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2017加拿大及卑诗省房市走向大解析

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在过去很长一段时间里,加拿大由于开放的移民政策,完善的金融系统,宽松的人文环境和持续增长的经济势头受到了房地产市场买家和投资客的青睐,而房市繁荣带来的巨大收益也直接拉抬加拿大联邦和各省GDP的高指标,毫不夸张的说,在部分省份比如卑诗省,房地产产业实际上已经成为支撑整个省的顶梁柱和命根子。
但是任何事情都有其两面性,不可否认的是,由于房市需求始终存在,市场供应尤其是土地供应存在某种程度的短缺,外加个别投资客通过炒房搅乱了整个房地产市场,近几年以来加拿大大城市诸如温哥华和多伦多爆发住房危机。一般家庭和年轻人无法承担房价,生活异常艰辛,企业也面临人才流失和招不来人的窘境,当地居民感到自己的家园在丧失从而严重不满,极右排外势力也借机煽风点火试图捞取政治资本。如果住房危机始终得不到有效解决,会对加拿大社会的稳定产生极其不利的影响。
2016年过去的一年中,加拿大联邦政府通过收紧房贷政策企图为过热的楼市降温,卑诗省更是推出针对外国买家的15%物业附加税打压房市,从目前情况来看,住房危机并没有因此得到根本缓解,而且原本繁荣的楼市突然衰退也影响到了相关产业的经济发展。如今2016已经成为历史,2017年向我们敞开了大门,在新的一年中加拿大及卑诗房市走向究竟如何,对我们的生活和总体经济环境又会带来何种冲击? 本期《高度》地产周刊将独家剖析2017年加拿大及卑诗省房市走向,希望能为广大关心楼市前景的朋友们拨云睹日,指点迷津。

加拿大楼市纵横:谨慎乐观的2017年
毋庸置疑,加拿大楼市在2016年遭受了各级政府的政策连环打压,整体走势趋向低谷,因此业界有许多人担心在新的一年里加拿大楼市的衰退会持续相当长的一段时间甚至会有崩盘危险。但实际上加拿大楼市无论如何都会稳中求进向前发展,过多的忧虑无异于是杞人忧天。
就加拿大总体房地产市场走向来说,人口的增长决定着房屋市场需求始终存在,只要市场需求依旧火爆,就注定了加拿大房市不会轻而易举崩盘。根据相关统计数据预测,2017年加拿大的人口增长率为1.5%,而自2013年以来加拿大的人口增长率始终在1.2%左右徘徊,人口数量的增长对于加国房市来说绝对是一个利好。
2015年联邦自由党上台以来,虽然具体颁布的移民政策相比选前承诺有所保留,但总体方针是欢迎移民,向移民敞开胸怀。2016年春加拿大移民部长麦家廉(John McCallum)公布了移民配额为30万人,尽管被批评经济类移民数量减少了两万人,增长部分被用于难民和团聚移民项目,但经济界人士普遍看好,这对房市来说也是一个积极的信号。

贷款按揭中介Dominion Lending Centres首席经济学家Sherry Cooper认为移民配额的增加对于加国经济来说是非常好的,尤其是许多移民呈现年轻化趋势和熟练掌握技能,同时他们希望在不同的地方定居扎根,而不是仅仅局限于温哥华和多伦多。加拿大房屋与抵押贷款公司和皇家银行则预测2017年没有理由担心移民配额会减少,届时仍会将配额维持在历史水平之上。
与此同时,加拿大不断蔓延的人口老龄化趋势也会是楼市稳定的一个契机,这方面所体现出的需求应值得所有投资者的留意。根据加拿大统计局2015年统计结果表明,加拿大65岁以上长者的人口增长率达到了3.5%,几乎是总人口增长率的四倍,形势不容乐观。目前加拿大退休人口数量为580万人,到2017年预计会增长到620万人,如果一直是这个趋势的话,截止到2030年,加拿大退休人口会以每年30万的平均水平增加,人口老龄化将在未来不可逆转。
但是对于加拿大房市来讲,人口老龄化同样会带来促进作用。首先就退休长者而言,为了更好地适应退休后生活,他们会选择对自己的现有住宅进行翻新,这给房屋装修业提供了良好的市场来源。此外长者更青睐于设施齐全和生活空间舒适的公寓或者寄宿式住宅,这方面不仅对房市来说有着新的需求来源,更重要的是部分长者会选择卖掉现有住宅,从而使得房市会有源源不断的二手房源。RE/MAX Escarpment Realty地产经纪Conrad Zurini就对此抱有乐观态度,他还认为长者即使退休也不希望与自己的家庭和朋友相隔太远,鼓励投资者多留意一下周围二手房市场,关注人口老龄化这一社会走向。
经济基础决定上层建筑,稳定的经济发展也是2017年加拿大楼市的向上推动力。根据国际货币基金组织的预测,加拿大将是七国集团中在2017年经济增长最快的国家之一,仅仅尾随美国后面。道明银行,加拿大央行和经济合作与发展组织则预测加拿大2017年经济增长率为2.2%,显示出对于新的一年的加拿大经济增长充满信心。
此外长期低迷的油价会在2017年呈现出回温趋势,加拿大咨商局甚至预测届时油价会确保在70美元的水平,对于能源省份阿尔伯塔,萨斯喀彻温和纽芬兰来说是振奋人心的消息。如果到时候应证了上述预测,可以预期的是加拿大楼市也会保持同样强劲势头,逐步走出阴影。
此外加拿大在2017年的低利率也为良好走向的房市奠定了基础。
联邦政府的政策走向同样起到了定心丸的作用。从上次大选开始,巨额投资基础设施建设被视为是联邦自由党的重要施政纲领,更被总理特鲁多(Justin Trudeau)看作振兴加拿大经济的灵丹妙药。在这笔总金额为1,200亿加元的基建投资中,第一笔拨款118亿加元已经准备到位,其中包括公共交通系统的改善,与卑诗关系最紧密的温哥华百老汇地铁建设费用也在里面,有专家表示交通系统的提升将直接对所在城市周边地产起到催化剂的作用。
但是任何事情都有其两面性,加拿大全国房市走向也是如此。尽管2017年相关预测都对加拿大经济抱有乐观态度,不过一个不能忽略的事实在于加拿大经济并没有彻底走出衰退,楼市依旧处于低谷期,提醒着人们不能对加拿大房地产市场在2017年的走向过于掉以轻心。事实上一些负面因素也在制约着加拿大楼市的走向与动态,对于投资者来说需提前做好预案,有备无患。
一般来说,失业率在5%范围内浮动被经济学界认为是正常表现,可是加拿大近两年来的失业率一直处于较高水平。根据加拿大统计局的预测,2017年加拿大失业率在7%左右,显然已经超出了正常浮动范围。如果此时我们回过头再看加拿大统计局2016年10月的统计,就会发现由于全国经济环境的不景气,新创造的就业机会以兼职工作为主,全职工作总体呈现下滑趋势,在这种情况下年轻人更加负担不起房价,住房市场的购买力会进一步受到挫折。
就加拿大全国房市而言,供应不足始终是一个严峻问题,但这个问题在2017年却将演变为供过于求从而导致库存过剩,与此同时销量的涨幅也会受到遏制,呈现涨幅减少的趋势,这对本国地产界俨然是一场大考。
加拿大地产协会预测,从微观上来看,2017年加国房市销量将减少0.6%,其中最受买家关注的卑诗省将减少4%,安省则为1%,阿尔伯塔和萨省则是勉强反弹,只有曼尼托巴和魁北克呈现逆势上扬,分别增长2.8%和1.8%。另根据加拿大住房与抵押贷款公司的分析,2017年全国范围内销量将下跌3%,均价维持在501,100加元,仅仅比2016年同期上涨1%。而全国新建房屋开工量预计在172,600间至183,000间之间,比2016年同期要多很多。
最后一个需要特别关注的要素在于2016年10月加拿大财政部收紧房贷政策,推出抵押贷款测试,此举对于有意买房的首次购房者来说无异于是沉重的打击。有专家表示,联邦政府的房贷收紧不仅影响了外国买家,更影响了本地买家,特别对于首次购房者来说,他们需要积累更多的金钱才能符合要求,而就那些刚刚毕业踏上职场准备奋斗几年成家的年轻人来说,买房将变得更加困难,而2017年联邦房贷政策也丝毫没有放松的迹象。

2017加拿大地产关键数据
GDP增长率:2.2%
失业率:7%
人口增长率:1.5%
房价走向:减少增长
新屋开工量:172,600间至183,000间之间
优势
低利率
人口增长
投资者和租户的高兴趣
问题
失业率增长
供过于求和库存过剩
贷款紧缩限制的继续
2017卑诗房市展望:艰难中突围
卑诗省作为地球上最宜居的省份一直是地产市场的宠儿,而温哥华作为卑诗乃至加西重镇也一直受到买家的重点关注。曾几何时,卑诗的房地产业为全省经济奉献出了可观的GDP,但不可否认的是炒房活动也很频繁。自从卑诗省府推出外国买家税以来,整个卑诗楼市如同遭遇重挫,不少买家和经纪都对2017年卑诗房市走向抱着悲观态度。不过现实情况是房市是省府的摇钱树,无论是哪一个党执政都不会打压起来不留余地,尽管2017年卑诗房市会出现艰难局面,但我们也不必完全不抱期望。
从卑诗省2017年经济走向来看,强劲的经济增长和人口增长是房市会得以支撑的根本保证。加拿大咨商局认为2017年卑诗GDP增长为3%,道明银行和皇家银行对本年度卑诗GDP增长预测幅度分别为2%和1.9%,此外卑诗失业率在6%左右,皇家银行认为这是过去七年以来最低的,主要经济数据的亮眼利于本省房地产市场的稳定发展。

此外,加拿大住房与抵押贷款公司预测2017年卑诗省会增加3.74万名新移民,人口增长幅度为1%,居民人数的增加显示出房市的需求不会中断,这对于房地产市场来说是一个十分积极的讯号。
但是自从卑诗省府下重拳打击房市以来,负面影响已经开始浮现,首当其冲的就是外国买家税的副作用,尤其是给大温地区的地产销售带来了困难局面。即使是不受外国买家税影响的卑诗省内陆地区和其他地区,也呈现出销量下跌的趋势。
根据卑诗地产协会的预测,2017年卑诗楼市销量下跌幅度为7.8%,其中除大温以外的菲莎河谷地区将下跌9.7%,奥肯根地区则会下跌11.9%,奇利瓦克地区下跌最为严重,达到了18.3%。不仅仅是卑诗地产协会,皇家银行,道明银行和加拿大房屋与抵押贷款公司同样唱衰卑诗房市销量,他们认为今年卑诗省房屋销量跌幅在11%到17%之间,已经给卑诗房市敲响了警钟。
卑诗省房屋均价和房屋开工量在2017年预计也不会太乐观。根据相关数据表明,今年卑诗房地产平均价格会在722,900加元到786,100加元之间,同最火爆时期突破百万大关相比,明显逊色不少。至于新建房屋开工量,2017年卑诗独立屋新建数量预测为10,200间至10,800间之间,联排屋新建数量则在21,200间至22,800间之间,开工量的下跌与之相对应的是需求的不断上升,供需矛盾如何解决将考验执政当局的智慧。
除此以外,卑诗省传统矿业和原材料业将在2017年面临严峻挑战,从而或对本省经济带来几分不确定因素。卑诗软木质地优良,是对美贸易的王牌产品,2015年的出口额就达到了33亿美元,美加双方在软木方面有着互惠贸易协定。但是随着这项贸易协定濒临到期,美国商务部已经展开反倾销调查,如果最后判定损害了美国相关产业利益,届时卑诗将面临巨额反倾销税。而卑诗省矿业也面临着低原材料价格和监管滞后的冲击,一旦卑诗木材业和矿业遭遇重大挫折,本省经济发展势头肯定或多或少受到不同程度影响,而房地产市场也会自然而然地受到波折。
就买家主要关心的卑诗房产分布地区而言,大温地区,菲莎河谷地区,奥肯根地区和卑诗北岸地区的具体情况也有所不同,买家需要多比较分析才能做出对自己有利的选择。其中大温地区房市早在外国买家税征收以前就显现出颓势,如今再加上联邦政府新房贷政策的出台,2017年大温房市注定会进一步受到冲击。相较于大温地区的颓势,菲莎河谷地区或将成为本年度卑诗房市的一颗新的亮点,尤其是兰里,阿博斯福和奇利瓦克一带需求量在显著上升,与此同时当地的产业化创造出了新的就业机会,将促使房地产市场保持稳定。
奥肯根地区则是卑诗房市2017年最具有前景的地区,欣欣向荣的经济,适宜的气候和舒适的生活方式吸引来不少经济类移民搬来此处工作和生活,巨大的投资潜力也是奥肯根地区房市受到青睐的关键原因。卑诗北岸地区是卑诗省传统产业的一个分布区,这里经济产业星罗棋布,特别是液化天然气项目的落户为当地带来了新的机会。但有一个不利因素在于当地工人因为收入原因,并不能完全满足住房市场的消费需求,不过可以预见的是进入2017年以后这里的租房需求会开始出现质的飞跃,对于投资者来说或许是一个难得的投资机会。

2017卑诗地产关键数据
GDP增长率:1.9%
失业率:6%
人口增长率:1%
房屋均价:722,900加元到786,100加元之间
新屋开工量:独立屋为10,200间至10,800间之间,联排屋为21,200间至22,800间之间
优势
强劲经济发展
人口增长
教育设施的扩建
问题
软木贸易协定的到期
外国买家税
矿业原材料低价格和监管滞后
尾声:应全面看待加国及卑诗房市走向
时隔至今,房地产业在卑诗省乃至加拿大的经济地位已经举足轻重,从宏观角度来看房市绝不会出现立即崩盘的局面,无论是省政府还是联邦政府在为房地产业降温的同时也不会坐视这一能下蛋的金鸡全面萧条,从长远来看我们完全有理由对本国房市保持信心。但是对于住房危机,各级政府的强力打压等带来的不利因素也不能掉以轻心,只有审慎全面看待房市走向,方能在2017楼市大潮中站稳一席之地。
高度2017地产投资小贴士
如果要想在2017年加拿大和卑诗房市独占鳌头,抢得先机,了解一些基本原理是十分必要的,而这些看似简单且共通的原理依旧有着其独特的参考价值,下面是高度2017地产投资小贴士,希望对有意买房投资的朋友有所帮助。

失业率对房市的影响
通常情况下,如果就业市场因高企的失业率受到波折,将直接影响年轻人潜在买家。当年轻人因失业率进一步冲击而无法买房的时候,购房需求的增加会得到限制和波动。

人口增长对房市的影响
从房地产业的角度来讲,地产的供需之间是明显成正比的。如果未来无论是联邦还是各省移民政策保持开放的姿态,移民的大量涌入后所做的第一件事就是尽快安家,那么随着人口数量保持增长势头后当地房市必然会被带热,房价会得到提升,这对于楼市来讲绝对是一条利好消息,人口红利对于房地产市场的影响绝不能被轻而易举忽略。

产业结构升级规划对房市的影响
一般来说,产业结构的调整和基础设施建设对房市的影响同样是积极正面的正比作用。如果有新建道路的开工和交通系统的改善,在现如今四通八达交通互联网的作用下,生活在附近的居民通勤状况将得到大大改善,而随之相对应的是周围房地产市场的热门和房价的上涨。此外产业结构的调整会创造出新的就业机会,对于地产界而言则是新的购房需求的创造,这对于房市而言会进一步推动开发商投资的兴趣和带旺买家对住房购买的热潮,所以说产业结构和楼市的兴衰同样密不可分。

出租市场对房市的影响

严格来说并不是所有人都能负担得起高昂的房价,在这种情况下租房是最经济实惠的选择,而出租市场的影响无论是对于哪一方面来讲都有着不同的意义。对于投资客来讲,在热门地段投资具有高回报价值的出租屋既满足了市场需求,也能获得一笔不菲的盈利。对于租客来讲,租房市场的火热可以为他们带来更多的选择需求,也可能会因为供不应求而造成租房难的局面。对于政府来讲,以温哥华市为例,出台征收空屋税的政策,希望能把更多房源推向市场解决租房供给需求,同时也为政府开辟了收税的新途径,但究竟成效如何仍有待实施以后的具体检验。

本文发布于: 2017-1-7 10:53
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