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温哥华市政府霸座引爆住房危机

原创2024-07-02 |作者:黄海 | 来源:黄海

温哥华房价一直站在加拿大“紫禁之巅”,限购、加税并没有如期望的那样“平缓曲线”,而是让购房者,特别是首次购房者更加焦虑和挫败。《星岛日报》甚至不惜用“温哥华龟速建设”、“温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊”来形容温哥华住房可负担性问题。

《温哥华日报》在五月底公布了温哥华市政府房控2024夏期末成绩:2023年秋,卑诗省政府对温哥华市制定了一个增加房屋供应的KPI:要求在五年内建造28,900个住房单位。截至2024年3月31日,温哥华市仅上新1560个住房单位,也就是温哥华市政府仅完成了年目标5,202个单位中的30.1%。

那么,高房价的真正根源在哪里?是土地供给过少?房地产市场的投机行为?还是政府对房地产市场的监管问题?

对此,UBC大学两位社会学学者联名撰写了一篇名为《如果温哥华的公寓再高20%会怎么样?What if recent apartment buildings in Vancouver were 20% taller?》的文章,指出温哥华市政府自己给住房供应建设设置了很多障碍,特别是对城市里建筑的方式、地点和高度,这在一定程度上阻碍了住房的开发和供应。

观景限制

温哥华的景观保护政策旨在保护城市特定视野内的自然景观,确保市民能够在城市的某些位置观赏到如山脉、海洋等美景。这些景观保护线(view cones)是多年市政规划的结果,目的是维持城市景观的独特性和美观性。然而,随着住房危机的加剧,越来越多的人认为某些只能在特定位置短暂观赏的景观保护线应该被取消,以便增加更多的住房供给。

例如:Charleson景观保护线

Charleson景观保护线

根据温哥华市政府网站公开数据,Charleson景观保护线位于Charleson Park(西六街), 对面就是温哥华市中心耶鲁镇,而所谓的Charleson景观保护线是两张公园椅。坐在椅子上的人们可以看到福溪水岸的波光倒影,和远处Grouse山景。

问题来了?假设温哥华市政府移除Charleson景观保护线,对楼市供应的影响面有多大?

根据Vancouver View Cones and Housing Supply Study,假设移除一个Charleson景观线,也就是一个人坐在一张公园座椅上目光所及处所有楼体增高20%,甚至更高,结果就是增加近12,200个住房单位。

假设移除Granville Bridge 3个景观保护坐标、Cambie Bridge4个景观保护坐标或将直接给温哥华住房市场提供3万个住房单位。

楼高限制

根据温哥华市政府公开的数据,位于温哥华市Grant街1535-1557号的开发项目最初计划是建成一个6层公寓,但随后被批准只能建高5层。甚至一栋位于1805 Larch的租赁公寓也因市政府要求的“停车位限制”从6层楼减少到5层楼。此外,708 Renfrew Street的开发项目也被温哥华市政府要求“减少体量”,导致项目最后付之东流。

Larch的租赁公寓审批前、后建筑效果图

下图是来自加拿大按揭和住房公司(CMHC)显示过去5年大温哥华地区新建住宅单位的总数,以及假设每年增加20%后新建单位的增量

数据来源CMHC

总体来看,过去五年中大温哥华地区共有81,317套公寓完工。如果这些公寓所在的建筑平均高出20%,那么就会有额外的16,263个住房单元,从而导致大温哥华地区的总住房存量增加1.5%。根据经济学中的需求的价格弹性计算公式,这一额外的住房供应将导致价格和租金下降3.7%。

此外,根据加拿大按揭和住房公司(CMHC)数据,2023年,大温哥华地区两居室公寓的平均租金为每月2,601加元。如果过去五年内建造的公寓楼平均高出20%,那么平均租金将会每月减少93加元,每年节省大约1,120加元。

可能有人认为将平均租金从每月2,601加元降至2,508加元是“洒洒水”。但如果温哥华市政府允许开发商建设更多住房单位,住房存量可以增加约25万单位,相当于23%的增幅,这或将导致平均租金下降40%,40%!

 

廉租限制

温哥华市政府目前的民用住房建设政策采取的是廉租房优先。很多人认为增加、优先福利住房可以实现“人人有房住”的伟大理想。可是,温哥华市政府的廉租房政策的严格分区和建筑限制无意中减少了非福利房建设总量,导致占人口总量55%的租客在有限供应的住房市场“厮杀”,败阵下来的人会向下进入廉租房市场继续“拼命”。这场“鱿鱼游戏”的结果就是廉租房不廉价,大部分的穷人躺在沙滩上。

温哥华市政府这种“霸座”行为,强制性保护某些地段的某些景观是满足哪些人的需求?是奔波在马路上的外卖小哥,是拿着饭盒挤天车的超市大妈,还是在医院加班的护士妹子?

所谓的改革,包括住房改革,难道不是把资源推手从政府部门向实业、私人转移,强力抑制裹挟吗?房控的最终目的难道不是把利益留给更大的群体,而不是分配价值的人吗?

最后,试问完成工作量30%的打工人过得了试用期吗?

数据来源:

https://council.vancouver.ca/20190514/documents/p4.pdf
https://doodles.mountainmath.ca/posts/2024-04-11-what-if-recent-apartment-buildings-in-vancouver-were-20-taller/index.html
https://www.civitasdesign.com/projects/vancouver-view-cones-housing-supply-study
https://vancouver.ca/home-property-development/charleson-seawall-protected-view.aspx

fungo

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