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老张市场观察:市场交易趋冷,机遇始于坚冰

刚刚过去的11份,是一个很糟糕的月份,因为房地产市场的交易实在是过于冷清了!


从成交量上来看,11月份的成交量为1,608套,是过去10年来相同月份的最低值;从成交价上来看,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,042,100,比去年同期下滑了1.4%,比2018年10月份也下跌了1.9%。


看上去,大温地区房地产市场已经进入了慢慢冬季,房价处于风雨飘摇之中。


探究形成这种局面的原因,相信每一位读者都会罗列出如下几条:1. 加拿大央行在2年之内5次调升了利息,增加了房屋买家的房贷还款负担;2. 各大银行从2018年年初开始的贷款压力测试,使得无数中低收入的家庭和首次购房者望房却步;3. 各级政府天天喊着打压房地产市场,并作为政党之间胜选的筹码,房屋价格牵动着每一个人的神经;4. 高达20%的海外买家附加过户税和$300万成交价之上附加的3%的“豪宅过户税”,对海外买家和豪宅买家购置房产构筑了很大的障碍;5. 中国政府日趋严格地把控资金外流,客观上起到了对本地房地产市场“釜底抽薪”的作用;6. 纷扰吵闹的“投机税”和“房屋空置税”最近实锤了,可能对本地房地产市场的投资人起到一定的阻嚇作用。


历数一下,对房地产市场的不利因素有这么多,以后会怎样呢?


在加拿大这样一个民主法制的国家,任何重要的法律或者政策出台之前,都会有一段时间广泛讨论和征求意见,百姓们基本上事先都有所了解。目前看来,短期内应该没有任何重大事宜了。


利空出尽了,所有负面消息对市场的作用力也在消耗殆尽,或者即将消亡。在股市、汇市、债市等金融领域,一个普遍共识是:“利空出尽就是利好”,在刚刚尘埃落定的“投机税”和“房屋空置税”之后,再也没有什么对房地产市场的“反作用力”了,市场的这口气就终于要缓过来了。


最近有没有利好的消息呢?有的。首先,加拿大央行在顾及经济形势的前提下,没有进行第6次加息;其次,由于实行近一年的贷款压力测试,各大银行叫苦不迭,对中低收入的家庭和首次购房者造成了太大的影响,各方都在呼吁取消这一政策,相信不久的将来就会有好消息。


看到市场如此惨淡,很多人都已经缺乏信心了,认为市场已经进入了黑暗期。老张认为,越是这个时候,越要坚定信心,穿越黑暗就会看到黎明,走过严冬才能拥抱春天。


黑暗还有多久?严冬还有多长?其实,我们同时还有好多有利于市场发展的因素存在着,在上一期的《市场观察》中和诸位讨论过,这里就不再重复了。今天老张要给大家解释的是大温地区房地产市场在调整时期的“时间之窗”。请看下面的图表:

这是自2001年以来,大温地区房地产价格指数(HPI)诞生之后,市场经历第一次大幅调整时候的HPI图表,这次市场调整始于20086月份。从图表上可以看出,市场调整开始之时的高点与调整完成之时的低点之间,相距7个月。再看下一个图表:

这是自2001年以来,大温地区房地产价格指数(HPI)诞生之后,市场经历第二次大幅调整时候的HPI图表,这次市场调整始于20126月份。从图表上可以看出,市场调整开始之时的高点与调整完成之时的低点之间,相距8个月。再看下一个图表:

这是自2001年以来,大温地区房地产价格指数(HPI)诞生之后,市场经历第三次大幅调整时候的HPI图表,这次市场调整始于20168月份。从图表上可以看出,市场调整开始之时的高点与调整完成之时的低点之间,相距6个月。再看下一个图表:

这是最新的大温地区房地产价格指数(HPI)走势图。从图上可以看出,这次市场调整是从2018年6月份开始的,从市场价格的前期高点2018年5月至今,已经6个月了。从过去3次市场调整的历史上来看,每次调整期最短的是6个月,最长的是8个月,之后市场就开始慢慢抬升。市场规律如此,那么我们推测一下,再过1个月,最多2个月,市场是否就会见底回升了呢?


让我们拭目以待吧!!


市场综述:


在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2018年11月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,608套,与2017年11月份相比大幅减少了42.5%,与2018年10月份相比也减少了18.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅下跌了34.7%。2018年11月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,461套,与2017年11月相比减少了15.8%,比2018年10月份减少了29.0%。成交量下跌,上市量也在相应地减少,说明市场还在缩量整理之中。


大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为12,307套,比2017年11月增加了40.7%,与2018年10月份相比减少了5.2%。目前市场上的房源总量处于历史平均水平。


在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,042,100,比去年同期下滑了1.4%,比2018年10月份下跌了1.9%。


人气指标方面,2018年11月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为13.1%,比上一个月略有下降,仍处于平衡市道。在各类房型中,独立屋为8.9%,比前一个月略有下滑;城市屋为14.7%,比上一个月有所下降;公寓为17.6%,也已经进入平衡市态。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。


*** 专业统计数据表明,每当销存量比低于12% 的时候,市场价格系统就会面临下行压力;每当销存量比高于20% 的时候,市场的价格系统就会获得向上的推力。所以销存量比在12%以下的时候被视为买方市场,销存量比处于12% 和20% 之间的时候被视为平衡市场,销存量比在20% 以上的时候被视为卖方市场。


关键数据:


我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

公寓市场是近几年来的亮点,也是市场的动力,目前刚刚回落至平衡市态的边缘。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:

由此可以看到,各个城区公寓市场的总体价格在达到阶段性高点之后,绝大部分区域已经开始出现价格下滑的现象,处于短期调整之中。

市况要点:

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区,过户税在$300万以上的部分也增加了3个百分点,豪宅市场在一年内已经有了10%左右的跌幅,中等价格独立屋也已经进入下行整理阶段,共管类房屋由于可负担性较强,维持着稳中有降的局面,公寓市场和城市屋市场均已经进入调整阶段。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行连续加息5次。即便如此,利率水平仍处于历史低位。各大银行实行贷款压力测试政策已经近一年的时间,同时调升房贷的固定利率,放松浮动利率。

3.  大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

4.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,楼盘预售市场已经略显疲态,楼花市场趋于平淡,以往彻夜排队抢购一手楼花的现象已经不复存在,新楼盘开始滞销,但是价格还是比较坚挺。二手楼花的利润空间愈发窄小,市场上平价转让的楼花开始频频出现。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

5.  中高价位独立屋价格近几个月来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在徐徐下降,西温和温西的个别豪宅社区降幅明显,有些社区的年内跌幅已经超过10%,同时,有些社区已经开始出现价格反弹的现象,需要大家格外关注。

6.  在公寓和城市屋价格急剧攀升之后并开始调整的今天,中低价位的独立屋应该正在孕育很好的市场契机。未来一年内将有迅速拉升和补涨的行情,中低价独立屋投资价值日益凸显。

7.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

8.  来自中国大陆的移民呈快速增长之势,未来移民配额的大幅增加,将为本地的房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。

9.  已经开始的并愈发白热化的中美贸易战,虽然暂时进入90天的缓冲期,但是前景愈发扑溯迷离。人民币的贬值和中国股市的跌跌不休,P2P大面积崩盘,都在考验着华人富裕阶层的心理承受力,他们的资金安全承受着巨大的威胁,因此,中国的资本外流将得到加速。温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10.  大温地区各个城市的选举结束之后,除了列治文外,各大中心城市的行政长官都已易手。各地新任市长的施政纲领各有千秋,未来的房地产市场将有较大的变化,值得我们密切关注。

11.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格平稳。

12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目呈现热销状态。

13.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为首当其冲,楼花的增值税务问题已经被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到影响。

14.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。

15.  菲沙河谷市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,素里和兰里的共管类房屋尤为如此,性价比上佳的独立屋也处于热销状态。

观察结论 :

市场成交量在下滑,买家需求较弱,房价处于总体下滑的态势。独立屋价格下滑幅度较大,共管类房屋价格也已经下跌了5个月。市场调整的“时间之窗”已经慢慢开启,按照以往市场规律的推测,未来两个月的市场走向将以震荡筑底为主,新的市场抬升机会就在眼前。

老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com

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本文发布于: 2018-12-13 16:17
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