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楼市调控这把剑指向何方?

2020-08-28 |作者: | 来源:

高度地产周刊原创稿件,未经允许请勿转载


导语:
温哥华的房市前景开始变得扑朔迷离,当政者高调喊降温,但其实只看到高高举起的拳头,却是轻轻地落下;有的专家说牛市已走到尽头,话音刚落价量齐声,据说紧接着还有一轮新高潮,因为传统旺季即将来临。本期《高度》特别为读者总结楼市近期的表现,以及有关当局的政策走向,希望能帮助大家拨开迷雾,看清问题的本质。

正文:
6月份,加拿大大约一半的住房市场销售出现降温,即使是在受到低库存影响下炽热的温哥华房地产市场也不例外。位于渥太华、下辖100多个分支机构的加拿大房地产协会(CREA)宣布,通过电脑放盘系统上市的房屋成交按月下降0.9%,加上经过季节性调整的5月,过去的两个月与4月份峰值相比,累计下降了2.6%。
CREA主席在一份声明中表示“虽然全国住房市场总体而言销售依然强劲,但是在不同地区之间差异较大。”他是指,卑诗省和安省销售活跃,价格增长依然强劲,其他地区因为前景不明朗及市场疲弱,购房者态度谨慎。
6月份全国房地产销售在季节性调整的基础上,数量增长了5.2%,MLS基准价格上涨13.6%,是自2006年至今最大涨幅。不过CREA也注意到,其实自2月份以来市场已经失去动能,当然这是指全国而言。
房价是涨是跌专家各说各话

相比全国其他地区从5月起房地产销售下滑的态势,大温、菲沙河谷及多伦多市场,几乎撑起了半壁江山。CREA首席经济学家Klump的解读是,虽然上月全国房销出现下降,但是卑诗省低陆平原和大多伦多市场,由于供需关系不平衡,房价按年仍出现双位数的涨幅。
BMO首席经济学家Douglas Porter也警告市场,不要被6月份温和的销售数字所误导,简单看看自今年以来销量及价格双双呈现双位数的增长,就足以证明这个市场的炽热程度,他以“喷火的住房市场”为题,形容市场失控的状态。他接着提醒,随着进入夏季,本地还将迎来楼市传统上的销售旺季,言外之意,有另一波上涨行情在后头。
当然也有不同的声音,加拿大《环球邮报》于7月13日刊登了一篇由 Brent Jang 撰写的文章,指温哥华房价连涨10年,现在温哥华超过91%的独立屋价格超过百万,是一种“非理性”的市场行为,加拿大皇家地产公司(Royal LePage)的首席执行官Phil Soper也感叹,温哥华房价激增令人难以置信,可能即将走到尽头。
两种声音各有道理,那么作为政策的制定者、当局是如何看的呢?
央行谨防硬着陆风险

央行行长普洛兹(Stephen Poloz)7月13日接受《华尔街日报》专访时表示,加拿大央行将继续保持基准利率维持0.5%不变,不会通过降息以刺激经济,之前外界普遍认为这主要是受制于温哥华与多伦多飞涨的楼价。
许多私营机构的经济学家都认为,央行做出这个决定,是不愿意进一步刺激家庭债务和结构失衡的市场,这个部分已经使得国内金融体系危机四伏。虽然普洛兹在回应房屋市场的风险是否妨碍未来降息时,并不承认有什么东西阻止了这项决定。不过普洛兹也同意,目前高烧不退的市道不可持续,如果不尽早拔除引信,潜在危险的火花随时可能引爆危机。他举例说,如果经济放缓房价下跌,将变成危机的催化剂,导致本已脆弱的金融风险爆发出来,这也是当局所担心的,而你不可能把问题仅仅限制在温哥华,指望它不会向全国蔓延。

明知道房市及家庭债务失衡,理论上讲或许应该提高利率,“但这个做法太生硬”普洛兹强调,价格的急剧上涨有可能最终引发硬着陆的风险,这是当局不愿意看到的。他们正采取循序渐进更为审慎的宏观调控工具,例如就在月初(7月7日),金融监管机构OFSI(Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada )敦促各大银行,严格审查借款人的资质,核实有关重要信息。
在被追问温哥华房地产市场是否存在“泡沫”时,央行行长很婉转地表示不能一概而论,不过他绕不过去的是,风险的确在增加,只是不知道究竟有多大。

银行悄悄收紧房贷
OFSI在7月7日罕见地给下属所有金融机构发出4页公开信,要求对房屋抵押贷款加强管理,内容涉及对验证借款人的收入、不符合标准的贷款、负债比例、采用优质房价评估、借贷与房价比率计算方法及银行在处理借贷申请个案时的指引等,这是金融机构针对房屋贷款中所存在的风险,采取的最新防范措施。
这封由主管Jeremy Rudin署名的信中说,OSFI了解到,金融机构在接受贷款申请人的文件中,部分信息存在不实的情况,信中提请贷款人对借款人的背景展开尽职的调查。并提醒银行“评估借款人的偿还债务义务的能力时,无法通过可靠的证据充分验证收入来源时,应该慎重对待。”特别是外国借款人,这个部分问题不少,包括收入证明、不符合规范的贷款、还本付息比率、贷款与价值评估等等,都存在风险。
Home Capital Group Inc.,是加拿大最大的一家另类银行,在内部调查中发现部分客户的收入信息遭到篡改之后,已经与45位抵押贷款经纪人中断合作。
预计接下来在多伦多与温哥华,这两座在长期低利率条件下房屋价格疯涨的城市,发放贷款时将采取紧缩政策,成为监管重点地区。
Rudin表示,风险正在变得越来越大,OSFI希望看到各个地方严格遵照贷款程序的要求,适应外部不断变化的情况。目前加拿大由于持续的低利率,家庭债务达到创纪录的水平,某些地区的房价(如大温哥华和多伦多)快速上涨,一旦经济条件恶化,将导致严重的信贷危机,OSFI对此忧心忡忡,说,如果加拿大的银行不收紧对本地人及外国人的抵押贷款要求,已经摇摇欲坠的经济可能会变得更加动荡。
同一封信中,Rudin也告诫借款人,不应该倚赖抵押品的价值作为收入证明的佐证,尤其是在加拿大房价快速上涨的地区。上个月,加拿大银行出具报告指出,如果住房价格下跌15%,大约有1/8、或者说60万的房奴会落水,意思是,他们欠银行的钱比房子本身的价值还要多。
穆迪投资机构就于上月公布的一份报告说,如果发生美国式的房贷危机,房价可能下跌35%,加国银行和抵押贷款保险机构将损失高达170亿元的损失,虽然他们最后评价加国金融系统能够抵御这个危机,但是该评级机构指出它将暴露“系统安全漏洞”。
对某些房价急速上涨以及高杠杆购房者,OSFI已经提高发放贷款的门槛,新规则将于11月生效。
头痛医头脚痛医脚何时了
温哥华抵押贷款经纪人Kyle Green认为,OFSI在这封公开信中促请银行,在发放住宅按揭贷款时严格按章办事,是更“稳健”的做法,他指出,此次联邦政府无法使用加息的手段遏制过热的房地产市场,是因为这种过热的现象只涉及两个地方,全国除了温哥华和多伦多以外的其它地区,更需要获得优惠的贷款以挽救一个“不稳定”经济增幅。

道明银行的经济学家Brian DePratto则认为,家庭债务失衡不是保持原利率的唯一原因,她认为降息无助于石油产业的复苏,但是降息带来的货币下跌可能耗尽加拿大消费者的购买力,这对依靠消费推动业绩增长的银行来说会产生另一个问题。
这是一个两难的选择,一边需要通过降息挽救经济,另一边则需要加息为房市降温,而联邦政府尝试绕开这两难,用增加基础设施建设及提高儿童福利等财政刺激的手段,希望有助于拉抬第三季度经济增长。
联邦财政部长Bill Morneau的发言人表示,OSFI与财政部在解决住房市场上的行动步调一致,政府支持下的抵押贷款保险新措施跟着生效,该措施把贷款介于50万至100万以下的首付比例,从5%一下子提高到10%,等于是翻了一倍。
这个措施让很多人措手不及,很显然,这个举措是冲着多伦多和温哥华而来的,但是冷却市场的目的还没达到,首次购房者和其他市场先已受到打击,有人抨击政府会反应过度,做法过激。
然而,地产经纪Green透露,数年以前,各大银行正是在政府的坚持下,才特别针对非居民及新移民推出新的房屋贷款项目,开出了甚至是比对普通加拿大人更为宽松的条件,相信当时的政府一定是急需外资、特别是中国新移民的资金,来为萎靡的本地房地产市场注入活力,早知今日何必当初?!
在OSFI发出公开信之前,联邦财长Bill Morneau上个月也宣布,“渥太华将由三级政府官员成立一个工作组,在今年夏天研究加拿大住房市场的状况,并提出建议供政府参考。”
其实,对于遏制这场危机的主要责任既不是银行,也不是运行良好的市场被某些成员滥用,这些成员在牺牲社区利益基础上获取利益,令危机加剧。不是的,责任在于不作为、任由事情发生的省市政府。
现在政府倒是动起来了,卑诗省长简蕙芝表示将成立专责监督房地产市场的新部门,之前也出台要求外国买家提供国籍资料等新规,温哥华市政府也不甘寂寞,在大温城市中率先宣布将对空置12个月的房子征收空置税,并得到省府力撑。
可是,问题的症结在哪里?房价过高,房屋不可负担,家庭债务负担过重,某些不良经纪乘机违规操作,房屋空置等等,这些都是现象,不是症结所在!
几乎所有的舆论都把矛头指向中国买家,好,如果从此对中国人关闭大门,回到世博会前的加拿大,看看本地人干不干?那时经济低迷,房地产市场一片死寂,年轻人找工作比登天还难,福溪到处是锯木厂、水泥厂,完全不似如今高楼林立、游人如织的海滨街景。
来看看政府的拳头是如何落下的
要揪出哄抬房价的幕后黑手——外国人?卑诗财政厅长麦德庄(Mike de Jong)所公布的外国买家数据,全省住房成交中涉及外国公民的比例仅占3%,而在大温,虽然外国买家中国公民比例居多,但是占比只是区区的5%。
再说“空置税”,温市的原意是希望此举能迫使业主把空置房屋投放市场,增加出租单位的供应。不过试想一下,如果高豪港的高级公寓被迫投放到租赁市场,一套普通装修的2卧单位,月租约3-4千元,没房住的人肯定租不起,租得起的人多半早已经置业了,这些房子该租给谁?对市场有多大帮助?更遑论这个税收不收得上来还是个问题。
还是北温市长说得更到位,他首先会考虑增加可负担房屋的供应,换句话说,花拳绣腿的招式于事无补。
再说所谓的房贷政策收紧,据业内人士透露,银行对那些合乎资质的外国人,政策实际上比以前更加宽松,换句话说,只要你真是有钱人,申请贷款比起以前更加容易了。
这些掩人耳目的做法,究竟是要做给谁看?希望达到什么目的?为什么就不能实实在服务选民,从源头入手根除病症。

它山之石值得借鉴
东南亚城邦国家新加坡是怎么做到居者有其屋的?

新加坡房地产市场分为私宅和组屋两个相互分离的市场,私宅市场主要是相对高端的公寓或有地住宅,由私人发展商建造。组屋是覆盖约八成人口的公共住宅,由建屋发展局负责建设,按每户一套的基本原则销售给符合资格的居民家庭。
普通新加坡人有了每户一套的平价住宅作为基本保障,也就大体实现了居者有其屋的目标。而另外一个高端的私宅市场,它只面向有钱人和外国投资者,外国人在法律上可享有按揭贷款,政府对他们购房没有身份限制,无货币管制,无地产增值税,只须上缴政府的固定税款。政府心里很清楚,这个部分保证了市场供应的多元化,可以满足不同层次的需求,客观上还能促进经济增长,增加政府税收。

人民安居乐业,两个市场相安无事互不干扰。
以加拿大目前的经济状况,其实非常需要外资帮助提振经济,一个重新崛起和日益富裕的亚洲,完全可以让加拿大人从中获得实实在在的好处,房地产市场并非雷区,我们都知道,温哥华房价高企,很多人买不起房,同时也知道,中国有钱的中产阶级更倾向于购买豪宅,这是完全不同的两个市场,如果善加引导有效管理对经济仍是利大于弊。
当政者与其研究如何阻止外国买家,不如多花精力研究人家成功的经验,保障人民有足够负担得起的住房,这或许才是一个负责任、有能力政府的作为。

本文发布于: 2016-7-25 08:30

fungo


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