当地时间1月7日，加拿大抵押和住房公司（CMHC）基于加拿大统计局的数据分析称：
1、未来20年内，加拿大最多增加470万个家庭。
2、未来20年内，加拿大最少增加240万个家庭。
3、2021是家庭数量增加速度的顶峰，随着人口老龄化和生育率下降2022年开始家庭数量增速开始下降。
CMHC的结论是，加拿大房地产的强劲需求将在未来20年内逐渐疲软。
加拿大媒体表示，CMHC的结论与加拿大最新制定的三年引入125万新移民的画风不符，如此巨大的新移民引进力度还不能提高加拿大房地产市场未来20年的需求，迷之可疑。
黄三水却从报告中发现了重要一点：那就是BC省的人口结构发展趋势和年轻家庭比例变化比加拿大其他省更显劣势。
而造成这种结果的原因是：
1、居家移动办公比例增高意味着年轻一代不必留在房价较高的地区。
2、小家庭造成小户型住宅需求增加，小家庭的迁徙也更简单。
坚定的房价看空者CMHC在报告中承认，BC省和安省是唯二年轻人口增长放缓的地区，两个省的人口老龄化速度将高于加拿大其他地区，这意味着BC省房地产市场有可能出现需求疲软。
CMHC表示，影响地产市场购买力的因素有两个：
1、跨国移民。
2、跨省移民。
BC省过去在这两个方面都有很大的优势，跨国移民喜欢定居温哥华，跨省移民也喜欢定居温哥华。
但现在很多人继续为温哥华的公司服务，但肉身却在逃离温哥华，因为新冠疫情之后很多科技企业允许高收入员工长时间在家办公，对这些人来说定期飞到温哥华开会比定居在房价昂贵的温哥华更幸福。
套用一句时髦的话来说，加拿大房地产市场从2021年进入内卷时代。
不同区域地产市场从争夺人口增量转为争夺人口存量，每一个老居民和每一个新移民对定居地的选择都能明显影响当地经济的发展潜力。
以温哥华为例，高房价有可能导致年轻人口空心化，而年轻人口空心化会导致高房价不可维系。
人口规模和结构才是经济原动力的特征在未来二十年将会特别明显。
CMHC在报告中更看好草原三省，其中最强势的是阿尔伯塔省的卡尔加里。
当然最重要是240万-470万家庭都不足以支撑加拿大房地产市场的整体强需求，现在或许是加拿大政府进一步考虑放开移民规模的时候了，三年引入125万新移民尽管已经是加拿大政府历史上的最大手笔，但有可能远远不够。
黄三水算了一笔账，按照下限240万-上限470万家庭算，平均每年增加12-19万个家庭，这个数据基本匹配每年引入40万+新移民的计划。
所以，CMHC的报告也许是在提醒加拿大政府，应该继续扩大移民规模！
2021年起，加拿大或许进入加速引入新移民的时代，对在加拿大读书的中国学生来说，现在或许就是最好的时代。
