业界精英华山论剑，商业地产走向何方？

虽然大温地区的住宅房屋市场遇冷，但商业地产市场一直是红红火火。从2017年开始，大温商业地产销售屡创纪录，是全球仅有的4个在2017年创下商业地产销售纪录的城市之一。根据商业地产系统Commercial Edge的数据，2017年大温地区的商业地产成交总额超过了157亿加元，相比2016年增长了14.5%。

到了2018年，商业地产市场继续呈现成交数量减少，但成交总额激增的现象。在2018年上半年，温哥华地区的商业地产投资总额达到了56亿元，虽不及2017年上半年创下的历史最高纪录，但也是近5年来第二高的投资纪录了。

伴随着商业地产市场的火热，温哥华地区的商业及工业空间空置率都达到了北美最低的水平。今年年初，温哥华downtown的办公室空置率仅有3.7%，而且还在不断降低。相比住宅，商业地产在温哥华才是真正的稀缺资源。温哥华目前严重缺乏合适的办公空间，这是导致温哥华写字间租金涨幅领跑北美的直接原因。根据美国商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）的数据，今年第一季度温哥华的写字楼租金涨幅（16.1%）在全世界排名第4位，甚至超过了纽约曼哈顿的12.4%，是北美写字楼租金涨幅最大的城市。

CBRE的报告显示，温哥华市中心每平尺写字间的平均年租金为47.95美元，1,000平尺写字间就是47,950美元。相比之下，温哥华1,000尺的公寓年租金平均为29,000美元，投资商业地产的租金回报率明显高于住宅地产，再加上投资商业地产不受海外买家额外税和空屋税的影响，使得温哥华的商业地产格外受到全球投资者的关注。

温哥华商业地产年度峰会（Vancouver Real Estate Strategy & Leasing Conference）是加拿大西海岸地区房地产从业者的年度盛会，今年已经举办到了第7届。该峰会的主题都是针对地产行业从业者，特别是工业用地、商业地产、零售空间租赁和地产开发商。与会者可以在峰会上得到最新的商业地产、工业用地和零售空间资讯，还能获悉未来即将开工的最新项目信息。

今年的商业地产年度峰会将在11月1日举行。日前，《高度》记者对本届峰会的主席、Shape Properties高级副总裁Maria Holly进行了专访。Holly在零售物业租赁（Retail Leasing）方面有丰富的经验，曾负责The Village at Park Royal和The Shops at Morgan Crossing的零售租赁业务，还从事过7年的办公物业租赁（Office Leasing）业务，对于零售物业和办公物业市场都有自己的洞察。

Holly表示，温哥华人的生活方式和工作方式，在最近几年都有一些变化趋势。从生活方式的角度来看，很多住在城郊的居民正在迁往市中心居住。downtown作为温哥华的中心地区，由于周围环水，空间其实是非常受限的，而且基本上已经都是建成区了，房价非常的贵。供需不平衡和房价高企，使得downtown的可负担性已经很差了。

很多人可能需要在downtown上班，他们可以乘坐天车通勤，但当你下班回家的时候，会希望在自家社区附近吃饭、购物、娱乐，生活便利，交通方便，还能保持社区感。这样你不需要留在downtown，也能享受到这种城市感。所以，温哥华人的生活图景是在变化的，开发商也应该顺应这种趋势，让温哥华人在自家附近就能享受到城市生活的便利。

downtown饱和之后，下一个发展方向就是向东部发展。以Brentwood为例，这个地区在90年代就被规划为需要提升居住密度的地区，但开发商一直都在关注downtown，没有人来做Brentwood的开发，而Shape在2004年买下了Brentwood，使这里成为了一个具有混合用途的新城市中心，满足了这一部分居民的需求。

从工作方式的角度来看，目前的一个趋势是越来越多的人可以在家里远程办公了（work from home），这是一种新的尝试，有望帮助人们在工作和家庭生活中找到更好的平衡。以Holly自己为例，她可能一周有80%的工作时间是在办公室和同事们一起度过的，剩余20%是在家办公。所以传统的办公空间依然很重要，这一点没有变化，但如果能将住宅空间和办公空间之间的距离拉得更近，会让温哥华人的生活更加便利，这便是开发商需要考虑的一个问题。

最近十几年来，一直有一种说法是在电商的冲击下“零售业已死”，但事实上电商真的击败了传统零售行业吗？Holly认为这样的论调有些言过其实了，Amazon等电商平台的确对传统零售行业有冲击，但影响程度并没有媒体或观察者们认为的那么大。

媒体和研究机构在讨论电商对于零售行业冲击时，往往使用的都是美国的数据，而加拿大和美国有很大的区别：首先，美国的零售行业已经过饱和了。在美国，平均每人拥有8平方英尺的零售空间，在加拿大，平均每人有6平方英尺的零售空间，而在温哥华，平均每人只有4平方英尺的零售空间。所以，温哥华的零售物业市场有很大的成长空间，远未达到饱和的程度。

其次，网上购物的快递是免费的，网购平台需要为此埋单，这是一个亏钱的经济模式。Amazon可以通过他们的云计算和仓储管理来赚钱，补贴快递费用。所以和其他平台相比，Amazon的一大竞争优势就是免快递费。而从快递成本上来看，加拿大的快递成本是美国的4倍。如果电商想在温哥华免除快递费，需要付出的成本要比在美国高4倍。因此，快递成本也是限制温哥华电子商务发展的一个障碍。

此外，对于传统零售商来说，电子商务不但是挑战，更是机遇。这几年来，一些规模较小的购物中心已经倒闭，但在Oakridge Mall和Richmond Centre这样的大型购物中心，他们的生意一直很好。这是因为对于消费者来说，当他们需要购买一些“购物体验并不很重要”的商品，比如狗粮和其他快消品时，会优先考虑在网上购买。但当消费者需要购买时尚服饰、珠宝等商品时，就需要去商场购物，因为在商场能得到更好的服务，零售商会根据你的身材、你的喜好来提供服务。对于本地的零售商来说，如果他们的服务不够出色，在电子商务领域也没有存在感，那他们就很可能关门大吉。但优秀的零售商会提供更好的服务，并利用网购平台来获得更多的用户，从而让生意变得更好。

温哥华的零售行业还有一个特点，就是奢侈品销售非常火爆。温哥华作为一个国际化的大都市，是世界上前几名的旅游目的地之一，每年都有很多游客造访，而温哥华有很多华人会消费奢侈品，就像电影《Crazy Rich Asians》里演的一样。而奢饰品对于整个零售行业都有带动作用，当一个购物中心有几家大的奢侈品品牌入驻之后，就会吸引更多的时尚快消品牌和餐厅的进驻，从而带动整个购物中心的升级。

虽然最近几年温哥华的办公空间需求激增，但其实从传统上看，温哥华对于跨国公司的吸引力并没有多伦多大，大多数的跨国公司在加拿大的总部往往设在多伦多。如果他们想在加拿大西部省份设立总部，也会优先选择卡尔加里，因为卡尔加里的办公空间存量更多，当地石油行业的发展也促进了商业的发展。

Holly表示，现在有越来越多的科技公司从加州迁到了温哥华，给温哥华商业地产市场带来了很多需求。除了来自美国的公司，因为温哥华是加拿大面向亚洲的重要门户，一些中国、日本和韩国的企业也会在温哥华设立总部。

眼下温哥华办公空间存在的一个问题是，如果一家跨国公司希望在温哥华设立总部，需要30,000平方英尺的办公空间，那它是找不到立即可用、面积足够的写字楼的。所以温哥华商业地产存在的问题就是需求旺盛，但供给不足。虽然大温地区有很多新的写字楼项目在建，会让市场供求关系变得更平衡，但这需要花几年的时间。

谈及温哥华商业地产年度峰会，峰会主席Holly介绍说，今年峰会的主题是商业地产，特别是商业地产的租赁策略（Leasing Strategy），同时也会涉及关于商业地产的开发和投资。来自各个商业地产公司及开发商的高管，将分享他们对于房地产市场的观察和分析。

此外，建筑成本的飙升也是一大话题。过去10年，温哥华的建筑成本已经翻了一倍，而建筑成本会直接影响地产项目的开发，影响租金，进而影响整个地产行业。许多大型建筑公司的负责人将参与此次峰会，带来最前沿的信息。

建筑许可审批方面，现在的审批时间有些过长了。即使想开一家新的星巴克，单单是建筑许可审批就需要6个月的时间。虽然各个市府都希望开发商来增加当地社区的居住密度，但现行的审批流程效率太低了，今年的峰会将讨论审批流程该如何进行优化，以提高效率。

其他的主题演讲内容包括：“危机之下的稳定和机遇：加拿大商业地产市场分析”，“温哥华房地产建设成本解析”，“空置率走低时，租金将走向何方？”，“大麻合法化对于温哥华租赁市场的影响分析”，“区块链技术将如何影响商业地产行业”，“商业地产行业中价值多元化的重要性”等。

时间：11月1日

地点：Vancouver Convention Centre East

说明：该峰会欢迎地产行业从业者，特别是商业及零售地产的相关从业者参加，报名网址为：https://www.realestateforums.com/vancouverrel/en/register.html，门票价格为$375。

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