原题目：股市暴跌后的房市
8月24日，中国股市暴跌，立即就引发了全球股灾。这件事证明，股市遵循市场经济规律，政府干预左右不了股市；还证明股市确实是经济的晴雨表，当经济增长放缓或停滞、衰退时，希望出现牛市是不现实的；同时还证明，作为世界第二大经济体和第一制造业大国的中国，在经济方面出现任何风吹草动，都会对世界各国的经济产生巨大影响。
这次股灾预示着以生产过剩为特征的经济危机，的确已经在中国显现。经济危机一旦爆发，世界各国都不可能置身事外，只是受影响的程度有所不同而已。
股市暴跌之后房市将会产生怎样的变化呢？股市对房市会有什么影响呢？读者朋友可能更关心中国房市和大温房市，我们就分析一下这两地的房市。
中国股市暴跌后，估计会震荡走低，逐步进入一个长期的熊市，其结果必然是进入股市的资金大幅度减少，股市内的资金或者套牢，或者出逃。股市资金少了，银行的存贷利率又一次降了，由于全面生产过剩，资金的其他出路也堵死了，资金只有进入房市。从这个角度看，股灾对房市似乎有利。
换个角度看，股市暴跌会加重中国富裕阶层的不安全感。他们会担心经济危机大爆发，担心由此引起经济衰退，担心经济发生断崖式下降，更担心经济危机引发社会动荡。为了保证资金安全，他们必然加紧资金外逃，甚至为此卖掉多余的房产。从这个角度看，股灾则有可能诱发中国房市崩盘。
影响房市最根本的要素是供求关系。由于房地产除了使用功能之外还有投资功能以及投机功能，一定范围之内的供过于求不至于导致价格下跌。但是，当市场供应量远远大于消费需求时，下跌就成为必然。而且，房价一旦失去上涨预期，投资者就可能抛售手里的闲置房产，抛售和房价下跌形成恶性循环。到了这个时候，房市崩盘就几乎不可避免了。
供应大于需求就是过剩。因为购买力限制而无法实现销售，造成房产空置，属于房地产的相对过剩。中国的北上广深等大量移民涌入的城市，住房需求量大。但是，由于房价超过了消费者的购买力，而形成房产过剩，就属于相对过剩的范畴。表面上看，只要一线城市的房价下降到一定幅度，相对过剩即可缓解。实际未必，因为房价大幅度下降只会伴随着经济危机，伴随着萧条一起到来。那时，大量外地人都会因为失业而返乡，需求也就没了。
中国房市有些地方是绝对过剩，例如鄂尔多斯的康巴斯新城，房价即使降至原价的十分之一，也卖不出去。农村的空巢化已经使中国广大农村的住房绝对过剩。从长远看，中国房产都是绝对过剩。由于几十年的计划生育，中国的人口出生率已经低于发达国家。现在即使改变政策，鼓励生育，育龄夫妇的生育意愿也很低。20年后，哪怕普遍实现城镇化，房产绝对过剩还是会不可避免地到来。
通过股市暴跌可以判断，中国房价的断崖式下跌，必将伴随着经济危机的爆发而到来。
那么，我们不妨判断一下，如果中国房市发生崩盘，或者称其为房价断崖式下跌，加拿大大温地区的房价会受到多大影响。8月24日，中国股市暴跌，降幅达8.49%，世界各经济体股市应声下跌。但是，各经济体股市的下跌幅度有所不同。法国巴黎CAC40指数下跌5.35%，香港恒生指数下跌5.17%，台湾加权股价指数下跌4.83%，德国DAX指数下跌4.70%，英国富时100指数下跌4.67%，美国道琼斯指数下跌3.57%，加拿大多伦多S&P/TSX指数下跌3.21%。比较一下不难看出，加拿大所受影响比较小。
但是，我判断如果中国爆发经济危机，对加拿大特别是大温地区房价的影响肯定不会小。
美国、加拿大、澳大利亚是世界上三个主要移民国家，其公民和居民主要外来人口，原住民比例非常低。这样的国家具有多种族、的多元文化，外来移民最容易溶入社会。所以，这样的国家就成为华人移民的主要目的地。温哥华是加拿大离中国最近的、交通最便捷的城市，大温就成了加拿大华人最集中的城市。
趋利避害是人的本性，当经济危机爆发之际，资金外逃和可能产生的移民潮都可能有一部分涌入大温。这样的情景如果出现，无疑会给大温房市注入巨大的活力。
近几年来，加拿大的经济状况的确不好，加元对美元的汇率持续下跌，近日跌破1加元兑换0.75美元。加元对人民币的汇率，近几年也在持续下跌。加元汇率的走低，激发了华人来大温买房的积极性。但是，近来人民币汇率突然大幅度走低。股市暴跌，必然引起人民币汇率的进一步下滑。人民币汇率走低会一定程度上拟制华人在大温购房的积极性，对大温房市是一个不利因素。
如果中国股市继续下跌、房市崩盘、人民币大幅度贬值真的出现，则华人的资产也就大幅度缩水了，多数人必然失去在海外买房的购买力。以往，北上广深等房价高昂的城市居民，只需卖掉自己的住房，所得资金就够在海外买栋别墅。如果房市崩盘，就再也不会有这样的好事了。华人购买力下降对大温房市肯定具有不利因素。
中国股市暴跌后出现经济危机是一件大概率的事。如果这次危机是温水煮青蛙式的渐渐严重，对大温房市利大于弊；如果危机在一夜之间突然爆发，则对大温房市弊大于利。
上述分析，有待历史检验，让我们拭目以待吧。
（李振海）
本文发布于： 2015-8-26 14:26
