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加拿大酒店房地产市场在过去的一年里送走了史上第三个丰收年，新近出炉的2016 年高力国际酒店投资报告预计，今年的情况同样值得期待。该报告的乐观情绪，主要是来自因低汇率及加元贬值等背景下本国旅游业造好， 以及国外买家对加拿大、特别是温哥华及多伦多两大城市酒店物业的热切需求所做出的整体判断。本期《高度》周刊将立足大温探讨加国酒店物业的现状及发展态势。
过去的一年，加拿大酒店房地产继续上升势头，进入这一轮上升周期的第六个年头，此轮交易总额达到破纪录的90 亿元， 是自2007 年以来的最高点，同时，24.6 亿销售额也成为史上第三高的年份。当然也应看到，由于本国经济对石油及天然气的高度倚赖，在能源业遭遇寒冬的情况下，对部分地区的酒店房地产市道有所影响，酒店地产作为一支庞大的商业资产类别，因其相对较长的回报周期，不可避免地要面对外部环境充满不确定性的各类挑战，不过目前能源业的影响仅局限在阿省。
2015 年加拿大酒店物业共完成147 笔交易，交易额达到24.6 亿元， 按年劲升70%。受到大宗商品价格大幅下跌及加元走低的带动，市场交易的兴趣大增，在债券及资本市场上吸引了大批国外买家跨境购买，这批买家对温哥华及多伦多两大城市酒店物业表现出极大的兴趣，促使酒店业者得以利用良好的利息条件，在不同地区之间重新调整以平衡其投资组合。
据世邦魏理仕优先有限公司（CBRE Limited）在对2016 年加拿大酒店地产的展望报告中指出，目前25 亿交易额已经是强大的加拿大酒店地产的“新常态”，这个数字是投资者对这部分资产需求的基本盘。该公司资本市场部执行副总裁评论道，来自世界各地的投资者正在积极寻找加国酒店地产，最能说明问题的就是蓝天集团（Bluesky Hotels & Resorts Inc.）最近发布的公告，宣布该公司将投放数十亿资金在InnVest Real Estate Investment Trust 上，这是一个最具有标志性意义的晴雨表。
今年5 月11 日拥有香港资金背景的蓝天集团（Bluesky Hotels & Resorts Inc.），以21 亿加元的价格收购加拿大InnVest Real Estate Investment Trust，为中国投资加拿大翻开了新的篇章，这意味着中国资金进一步渗透到加拿大最古老、最有历史的一批酒店服务行业中。此次收购的金额达到2013 年以来加拿大境内收购最高水平。
而蓝图集团并非唯一进军北美酒店市场的中国公司，此前中资险企安邦保险就曾经尝试收购Starwood 酒店连锁，而另一家中资企业海航集团（HNA Group）也先行一步，于4 月份收购了Carlson Hotels Inc.。
另外，本刊前不久报道的马来西亚首富之子程如锦（Joo Kim Tiah），其家族联手川普家族共同打造的温哥华顶尖豪华酒店公寓——温哥华川普国际酒店及川普大厦（Trump International Hotel & Tower Vancouver），以及该家族拥有市中心位于500 Dunsmuir 的巨幅土地，打算把这幢历史建筑重新建设成一个集商业、办公、豪华酒店及高级公寓为一体的综合大厦，也都属于酒店房地产范畴，受到外界广泛关注。
高力国际的一位高层表示，这波投资高潮不仅体现在数量上，也体现在价格及多样性方面，它不完全是一个由买家主导和购买一切的市场， 而是一个角色多元、真正由强者组合而成、一个非常健康的市场。
过去一年的卖家与买家高力报告指出，以公营机构、养老基金和房地产公司为代表的卖方机构，重点是放在继续剥离非核心酒店资产，以便对资本结构做出重新部署，调整投资组合，这部分占总交易量的65%；最引人瞩目的是魁北克储蓄投资集团下属子公司、也是全球十大房地产资产管理公司之一的房地产子公司Ivanhoe Cambridge，2015 年里，这家地产巨头完成两笔金额达3.67 亿的交易；Fortis Properties 也完成22 笔交易， 成交额3.65 亿元；另外3 家加拿大公共住房公司，共出售8500 万元的资产。
跨境卖家也积极参与到这一轮交易之中，2015 年这部分交易额为3.83 亿。尤其是在温哥华和多伦多，随着这个地区资产急遽升值，吸引了大量买家进场。
城市都会区是本轮交易的一大亮点，温哥华与多伦多两大城市都会区，受益于该地区炽热的地产市场，酒店地产也是一路长虹。
买家旺盛的需求激发了热络的交易，Hotel investment companies (“HICs”) 是这一轮交易的“豪客”，他们总共达成46 笔、总金额8.31 亿的收购，其中，全服务型酒店占了大头，共有29 笔， 金额为6.61 亿元。
值得注意的是，私人投资者所代表的一股新生力量也不容小觑，他们人数众多，交投活跃，去年共完成76 笔交易，投资总额4.9 亿，他们更多地是把目光投向充满机会、特别是二、三级市场的经济型酒店上面。
总部位于国外的买家积极参与了项目的竞标活动，外国投资者在2015 年里共收购了加拿大27 家酒店，价值5.15 亿元，占比21%， 其中最大、备受关注的是美资Westmont 收购22 个加拿大Fortis 酒店集团的产业；另一个是多伦多威斯汀王子饭店（The Westin Prince Toronto），以7 千万元的价格卖给中国大陆的投资集团。
以城市角度看，大多伦多地区是交易最为活跃的市场，成交额7.09 亿元，按年增长了近160%；大温地区成交额6.12 亿，按年飙升216%；其他城市，满地可交易额1.17 亿，年增43%；卡尔加里成交额1 亿，年增13%；维多利亚成交额则是5200 万，年增8%。几乎所有城市都在增长中，只是程度有所不同。
落实到单位价格，2015 年平均每间客房售价11.43 万，比2014 年飙升23%；这一迹象充分表明，交易的市场基本面足够强劲，并且资产质量够高。
加西平均每个酒店房间单价17.5 万，比起东岸的8.77 万，整整高出一倍。加西交易量方面，阿省按年下降21%，卑诗省则大涨117%。
高力国际在对17 个主要市场展开追踪后发现，全国酒店价值在2014 年增长6% 的基础之上，2015 再增长了6.8%，其中温哥华市中心大增21.2%，多伦多市中心也有14.2%的增幅。
过去的2015 年里，酒店业留下了一系列令人印象深刻的事件。酒店资产转移单一交易额超过2500 万就有17 笔，打破了历史纪录，而前一年（2014 年），这个数字是14 笔。在这一轮行情中，最受追捧的是那些大城市都会区的全服务型酒店。全服务型酒店市场交易额按年增长140%，金额达到18 亿，而2014 年这个数字还只是7.5 亿；经济型酒店交易19 笔，成交金额3.32 亿，比起2014 年的3.91 亿反而略有下降。
去年被公开报道的最大5 笔交易分别是：
1）协平世博（Concord Pacific）以2.9 亿元从Starwood Capital Group Global 手上收购海柏威斯汀酒店（The Westin Bayshore）；
2）KingSett Capital 和InnVest REIT (INN.UN-T) 以1.865 亿从Ivanhoe Cambridge 手里买下The Fairmont Royal York Hotel，IvanhoeCambridge 盈余20%；
3）KingSett (66%) 和InnVest (33%) 联手从GroupeJesta 手中以9900 万买下TheCourtyard by Marriott Toronto Downtown；
4）Wufeng Construction Group 以7 千万从Spa and Resort Operations Ltd 手上买入The Westin Prince；
5）Knightstone Capital 和HOOPP 以5050万从Arsandco Investments Ltd 手里买下TheBest Western Primrose Hotel。
加元走低成为酒店业者的福音
尽管能源市场不景气导致加元下跌，从2013 年开始至2015 年底，加元兑美元大约下降了28%，旅游业反而因此获得增长，刺激美国跨境加拿大以及加国国内旅游掀起热潮，据统计，2015 年以加拿大为目的地的游客增加7.8%，人数达到2760 万。同时，美元走强导致南下美国的加拿大人比前一年（2014 年）下降了10%。
据著名旅游网站Hotel.com 最新发布的报告显示，最热门的几大城市均出现破纪录的客流量。卑诗省酒店价格去年涨幅最大，其中以维多利亚和温哥华尤为突出，分别出现了9% 和8% 的增长。今年第一季度平均每间酒店客房收入，全加微升0.3%，温哥华则劲升16.1%，多伦多为9.1%，温哥华与多伦多平均客房收入持续增长的势头远超预期。
今年余下来的时间里，低加元格局料维持不变，市场仍会继续受益， 预计卑诗省酒店利润到年底将达到13% 的增长。汇率优势也同时带动温哥华与多伦多的影视制作，直接惠及旅游和餐饮业。
高力的报告预计，酒店房地产价值在2016 年仍将继续上升，依据地区的不同，增长幅度也会有所变化，不过，这场快乐的派对，就不包括那些对能源业高度倚赖的地区，在大环境未改善的前提下，这些地方的酒店物业将面临下跌的压力。国内市场以温哥华市中心增值潜力最大， 预计可以达到18.1%，多伦多紧随其后，也有望升值16.1%，而加国能源业的中心埃德蒙顿可能出现最大跌幅，为负12.1%。
2016 年交易活动将保持活跃，主要表现为，由于汇率优势，加元在与全球许多货币的对比中，仍处于有利地位，对外国投资者到本国投资的吸引力不减，国外大机构仍将积极竞标酒店业资产。目前创纪录的低债券收益率，也会是继续支持酒店地产投资交易的有利因素。
国内旅游业预计会继续强劲增长，这对酒店业绩具有积极正面的影响，受益于币值优势，在一些旅游业发达的主要城市和边境城市，以及其他季节性的度假村，接下来会是一派荣景。另外目前新酒店的供给与建设仍处于较低水平，2015 年客房仅增加了1%，也有利于拉动投资。
不过也应该看到，随着Airbnb 兴起，它们作为替代性服务逐步得到普及，不可避免地会分流部分住宿客源，进而对传统的旅店业构成威胁。
高力的五大建议1）从买家与风险的角度来看，酒店地产仍不失为一个不错的投资机会。机构资金若锁定中心城市，并打算长期持有，无疑仍然适宜入市。
而私人投资者及酒店业者，抓紧目前成本优势，做好调研，选择合适的产品，以目前的资金回报率与银行利率的比较，仍然有利可图。
2）投资组合的多样性显得尤为重要，这个多样性，包括在不同地域的组合，以及多元资产类别的组合。这个大前提将有助于抵消市场波动性的冲击，是所有大小投资者的金科玉律。
3）货币趋势继续朝有利于投资的方向发展，目前有两大利好因素： 一是低币值对于投资者深具吸引力，其次市场态势也是看好。具体说就是， 加拿大是世界上最热门的旅游目的地之一，随着知名度的提升，将不断吸引来自全球各地的散客及团体旅游业务；强美元弱加币的虹吸现象， 引导跨境投资者涌入加国寻找收购机会，当然，他们的投资目标主要集中在核心城市，首选温哥华及多伦多。
4）在线旅行社不断侵蚀传统酒店运营模式，例如Airbnb 迎合消费者需求，对传统酒店业造成冲击，唯我独尊的僵化心态或导致行业遭受灭顶之灾，业界应寻求对策积极迎接挑战。不过，这部分市场对主流酒店业仍不会构成多大的威胁。
5）运营环境继续改善，中短期看，无论是经济预测及币值走向都是倾向于积极正面，仍存在极大的盈利空间。另外，一些市场因素例如作为访客中转站的酒店供应仍然不足，这些因素将会促使业者的投资回报朝向健康的曲线展延。
本文发布于： 2016-6-20 13:12
