加拿大央行最新发布的《金融稳定报告》发出紧急风险预警：倘若当前楼市低迷态势持续不变，到2027年，多伦多近一成按揭房主将无法办理贷款再融资或机构续约，全加拿大范围内，受此续贷难题影响的房主比例将达4%。
图自：the globe and mail
报告明确测算，明年多伦多地区将有9%的房贷借款人失去再融资资格，全国同类高风险人群占比预估为4%，楼市隐性风险持续凸显。
导致大批房主续贷受阻的核心原因，是房产市值大幅贬值。自办理按揭贷款后，房屋价格持续下跌，房主无法通过套现房产权益偿还贷款——这是目前市场最主流的再融资方式。除此之外，延长还款周期、更换贷款机构等常规解决办法也全部失效。多重自救渠道封闭后，这类房主很容易出现房贷逾期、断供等问题，进而引发连锁性的金融风险。
央行报告解释道：不少家庭原本依靠再融资缓解还款压力，但若房产权益不足、达不到金融机构的放贷门槛，就会直接丧失再融资资格。持续走低的房价，正在显著抬高家庭房贷拖欠的风险。
数据显示，加拿大房价已连续四年下行，多伦多楼市的下跌幅度最为突出。当地房屋均价较2022年3月的历史高点大幅回落，累计跌幅达33%。随着房产价值持续缩水，评判房贷安全的核心指标——贷款价值比（LTV）持续走差，房主的还贷风险大幅攀升。
图自：the globe and mail
所谓贷款价值比（LTV），指的是房贷欠款总额与房产当前市场估值的比值。举个例子：一套房产估值100万、房贷剩余80万，对应的LTV比率即为80%。根据加拿大联邦银行监管规定，LTV比率超过75%，就会被划定为高风险房贷，难以通过常规再融资审核。
央行本次风险测算基于既定市场情景：针对2027年需办理按揭续约的借款人，筛选出当前LTV比率超80%、家庭收入被住房成本严重挤占，且无法将还款摊销期延长至25年常规期限以外的高风险人群。同时严格遵循联邦保额按揭贷款规则：家庭住房成本支出占收入比（毛债务服务比率）上限为39%，住房及全部债务总支出占收入比（总债务服务比率）上限为44%。
更严峻的是，报告进一步预警，若房价在现有基础上再下跌10%，房主续贷难的风险将大幅攀升：多伦多地区无法再融资的借款人比例将升至12%，全国比例也将增至7%。
虽央行提及，部分借款人若继续与原贷款机构合作、不更改贷款核心条款，可顺利完成续约，但报告已然证实，一批房主正承受远超市场平均水平的重度财务压力。
加拿大房地产投资机构Centurion Asset Management首席经济学家Carl Gomez预判：“楼市房贷的压力还将持续加剧。”
目前，多伦多地区的按揭违约速度已显著领跑全国。作为加拿大房价最高的城市之一，多伦多房贷单户规模普遍更大，在当前高利率环境下，房贷续约后的月供压力大幅增加，房主还款负担急剧加重。
加拿大信用数据机构Equifax Canada的统计数据印证了这一风险趋势：今年第一季度，多伦多地区按揭逾期率同比飙升57%，逾期率达0.41%（逾期定义为连续90天及以上未偿还房贷）。反观全国市场，同期房贷逾期率同比上涨32%，整体逾期率为0.28%，多伦多楼市风险远高于全国均值。
此番加拿大央行的风险预警，清晰点明了低迷房价与房贷续贷危机的深度绑定关系，也让加拿大楼市暗藏的隐患彻底浮出水面。眼下，全国数万房主深陷续贷困境，其中多伦多购房者的压力最为突出。在房价下跌、高利率持续的双重挤压下，楼市断供的风险仍在不断累积、蔓延，加拿大房地产市场的严峻考验，才刚刚开始。
信息源：the globe and mail
