年，上涨幅度平均大约在40%左右，公寓业主怨声载道。
后来BC省政府出手，禁了保险介绍费。但是重大维护费用，仍然是悬在业主和保险公司头顶的一把剑。这背后的原因，与很多共管物业没有及时更新折旧报告有关。
折旧报告（Depreciation Report），也被称为应急准备金研究（Reserve Fund Study），由专业机构出具，详细说明共管物业拥有哪些公共财产和资产，其现状如何，以及30年时间范围内的预计维护、修理和更换成本。折旧报告可以帮助业主了解并保护他们的房产和投资，避免因意外的特别收费而感到意外，还为潜在买家、房贷和保险提供商提供关于物业的有价值信息。
但是这样重要的报告，很多共管物业是没有的。一方面，出具报告的费用昂贵，另一方面，报告可能暴露共管物业的负债等有损物业价值的信息，所以物业公司和业主对于获取折旧报告都不积极。
实践中，每年有四分之三的业主投票赞成，就可以一再推迟获取折旧报告。没有折旧报告，就可以当作共管物业没有问题，大家该住住，该卖卖，直到问题藏不住了，再收钱维修，谁摊上算谁的。
最新的议会204号令就是有针对性地弥补这一漏洞，其主要内容包括：
- 从2024年7月1日起，有5个及以上单元的共管物业必须以5年为周期（以前是3年）获得折旧报告。
- 自2025年7月1日起，以下6种专业人员有资格出具折旧报告：工程师、建筑师、应用科学技术专家、认证评估师、认证储备金规划师和工料测量师。
- 在2024年7月1日或之后但在2027年7月1日之前成立的新共管物业公司必须在第一次年度股东大会后两年内获得折旧报告，此后每5年更新一次折旧报告。
- 自2027年7月1日起，业主-开发商将为拥有5个或更多单位的新共管物业的第一份折旧报告提供资金：最低5000加元，每个单位增加200加元，3万加元封顶。。2027年7月1日或之后成立的共管物业公司必须在第一次年度股东大会后18个月内获得折旧报告。
- 没有折旧报告或在2020年12月31日之前收到上一份折旧报告的共管物业公司，如果位于大温地区、菲莎河谷或首府地区，需在2026年7月1日之前获得折旧报告；如果位于BC省其他地区，则截止日期为2027年7月1日。
- 折旧报告的内容包括物理组件评估和财务预测两部分。其中物理组件包括但不限于建筑结构、建筑物外部（含屋顶、屋顶平台、门、窗和天窗）、建筑系统（含电气、供暖、通风、空调、管道、消防和安全系统）、公共便利设施和设施（例如：游泳池、健身房、宾馆等）、停车设施和道路、公用事业、景观美化、室内装饰、阳台和露台。财务预测部分包括30年时间范围内预计由应急准备金共同费用支出的维修费用和应急准备金余额等信息。
可以说，折旧报告就是共管物业的一份详尽体检报告，健康的物业不但保值升值潜力大，也让业主更加省心。今后不论是业主，还是有意购买共管物业的投资者，一定都别忘了索要并认真查看折旧报告。
