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温哥华楼市到底怎么了？真疯了，还是已发生不可逆转的根本性变化？，请看《高度》周刊特别报道分析。
每到年中，大温地产界人都要聚集一处，听一个人的讲演，2016 年也不例外。6 月2 日城市发展研究院（Urban Development Institute） 举办的Bob Rennie 演讲会如常爆满。
一
Bob Rennie，这位地产界风云人物，不仅是大温最会卖公寓的行销奇才，更是一贯持牛市观点的坚定不移者。几乎在十年前， 他就说过，要买温哥华的房子必须乘早，不然就要到东边去置业了。他更告诉过大家，若要前瞻性地购房，就要跟着艺术家与妓女走，他们常出没的地带，房价一定能长上去。他的很多言论如今早已成为了或让人们难以接受的现实，而今年他对外界更直言道，温哥华人必须承认，同城工作居住的时代已一去不复返。
就温哥华而言，他承认房价确实非常贵，以Downtown 为例， 每平方英尺价格最少也还要1300 元，1500 元都稀松平常。城市现居人口65 万，占整个大温地区的三分之一，就业者人数约20 万人，但若都居于同城，需建7.6 万套住宅，大约是380 栋30 层的高楼容量，或拆掉1.26 万间独立屋，建成约7.6 万套城市屋才能解决同城工作与居住的问题， 而显然温哥华受制于地理环境、城市规划等制约，根本解决不了这一矛盾。
他进而指出温哥华人不能太贪心，低密度与低房价在一个城市中鱼与熊掌不可兼得，而有些社区团体“别在我家后院”的反对者姿态值得商榷。再有，一般人住不起温哥华，并不意味着负担不起温哥华以外的房价，特别是越往东房价越是不贵。本拿比比温哥华整体便宜一半，高贵林只有温哥华的40%，而素里房价只是它的35%，这让普通双薪家庭完全有能力购房和支付每月的房贷。
若要解决工作与居住不同城的问题，大温的公共交通系统配套一定要跟的上才行。Bob Rennie 认为，置业大军中的千禧一代不喜欢开车出行，他们更习惯搭乘天车公交上下班，所以凡是天车站沿线乃至建在交通枢纽的楼盘供不应求，如本拿比Amazing Brentwood 三期预售均大受追捧。
二
在此次论坛上，Bob Rennie 还透露了一个惊人的数字，即大温婴儿潮一代坐拥19.3 万间净资产房屋，价值2000 亿加元（具体数字为1970 亿），其中75 岁以上人士拥有的房产价值超过600 亿。而2006 年，这一数字只有660 亿。他们拥有的巨额房产财富随着这些人老去或政府开征遗产税日期临近（据他估计2020 年遗产税将开征），以资助儿女的方式释放出来的购买力非常可观，每100 亿就足以支撑400 亿的房产市场。根据加拿大皇家银行的调查，温哥华约80% 的首次置业者均得到
家里的资助，本拿比达到70%，素里为60%。
除了拿钱帮子女购房，婴儿潮人士还热衷购买度假屋，维多利亚、基隆拿、宝文岛以及惠斯勒都是热门之选。
三
首次置业者即便是获得父母的资助，但所购房屋基本以公寓楼为主，而大温公寓楼市场到底有无过剩之忧，这是好多投资者
与购房者心中存有的疑问。
Bob Rennie 说，现在大温各地到处都能见到工地开挖，这说明项目已预售出7 成以上，不然很难获得银行贷款。今年本拿比
与新西敏两市将建1,694 套公寓，售出比例高达86%；高贵林公寓套数约1,107，而94% 已售出。
未来四年，温哥华市中心建成公寓只有3,312 套，其中90% 已经名花有主；温哥华西区于2016 年和2017 年将完工4,500 套，90%也都销售出去了；温哥华东区近期将推出3,500 套，卖出比例更高，达到95%。Main 街以东的地面价格已升至每平方英尺500 元。
温哥华还有开发土地吗？这也是人们普遍关心的问题。在东区Main Street, Clark Drive, Prior Street 与Great Northern Way 这一占地182 公顷的区域里，土地用途规划基本是轻工业区，目前有600 家企业驻扎在此，而民宅很少。Bob Rennie 建议何不开发这一四方之地，集高科技办公、剧院、办公大厦、出租住宅楼、商铺于一个地方，不仅带旺就业市场，更解决一部分温哥华人的居住，何乐而不为呢？当他就False Creek Flats 项目初步与市府规划负责人接触时，并没有得到直接否定的答案， 这倒让人不免对这一地区未来发展心生期待。
四
温哥华等市空屋现象严重，已衍生成社会问题，征收空屋税的呼声此起彼伏，令市府也不得不表态，希望省府尽快对此采取严打的对策。对此，Bob Rennie 则从实操的角度表示反对意见。他指出，针对外国买家特别而设税种没有缓解让房价降下来，与其征收不具操作意义的空屋税，不如改为加征炒房税，这样更能有效打击房市里短期的炒房行为。
在UDI 的演讲中，他没有特别提到中国买家，但强调外国投资者和国际留学生对拉动卑诗省的GDP 贡献不容忽视，以教育产业为例， UBC 大学与SFU 大学的年收入中外国学生所缴纳的学费已分别占到26% 和24%，Emily Carr 更高，几乎达到41%。
他介绍，公寓楼市场虽强劲，但购房者基本全以本地买家为主，外国投资者所占比例很小，不超过4%。即便是高端楼盘，也是如此，如西温Grosvenor Ambleside 每平尺价格超过2000 元大关，乃为市面上最贵的公寓，但买家基本全为本地人。
五
整个温哥华地区，价格其实已分三个系统：贵、适中、不贵。Bob Rennie 强调，1986 年世界博览会和2010 年冬季奥运会，这两大盛事大大提升了温哥华的国际知名度，如今我们不能否定，温哥华已跃升至世界级城市之列，备受全球人的瞩目，房价上升乃在情理之中。据他的研究团队观察，因为欧洲难民危机四伏，当地富裕家庭已有出走的迹象， 财富转移已始现于温哥华。
从不到20 岁入行至今，Bob Rennie 已在地产界拼搏超过40 年，从上世纪九十年代初开始涉足公寓楼行销，经典案例不胜枚举，是行业公认的Condo King。售出的公寓套数，据去年《高度》周刊创刊号专访他时他自己粗略统计，超过2 万套。对这一不可思议的数字，他倒看的很不以为然， 反倒对研究地产走势更愿倾注时间与财力，仅去年，他就花费百万做市场调研。连续14 年，他均是城市发展研究院的座上宾，乐与大温地产界分享数据与自己对市场走势的看法。当时看似激进的，却每每被他言中。
Bob Rennie今年在UDI的演讲将成绝音，而他仍没忘重申他的著名论点：
“钱来，人一定会来。”
本文发布于： 2016-6-14 16:20
