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旧宅入手,装修重建如何选择?

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作为世界热门移居城市,持续涌入的移民,使得温哥华房市热度居高不退。2016年海外买家税实行后,表面看来大温房屋绝对销售量放缓,但是持续走高的房价和稳定的成交比率,标志着温哥华地产市场依然炙热。
很多业主和投资人购入售价较低的大温老宅,“改头换面”后转手,获得成倍利润。 然而所谓“改头换面”究竟如何操作,装修还是推倒重建?每个房屋更适合哪种方案?本期诗玛沃客建筑专家专题文章,分析大温旧宅市场,和您一起探讨如何旧宅焕新。

一、地理位置决定投资回报率
大温旧宅多数具有两个特点:土地面积大、空间利用率低。寸土寸金的温西是典型区域之一:建筑面积为2000-4000尺之间的房子,总占地面积常高达7000-10000尺。单户占地面积巨大,城市用地需求日益增加却“无地可用”,这样的窘状迫使市政不得不采取相关措施寻找土地。老城区本拿比特殊的地理条件,缺地状况同样严重,东、西被满地宝、新西敏及温哥华等多个城市包围的本拿比、北邻布勒内湾、南被菲沙河阻隔,全境被山丘、土坎、河谷带状区块覆盖,整个城市可供创造性开发的土地少之又少,住宅地更是良土难求。
炙手可热的土地现状,推倒重建城中老旧大宅、增加建筑密度,可以增加投资回报率。具体方式有二:1)根据新的市政划区,增加新建独立屋容积率。2)重新申请市政划区,将现有独立屋用地类型改为双拼屋,或两块独立屋用地。
二、市政政策
在3月1日Urban Land Institute上,温哥华市长罗品信表示要尽一切努力提高低密度住宅区密度。他说,“将一栋独立屋变成两栋较小独立屋是顺应时代潮流之举。”明确表明现任政府鼓励新建房的态度。
2016年,大温地区颁发建房许可证数量达到近10年来最高。温哥华市议员Geoff Meggs曾公开表态:“2016年政府增加200万预算以雇佣人员处理积压申请。”不仅如此,温哥华政府对外宣称新试点全新政策审批速度将提升3倍,获批重点将会是罗品信所提及的“低密度住宅区”;换而言之,政府将重点鼓励扶持修建新房,老旧住宅推倒重建以增加建筑密度,审批将较快较容易。

三、健康隐患
笔者从业多年以来,大温各市政不断对Building Code,建筑标准,作出系统性更新升级,以保障房屋安全和舒适程度。包括通风隔热系统、过滤系统、排水系统等相关部分,其相关细节标准近年来都有很大提高。
很多数十年的旧宅,经过维护和装修,尤其厨房和卫浴部分,表面看起来大多保养得当。但是,隐藏的部分如房屋隔热不良、渗水、霉变,甚至长久未曾清洗积攒了大量杂物及灰尘的通风系统等,处处潜伏着健康隐患,对于有老人和孩子的家庭,问题更严重。因此,过于老旧的房体,专家建议还是应该将重建作为首选。
三、旧宅风水
对于华人买家而言,风水是其考虑的另一个重点。多数早期住宅,由于设计原因,建筑部分隐藏着严重的风水禁忌。比如旧宅中用来隐藏通风管道的外置dropped ceiling,下沉式天花板中从外直穿屋中的管状物,并不仅仅是一根包裹在天花板内的细管,而是我们常说的 “穿心煞”,住宅中最忌讳的“煞”之一。即使被包裹,也可能引起居住者“凶”或“病”煞。因此,旧房是否改建需要考虑这类隐患,如果问题较严重,改建成本高,可以考虑推倒重建。
综上所述,入手老宅后,选择装修还是重建,诗玛沃客专家提醒业主应该从经济、健康多种因素,综合西人技术和东方文化,多角度多层次综合考虑后决定。寻找一支专业团队对老旧住宅检查分析,做好开工前房屋重建评估咨询工作,在有效控制成本、保证工期的前提下,做出最好的选择。

本文发布于: 2017-3-31 20:31
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