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加国新增人口2767!新建房屋5万套!泡沫正在膨胀?

都说新移民是加拿大房地产市场的基本盘,按照这个逻辑,加拿大房地产泡沫看起来正在膨胀。

当地时间2月24日,加拿大统计局发布的数据显示,2020年四季度人口环比2020年三季度只增加了2767人。

大家没有看错,一个人口基数为3800万的经济体,在一个季度内新增居民还不到3000人。

同一天,加拿大抵押与住房公司(CMHC)的数据则显示,加拿大开发商在2020年四季度交付了5万多套全新住宅单位。

黄三水算了算,加拿大在2020年四季度,每增加1名居民,无论是新生儿还是新移民,加拿大就要增加18套住房。如果按照每3名新居民为1个家庭计算,则加拿大在2020年四季度,每增加1个家庭就要增加54套住房。

如果这个比例持续下去,理论上加拿大的空置住宅会越来越多,最后会导致房地产泡沫。

当然,这个过程在每个区域体现的程度不一样,总体来说新移民向往的区域,比如大多和大温受到的影响会比较小。

加拿大媒体指出,人口增长红利是加拿大房地产市场腾飞的物质基础,所以当人口增长的抛物线曲度下降,加拿大的新建住宅数量也应该下降才对。

但2020年的情况是,加拿大人口增长率降到1946年以来的最低点0.54%,而新房完工率却同比增长12.92%,是2008年以来第二高的增长率。

套用赵本山的经典台词,“新房子来了,人却没了。”

CMHC认为,加拿大房屋完工数量已经增长到了荒谬的程度,因为新增人口无论如何都不可能消化掉所有房屋。

买走这些新建公寓的人中只有一小部分是刚需买家,一大部分是老破小的升级需求,一部分是投资客。

但随着房屋净供应量的不断虚高,未来房屋租金市场恐怕增长乏力。

截至2021年2月22日,公开预测中最乐观的分析师也只敢说2021年加拿大房租价格有3%的增幅,这与房价的飞涨势头形成巨大反差,也说明房价的上涨缺少租金回报率的有力支撑。

黄三水说,昨天提到BMO对加拿大2021年加拿大吸纳新移民数量的悲观预测,认为2021年最多只能引进27.5万新移民。今天CMHC就拿出新房和新居民增速对比说明同样的问题。

这也说明,唱空加拿大房价的机构其内在逻辑大致相同,那就是经济衰退加上人口增速放缓,所以加拿大房价本轮上涨缺乏“正当”理由。

黄三水则认为,加拿大央行已经是全球印钞冠军,但加拿大统计局官宣的2020年通货膨胀率居然不到2%,而拉低CPI的主力就是房地产。

如果没有房地产吸纳沉淀了大量资金,单单是滥发加元就足以让物价飞涨,民不聊生。

CMHC指出,过于低廉的信贷成本刺激了本不该买房的人去买房。

举例来说,现在有一套价值100万的房子,还有个买家手里有35万现金,所以他能不能买得起这套房子完全取决于银行愿意借他多少钱。

银行愿意借,他不但能买到100万的房子,甚至可以买到120万的,如果银行不想借,他只能去买90万的房子甚至是80万的。

所以,资本才是房价游戏的真正操盘手,如果金融系统毫不顾忌道德风险,给予不够资格者过高的信贷额度,则房价泡沫将肆无忌惮的发育,直到有一天成为悬在加拿大人头上的一把利剑。

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