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2022-11-23 |作者：王飞 | 来源：大中网
在20世纪90年代的地产崩溃期间，贷款月供在短时间内大幅涨到13%的高点，以冷却通货膨胀。但是，经济学家发现目前的市场与30年前不同，而且更令人担忧的是，与收入相比，家庭债务和房屋价格更高。
经济研究公司Rosenberg公司的创始人兼总裁罗森伯格（David Rosenberg）说：”现在的偿债与收入比率（debt-to-income ratio）是14%以上，而且它还会上升。在1990年代的第三季度，债务与收入比率仅为12%。”
皇家银行（RBC）的高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，全国各地的房价已经飙升，特别是在多伦多和温哥华，远远超过了收入水平。
2022年10月，多伦多的平均房价为109万元，税后收入的中位数超过8.5万元。1989年，就在地产崩溃之前，平均房价为27.4万元，税后收入的中位数超过5.5万元。
根据加拿大National银行的数据显示，在2022年第二季度，房屋的贷款月供需要63.9%的收入来偿还，这是自1982年以来最高比例。虽然房价自2022年2月的高峰期以来有所下降，但在贷款利率持续上升的背景下，负担能力已经恶化。
相比之下，在1991年第三季度，一个家庭用于住房相关支出占可支配收入的43%。专家指出，这个比例不超过30%就可以确认住房负担能力尚可。
霍格说：”1990年代的利率虽然较高，但现在的房价要高得多。当涉及到贷款月供时，现在房主和首次购房者的压力更大。”
Macdonald Laurier研究所高级研究员、加拿大统计局前首席经济学家克罗斯（Philip Cross）表示，贷款成本的增加对住房需求产生直接的抑制作用，将买家和卖家推到一边，并将面临贷款续期或浮动利率贷款增加的房主推向崩溃边缘。
他说：”贷款的成本已经上升了很多，人们无法负担同样的住房支出。平均而言，我们看到贷款月供增加了600元之多。”
加拿大统计局11月18日（周五）的报告显示，较高的借贷成本影响了房屋销售，9月份的房屋销售量连续第七个月出现下降现象。
经济学家预测，从2022年2月的市场高峰到2023年春季，房价将下降多达30%，可能导致地产崩溃。在上世纪90年代，地产崩溃持续了6年，市场花了近10年时间才恢复。
目前还不清楚预测的地产崩溃会持续多久，但经济学家估计，现在的住房泡沫更糟糕，意味着泡沫越大，崩溃的时间越长，恢复的难度越大。
研究员罗森伯格说：”与现在相比，上世纪80年代末和90年代初的地产崩溃看起来像是小儿科。现在大量的债务使人们感觉更糟。在这个国家，需要11年的收入来购买房屋。这就是泡沫膨胀后的样子。”
要想让市场自我纠正并变得更容易负担，罗森伯格预计贷款利率需要下降两个百分点，或是房价至少下降25%。
罗森伯格说：”泡沫比上世纪80年代末和90年代初要严重得多。家庭债务和房价泡沫更加严重。现在的问题不是地产崩溃会不会像90年代那样严重，而是会严重到什么程度？”
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