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业界精英华山论剑,商业地产走向何方?

虽然大温地区的住宅房屋市场遇冷,但商业地产市场一直是红红火火。从2017年开始,大温商业地产销售屡创纪录,是全球仅有的4个在2017年创下商业地产销售纪录的城市之一。根据商业地产系统Commercial Edge的数据,2017年大温地区的商业地产成交总额超过了157亿加元,相比2016年增长了14.5%。
到了2018年,商业地产市场继续呈现成交数量减少,但成交总额激增的现象。在2018年上半年,温哥华地区的商业地产投资总额达到了56亿元,虽不及2017年上半年创下的历史最高纪录,但也是近5年来第二高的投资纪录了。
伴随着商业地产市场的火热,温哥华地区的商业及工业空间空置率都达到了北美最低的水平。今年年初,温哥华downtown的办公室空置率仅有3.7%,而且还在不断降低。相比住宅,商业地产在温哥华才是真正的稀缺资源。温哥华目前严重缺乏合适的办公空间,这是导致温哥华写字间租金涨幅领跑北美的直接原因。根据美国商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据,今年第一季度温哥华的写字楼租金涨幅(16.1%)在全世界排名第4位,甚至超过了纽约曼哈顿的12.4%,是北美写字楼租金涨幅最大的城市。
CBRE的报告显示,温哥华市中心每平尺写字间的平均年租金为47.95美元,1,000平尺写字间就是47,950美元。相比之下,温哥华1,000尺的公寓年租金平均为29,000美元,投资商业地产的租金回报率明显高于住宅地产,再加上投资商业地产不受海外买家额外税和空屋税的影响,使得温哥华的商业地产格外受到全球投资者的关注。

温哥华商业地产年度峰会(Vancouver Real Estate Strategy & Leasing Conference)是加拿大西海岸地区房地产从业者的年度盛会,今年已经举办到了第7届。该峰会的主题都是针对地产行业从业者,特别是工业用地、商业地产、零售空间租赁和地产开发商。与会者可以在峰会上得到最新的商业地产、工业用地和零售空间资讯,还能获悉未来即将开工的最新项目信息。
今年的商业地产年度峰会将在11月1日举行。日前,《高度》记者对本届峰会的主席、Shape Properties高级副总裁Maria Holly进行了专访。Holly在零售物业租赁(Retail Leasing)方面有丰富的经验,曾负责The Village at Park Royal和The Shops at Morgan Crossing的零售租赁业务,还从事过7年的办公物业租赁(Office Leasing)业务,对于零售物业和办公物业市场都有自己的洞察。
生活方式在变,地产开发思路也要变
Holly表示,温哥华人的生活方式和工作方式,在最近几年都有一些变化趋势。从生活方式的角度来看,很多住在城郊的居民正在迁往市中心居住。downtown作为温哥华的中心地区,由于周围环水,空间其实是非常受限的,而且基本上已经都是建成区了,房价非常的贵。供需不平衡和房价高企,使得downtown的可负担性已经很差了。
很多人可能需要在downtown上班,他们可以乘坐天车通勤,但当你下班回家的时候,会希望在自家社区附近吃饭、购物、娱乐,生活便利,交通方便,还能保持社区感。这样你不需要留在downtown,也能享受到这种城市感。所以,温哥华人的生活图景是在变化的,开发商也应该顺应这种趋势,让温哥华人在自家附近就能享受到城市生活的便利。
downtown饱和之后,下一个发展方向就是向东部发展。以Brentwood为例,这个地区在90年代就被规划为需要提升居住密度的地区,但开发商一直都在关注downtown,没有人来做Brentwood的开发,而Shape在2004年买下了Brentwood,使这里成为了一个具有混合用途的新城市中心,满足了这一部分居民的需求。
从工作方式的角度来看,目前的一个趋势是越来越多的人可以在家里远程办公了(work from home),这是一种新的尝试,有望帮助人们在工作和家庭生活中找到更好的平衡。以Holly自己为例,她可能一周有80%的工作时间是在办公室和同事们一起度过的,剩余20%是在家办公。所以传统的办公空间依然很重要,这一点没有变化,但如果能将住宅空间和办公空间之间的距离拉得更近,会让温哥华人的生活更加便利,这便是开发商需要考虑的一个问题。

电子商务挑战传统零售:是挑战也是机遇
最近十几年来,一直有一种说法是在电商的冲击下“零售业已死”,但事实上电商真的击败了传统零售行业吗?Holly认为这样的论调有些言过其实了,Amazon等电商平台的确对传统零售行业有冲击,但影响程度并没有媒体或观察者们认为的那么大。
媒体和研究机构在讨论电商对于零售行业冲击时,往往使用的都是美国的数据,而加拿大和美国有很大的区别:首先,美国的零售行业已经过饱和了。在美国,平均每人拥有8平方英尺的零售空间,在加拿大,平均每人有6平方英尺的零售空间,而在温哥华,平均每人只有4平方英尺的零售空间。所以,温哥华的零售物业市场有很大的成长空间,远未达到饱和的程度。
其次,网上购物的快递是免费的,网购平台需要为此埋单,这是一个亏钱的经济模式。Amazon可以通过他们的云计算和仓储管理来赚钱,补贴快递费用。所以和其他平台相比,Amazon的一大竞争优势就是免快递费。而从快递成本上来看,加拿大的快递成本是美国的4倍。如果电商想在温哥华免除快递费,需要付出的成本要比在美国高4倍。因此,快递成本也是限制温哥华电子商务发展的一个障碍。
此外,对于传统零售商来说,电子商务不但是挑战,更是机遇。这几年来,一些规模较小的购物中心已经倒闭,但在Oakridge Mall和Richmond Centre这样的大型购物中心,他们的生意一直很好。这是因为对于消费者来说,当他们需要购买一些“购物体验并不很重要”的商品,比如狗粮和其他快消品时,会优先考虑在网上购买。但当消费者需要购买时尚服饰、珠宝等商品时,就需要去商场购物,因为在商场能得到更好的服务,零售商会根据你的身材、你的喜好来提供服务。对于本地的零售商来说,如果他们的服务不够出色,在电子商务领域也没有存在感,那他们就很可能关门大吉。但优秀的零售商会提供更好的服务,并利用网购平台来获得更多的用户,从而让生意变得更好。
温哥华的零售行业还有一个特点,就是奢侈品销售非常火爆。温哥华作为一个国际化的大都市,是世界上前几名的旅游目的地之一,每年都有很多游客造访,而温哥华有很多华人会消费奢侈品,就像电影《Crazy Rich Asians》里演的一样。而奢饰品对于整个零售行业都有带动作用,当一个购物中心有几家大的奢侈品品牌入驻之后,就会吸引更多的时尚快消品牌和餐厅的进驻,从而带动整个购物中心的升级。

温哥华成为新焦点,办公空间供求失衡
虽然最近几年温哥华的办公空间需求激增,但其实从传统上看,温哥华对于跨国公司的吸引力并没有多伦多大,大多数的跨国公司在加拿大的总部往往设在多伦多。如果他们想在加拿大西部省份设立总部,也会优先选择卡尔加里,因为卡尔加里的办公空间存量更多,当地石油行业的发展也促进了商业的发展。
Holly表示,现在有越来越多的科技公司从加州迁到了温哥华,给温哥华商业地产市场带来了很多需求。除了来自美国的公司,因为温哥华是加拿大面向亚洲的重要门户,一些中国、日本和韩国的企业也会在温哥华设立总部。
眼下温哥华办公空间存在的一个问题是,如果一家跨国公司希望在温哥华设立总部,需要30,000平方英尺的办公空间,那它是找不到立即可用、面积足够的写字楼的。所以温哥华商业地产存在的问题就是需求旺盛,但供给不足。虽然大温地区有很多新的写字楼项目在建,会让市场供求关系变得更平衡,但这需要花几年的时间。

年度峰会看点颇多,行业领袖华山论剑
谈及温哥华商业地产年度峰会,峰会主席Holly介绍说,今年峰会的主题是商业地产,特别是商业地产的租赁策略(Leasing Strategy),同时也会涉及关于商业地产的开发和投资。来自各个商业地产公司及开发商的高管,将分享他们对于房地产市场的观察和分析。
此外,建筑成本的飙升也是一大话题。过去10年,温哥华的建筑成本已经翻了一倍,而建筑成本会直接影响地产项目的开发,影响租金,进而影响整个地产行业。许多大型建筑公司的负责人将参与此次峰会,带来最前沿的信息。
建筑许可审批方面,现在的审批时间有些过长了。即使想开一家新的星巴克,单单是建筑许可审批就需要6个月的时间。虽然各个市府都希望开发商来增加当地社区的居住密度,但现行的审批流程效率太低了,今年的峰会将讨论审批流程该如何进行优化,以提高效率。
其他的主题演讲内容包括:“危机之下的稳定和机遇:加拿大商业地产市场分析”,“温哥华房地产建设成本解析”,“空置率走低时,租金将走向何方?”,“大麻合法化对于温哥华租赁市场的影响分析”,“区块链技术将如何影响商业地产行业”,“商业地产行业中价值多元化的重要性”等。
温哥华商业地产年度峰会
时间:11月1日
地点:Vancouver Convention Centre East
说明:该峰会欢迎地产行业从业者,特别是商业及零售地产的相关从业者参加,报名网址为:https://www.realestateforums.com/vancouverrel/en/register.html,门票价格为$375。

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本文发布于: 2018-10-17 14:02
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