经过数年的高速调整与激烈博弈，加拿大租赁市场于2026年逐步进入相对稳定阶段。全国平均空置率回升至3.1%，同期移民人数同比下降18%。在需求放缓的背景下，越来越多房东开始提供租赁激励措施，以提升物业吸引力，整体市场压力较此前明显缓解。
然而，在表面趋于平衡的市场环境之下，新的潜在风险正在逐步显现。
尽管当前租赁供需关系趋于均衡，但主要城市的住宅开工量已出现放缓迹象，尤其是高层公寓供应明显收缩。同时，项目取消数量持续增加，加之房地产开发周期通常长达数年，当前的建设放缓可能在未来两至三年内重新引发供应短缺风险。
liv.rent 发布的《2026年加拿大租赁市场趋势报告》对这一关键转型阶段进行了系统性分析。
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liv.rent《2026加拿大租赁市场分析报告》
报告基于平台专有房源数据、对750余位房东与租客的问卷调查，并结合 Canada Mortgage and Housing Corporation、Bank of Canada 及 Statistics Canada 的研究资料，全面梳理了加拿大主要市场的租金走势、人口流动变化、住宅建设活动以及未来供应风险。
以下为《2026年加拿大租赁市场趋势报告》完整版中的摘要：
加拿大概况
2025年移民数量将大幅放缓
新冠疫情后，加拿大移民人数曾出现阶段性回升。然而，至2025年，移民规模再度显著回落，同比下降18%，创下有记录以来最大的年度降幅。
几乎每个省份都出现了 两位数的降幅，这表明经济放缓是全国普遍现象。
这一变化与联邦政府最新修订的移民规模规划高度一致，表明政府对人口增长采取了更为谨慎的态度。
安大略省和卑诗省占加拿大移民出境近七成。
2025 年，加拿大的移民外流主要集中在 安大略省 和 卑诗省，两省合计占全国外迁人数的近 70%。
其中，卑诗省 的移民出境同比增幅达 32%，为全国增幅最大的省份之一。
加拿大各省之间的人口流动减少。
2025年，省际移民（人口在各省之间流动）也放缓，同比下降6%。
阿尔伯塔省吸引了大量人口流入，共有65,573 人迁入，比往年有所减少。
安大略省的居民迁出人数最多，共有76,652 名居民搬离。
总体而言，加拿大境内的人员流动正在降温。
加拿大移民人数创历史新高——十年来最大规模的人口外流
加拿大13 个省和地区中有 11 个省和地区的居民离境人数同比增幅达到两位数。
2025 年，有 95,733 名加拿大人移居国外，比 2024 年增长 17%，是 2011 年以来的最高水平。
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卑诗省
卑诗省仍然是加拿大移民最青睐的第三大省份。
该省吸引了加拿大 13% 的移民，落后于魁北克省（15%）和安大略省（43%）。
然而，在经历了长达十年的持续人口扩张之后，卑诗省的人口增长趋势开始出现逆转。
自 2012 年以来，卑诗省首次出现人口负增长，预计到 2025 年，该省将与安大略省一起成为仅有的两个人口下降的省份。
卑诗省成为全国仅有的四个住宅开工量同比下降的省份之一。
2025年，卑诗省的房屋开工量同比下降5%，成为仅有的四个出现下降的省份之一。
大温哥华地区租金因移民人数减少而下降
2025 年 8 月，大温哥华地区的租金开始面临更大的下行压力，与此同时，卑诗省第三季度的移民人数比第二季度增加了 50%。
阿尔伯塔省
在经历多年强劲的人口扩张后，阿尔伯塔省的移民热潮正在降温。
人口流入速度明显放缓，移居该省的加拿大人数量同比下降 16%，从 2024 年的 77,761 人降至 65,573 人。
阿尔伯塔省房屋开工量在全国排名中跌至第三
阿尔伯塔省的增长主要由公寓建设推动，公寓开工量增长了 29%，而独立屋建设则下降了 4%。
继2024年增长之后，卡尔加里租金在2025年出现逆转。
2025年卡尔加里所有类型房屋的租金同比下降，其中两居室房屋的租金降幅最大。
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安大略省
安大略省推动加拿大移民潮，离境人数创历史新高。
2025年，安大略省录得44,758人净迁出，创历史新高，同比增加14%，显示出跨省人口流动压力持续加大。尽管如此，安大略省仍然是全国移民的首选目的地，占加拿大新移民总数的47%。
安大略省住房供应受住宅开工量两位数下降影响
2025年安大略省的房屋开工量同比下降17%，所有类型的房屋开工量均出现下降，其中公寓建设量下降9%。
多伦多租金下跌。
2025年，整个多伦多市的租金价格均呈下降趋势，几乎所有社区都受到影响，无论是带家具还是不带家具的出租单位，均出现不同程度的租金回落。
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新斯科舍省
新斯科舍省在省际移民增长方面仅次于阿尔伯塔省。
2025 年，新斯科舍省的省际移民增长量仅次于阿尔伯塔省，位居第二，净增居民 2446 人。
新斯科舍省房屋开工量上涨，但竣工量落后于需求。
2025年，新斯科舍省的房屋开工量将达到8732套，在全国排名第五，与魁北克省的增长速度持平。
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魁北克
人口外流加快，抵消了稳定的移民流入。
2025 年，魁北克省的移民外流大幅上升，同比增加 21%，达到 12,691 人，创下自 2017 年以来的最高水平，并超过全国的增幅。
魁北克省房屋开工量领先加拿大。
2025年，魁北克省成为加拿大最强劲的住房市场之一，房屋开工量同比增长32%。
蒙特利尔租金飙升至2024年水平以上，随后在8月后暴跌。
尽管租金价格面临整体下行压力，但Verdun和Westmount的大多数户型租金仍逐年稳步上涨。
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房东与租客：意见分歧
此外，我们调查了超过 750 名租客和房东，以了解他们对当前租赁市场以及人工智能日益发展的看法。
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九成租客认为房东从租赁中获利。
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43% 房东表示，目前的租金收入不足以覆盖开支。
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仅有六分之一的租客和房东在使用人工智能。
数据收集方法
2026 年 liv.rent 租赁市场趋势报告 基于 liv.rent 房源列表的数据，以及从其他热门租赁平台手动收集的房源信息。我们的分析方法仅关注 当前要价租金。与某些包含整栋楼宇数据（可能包括受长期租金管制单元）的政府报告不同，本报告反映的是 实时市场状况和活跃房源价格。
在分析影响市场的各类因素时， liv.rent 参考了加拿大统计局、Canada.ca、加拿大住房抵押贷款公司（CMHC）等可靠数据来源，以及加拿大主要媒体的相关报道。
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