卑诗省作为加拿大房地产市场“顶流”向来“豪横”，具体表现在“全国未涨它先涨，全国已跌它未跌”，活跃度让人叹为观止，似乎已经到了可以“自成一体”脱离加拿大楼市“大气候”的境界。

２０２４年一月加拿大地产数据出炉，大温哥华地产数据再次登上头条。整个地区共售出376栋独立屋；285栋联排；765套公寓。其中大温哥华地区头部阵容，也就是“顶流中的顶流”，温哥华、本拿比、列治文三大城市销售情况如下：
温哥华售出：独立屋77，联排79，公寓253
本拿比售出：独立屋42，联排29，公寓134
列治文售出：独立屋32，联排35，公寓92

很多人说，大温哥华楼市回暖唯一的悬念是楼市结构性的热点变化，“风水轮流转，今年到哪家？” 但从上面数据来看，头部三城销售量几乎占大温哥华地区房屋销售的40%，也就是说2024年温哥华、本拿比、列治文三城的示范效应绝对没有变数，但市场分化可能会进一步加剧。

什么叫做市场分化？楼市上的分化概括起来有两点：开发商的分化和城市分化，也就是常见的“增速放缓、区域分解、有涨有跌”。更加直白一点，人们在做出大宗物件购买决策时更倾向于选品牌开发商和“头部”地段。

温哥华这个坐标早已在世界房产界“恃贵而骄”。独立屋的密度限制了居住密度，近期的“一套改六套”的重点也是侧重解决这个问题。问题是老钱“独钓寒江雪”的傲娇根本不屑做群居房业主，所以“供应稀缺”依旧。紧邻温哥华，顺位第二名兼具高密度友好的本拿比市就变成了刚需落地区，而“范豪宅化”的大势在底部抬升带动房价整体走高。“不看不知道，一看吓一跳”，10年间本拿比市很多物业的价格已经翻了番。

而分化会继续，继续，再继续！理由？

多重商超+街区融合模式，打造区域龙头

2016年本拿比市政府公布了一份全新的《社区规划》（Community Planning Process），它的中心思想是在一片91平方土地上加强“双核运动”，打造出一个涵盖消费、教育、健康、生态多业态复合的产业集群，从而带动本拿比市的全面升级。

其中的“一核”，即Metrotown主核心。规划中的“增加城市居住密度”进度条拉得很快，被点名的６条特色街道之一Beresford街的改造已经基本完成，其它5条街道：Kingsway 、Central Boulevard 、Willingdon、Kingsborough、McMurray 也逐渐有了新气象。

第二个“核心”，即Brentwood。与Metrotown一样主打TOD模式，自2019年Brentwood购物中心“变身”以来，Brentwood街区商业越来越成为流量聚集地。

可以预见，本拿比在2024地产市场“提速换挡”之际，有几个典型的特征和能力：一是引领者（带领市场升温），二是传导者（市场升温源点，然后蔓延），三是提前走完周期。

理由？

最高配的城市配套融入自然＆生态

三个重点

一：庞大的城市板块设计
本拿比已经形成四大生活板块：大消费板块、大生态板块、大教育板块、以及大健康板块
正是有了这四大板块的相互链接，让城市具备了“秀肌肉”的大骨架。如果说主题板块的定位是城市蜕变的原始驱动，而在基建骨架之下才有第二个重点：内部的活力。

二：非常活跃的“双核”
本拿比市内部输出是“两湖五线”的构造，两湖：本拿比湖和麓湖；5线： 1号高速、7A号高速、7号高速＋Kingsway和Marine Way两条“动脉”。区域内形成一个涵盖消费、健康、教育、生态多业态复合的产业集群。区别于其它城区散点式的布局，本拿比市复合型商业业态更集中，典型TOD模式凸显在Metrotown和Brentwood购物中心“双核”周边。

三：成熟的公建配套
交通配套方面，本拿比拥有两条西北向天车站，贯穿列治文-》温哥华-》本拿比-》素里。
此外， 沿５线向北自驾20分钟可至高贵林(Coquitlam); 向南30分钟可至三角洲（Delta）；向西30分钟到温哥华市中心，向东30分钟可至素里市中心。

健康方面，本拿比综合医院坐落于“双核”之间，而卫生局供应链部门Fraser Health Supply Chain落户在本拿比北部。

教育方面，50间托儿所、41间小学、8间中学。

生态方面，区域内三大公园: 中央公园（Central Park）、麓湖公园（Deer Lake Park）、本拿比湖公园（Burnaby Lake Regional Park）、本拿比山公园（Burnaby Mountain Park），享受亲河而居，绿景环绕的健康生活。

此外，本拿比市内还有运动+文化历史+社区的“三馆一城”，近享青少年体育基地、大学城，人文底蕴丰厚。

综上所述，一个城市产业布局和规划中，配套是最需要重点关注的点。无论是城市自身的体量，还是与大温哥华发展轨迹下最大城市红利的发展方向。本拿比市是可以承担起代表整个大温哥华转型升级的超级示范区。

来点实际的理由？

本拿比出租市场

大部分人的资产利得主要看的是房产收入，其实就是租金和和房价增值。租金对应的是房地产投资者出卖房地产的消费品属性所获得的经济利益；而房价增值是房地产价格变动为投资者带来的经济利益。在过去的3年里，本拿比市平均租金一直位居加拿大租金最贵榜前四。

下图为2021-2023年本拿比市一房不带家具房源平均租金走势

2021-2023年本拿比市一房不带家具房源平均租金变化 数据来源：zumper、liv.rent、加拿大统计局

本拿比房产市场

根据大温哥华地产局（MLS）2024年2月的数据，目前本拿比Metrotown周边平均尺价为$1100/尺左右。“以史为鉴，可以照今”，楼市是一个整体系统，对于即将回暖上攻的市场气氛下，本拿比市场会如何表现，应近距离看一下十年过往的表现。

2015年“去库存”的时候本拿比房价几近翻番，2017年后开始横盘一直到 2019年底触底，2020年疫情后的货币宽松下，楼市一路上扬，在2022第一季度开始气氛炙热，成交量放大价格上扬，但之后随着加息连环击，楼市高潮戛然而止。

下图为本拿比市2014-2023 10年房价走势

本拿比市2014-202410年房价走势图 数据来源：大温哥华地产局MLS（2024年2月）

下图为本拿比Metrotown2014-2023 10年房价走势

本拿比Metrotown2014-2023 10年房价走势图 数据来源：大温哥华地产局MLS（2024年2月）

本拿比品牌公寓租金、售价

Silver  (Intracorp)

2011年开盘,尺价 $513起  (2023年尺价$1080左右)
１房１卫公寓 面积：５１６平方英尺
租金：$2700/月（2024）
购房成本：$30万（2012）
物业管理：$300/月（2024）
*租金回报：($2700-$300)x12/$300000≈ 9.6%

Station Square(Anthem)

一期 2011年开盘,尺价 $566起 （2023年尺价$1080左右）
二期 2014年开盘,尺价 $570起 （2023年尺价$1190左右）
Tower 2: 1房1卫公寓 面积： 585平方英尺
租金：$2500/月（2024）
购房成本：$33万（2014）
物业管理：$300/月（2024）
*租金回报：($2500-$300)x12/$330000≈ 8 %

Sun Tower(Belford Properties)

一期2017年开盘,尺价: $950起 （2023年尺价$1250左右）
二期 2019 年开盘,尺价: $1080起（2023年尺价$1290左右）

Sun Tower 1: 1房1卫公寓 面积： 577平方英尺
租金：$2700/月（2024）
购房成本：$55万（2017）
物业管理：$350/月（2024）
租金回报：($2700-$350)x12/$550000 ≈ 5%

Concord Brentwood (Concord Pacific)

2016年开盘, 尺价 $777起 (2023年尺价$1250左右)
一期Hillside West
１房１卫公寓 面积：504平方英尺
租金：$2500/月（2024）
购房成本：$40万（2016）
物业管理：$300/月（2024）
租金回报：($2500－$300)x12/$400000≈ 6%

本拿比市最新公寓项目： Concord Pacific（Concord Metrotown、Oasis、Greenhouse）、Bosa Properties（Solhouse）、Anthem (Citizen、South Yards)、Polygon(Perla)、Westgroup（Reigh）、Thind(Highlight)、Millennium (Etoile Gold)、Shape (The Amazing Brentwood)

大牌建商密密麻麻重仓本拿比，每个打桩机都是智慧。

一言以蔽之，就是在货币超发、资本过剩的前提下，稳定、前景比较明朗的标的永远是香馍馍的，其原因是资本趋利避害。楼市当然也逃不过“山川异域，风月同天”的模样，好象本拿比板块的房价在10年内拉升了一倍不止，然而在某些“卫星城”，连30%都不到。
还有一点是，随着生活水平日益提高，人们已跨出了“温饱区”，很多地方出现了房产过剩的现象，但这些地方几乎清一色在比较偏远的地区。过剩另一面是缺乏，即核心和优良资产的缺乏。

2024年开年，刚需上车盘销售一般，改善型房产如豪宅、联排、三房公寓争抢激烈。尤其是公寓，一栋300间套房的公寓，70％是一房户型，数量稀少的三房大户型极为热销。

虽然有人一直说，楼市是“环涨”就是示范区涨完，“卫星区”跟上，但别忘了“强者恒强”的说法。加拿大首要地产市场卑诗省头部阵容的优质资产是“卫星城”资产远远不能比拟的。

楼市素有“低潮不过三”的说，2023已经过去，2024年的春天楼市就有重新启动的迹象。虽然房贷利率的“威慑力”还在，但结构性市场根本不会脱离“强者”铁律。资产过剩，优质资产愈加缺乏，楼市如何选，你懂的。

*售价、租金数据统计截止2024年2月，数据来源大温地产据（MSL）、zumper、liv.rent。由于个人房屋持有成本不同，租金回报计算以房价和物业管理费为基本持有成本。