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总理圆桌会精英 剑指楼市高温

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一项有关温哥华都市规划的最新研究,通过十年“百万线”的变迁,形象揭示温哥华房价暴涨的事实,目前本地区90% 以上的独立屋价值超过百万,而在10 年前,该比例还只有19%,10 年飙升70% 以上,该成果于加国总理杜鲁多访温期间公布,可谓踩在正点。大温房市持续高烧已经成为总理此行绕不过去的一个话题,但是作为这个国家的大家长, 他也不得不在楼市降温与保持经济平稳之间取得平衡,对于这个棘手的问题,总理显然仍未找到一个万全之策。请看本期《高度》的综合报道。
杜鲁多此次访问温哥华为期两天,上周五他在温市中心召开一个闭门会议,就高温炽热的房市问题,听取一组专家的意见。与会专家纷纷敦促总理尽快拿出办法为楼市降温,其中部分人士主张采取措施以化解来自中国的资金对本地房地产市场的影响。就在5 月份,大温独立屋均价超过150 万,自总理去年10 月走马上任以来已经大涨26%。
自由党在2015 年竞选期间承诺,要“考虑所有政策工具”以控制房价暴涨。但是除了从2 月15 日开始,购买50 万以上的房屋贷款首付上限提高之外,政府方面并未见有更多的动作。

十年“百万线”揭房价暴涨真相
“百万线”变迁图的制作者、西门菲沙大学学者Andy Yan,用热图的方式呈现温哥华房价急剧上涨的态势,他证实自己也参加了总理的闭门会议。根据Andy Yan 研究程式所呈现的计算结果,可以发现整个大温所谓百万豪宅的比例,已经从2014 年的59% 跳升至5 月下旬的91%,两年时间迅速上涨32%,很明显这是一个非同寻常十分陡峭的加速区间。

Andy Yan 表示,该趋势清楚表明本地人赖以生存的居所,是如何迅速演变成为一个全球性的奢侈消费品。与此同时,根据加拿大统计局的最新数据,温哥华家庭中位数的收入在2009 年至2013 年间仅上升8.6%。两者之间形成如此巨大的落差,以致本地人收入水平远低于购买独立屋所需要的基本门槛。
Andy Yan 指出,来自全球的资金、加币贬值加上房屋供应有限,可能是推动房价迅速上涨的三大成因。

最近一两年来,外国资金、特别是来自中国大陆的资金,一直被坊间指责为导致房价高企的主因。有一种说法是,自从中国国家主席习近平于2012 年底开始大规模反腐以来,已经引发了一轮资金外逃的风潮,从时间点上来看,温哥华此轮房价大幅度上升的时机正与这股风潮相吻合。
Andy Yan 是在考察省房屋估价署的数据基础之上,对温哥华大约6.7 万套独立屋展开专项研究的,他也考虑到通货膨胀因素对数值做了相应调整。
根据当局的有关数据,5 月份本地区独立屋的价格比起过去10 年劲升了130%,达到150 万。另外,公寓及联排屋的价格在大温地区也冲到了88.9 万的高位。同一张Andy Yan 百万线热图,也能看到另一个迹象, 那片“红地毯”正朝向大温外围区域蔓延,例如维多利亚和Kelowna 也在一一“沦陷”。
Andy Yan 之前曾经主持过一项研究,揭露温哥华房价最昂贵的Dunbar 邻里,66% 的买家是来自中国大陆,该研究结果引起极大争议, 并被广泛讨论。很多炮轰中国人炒高大温房价的言论,就是引用这个结论作为弹药。
无论何者为因,温哥华与多伦多房地产市场价格不断攀升,就连加国央行也终于沉不住气了,则是不争的事实。央行于本月上旬发出警告说,本国一些地区房价下行的可能性上升,房价的增长可能会不可持续。在过去的2015 年,温哥华房地产价格急剧上升,今年的头5 个月延续之前的涨势,上个月的数字显示,房价按年上涨29%,独立屋更是涨势惊人,达到37%。
加国央行发出的警告里,对温哥华与多伦多不断上涨的房屋价格表示关注,指出这已经使得加拿大人整体负债率加重。Andy Yan 认为, 联邦及省府都应该采取行动了。

Andy Yan 的研究成果恰逢杜鲁多上周访温之际端出,总理对这个民众普遍关注的问题回应说,政府也十分担心温哥华与多伦多楼市发高烧的情况,他同意关于外资涌入温哥华房地产市场,导致本地普通家庭难以立足的说法。在接受温哥华太阳和省接受记者采访时,他承认,亚洲资金是问题的一部分。他说,温哥华独立屋均价已经突破150 万,海外资金是助长房市过热的因素之一。
另据环球邮报报道,UBC 地理系教授David Ley 和西门菲沙大学的社会学教授Josh Gordon 也作为专家,参与了总理的房地产圆桌会议。
David Ley 曾经在他的书中提及,香港九七回归前那些富裕的港人避走加国,对推动房价上涨有不小的影响;而Josh Gordon 则是在今年春季发表过一篇论文,基于现有的学术成果,指出外国资金是导致温哥华房市过热的原因之一。

这是一组明显有别于省府一直在咨询和倾听的声音。

省府更强调供应不足才是房价主推手
今年5 月,卑诗省财政厅长麦德庄(Mike de Jong) 表示,他坚信高房价是高昂的市政费用、以及为阻止建设更多房屋而设置的繁复法律法规共同作用的结果。他强调自己在房地产市场问题上的立场,矛头指向由于严重的供需不平衡才是导致房价上涨的主因。
麦德庄也表示,本省将加紧努力搜集有关购房者的公民身份信息, 并且与UBC 尚德商学院的经济学家Thomas Davidoff 研究对策,这位UBC 的学者曾经建议对空置的房屋以及那些在加拿大没有收入来源的屋主所拥有的房子征税。
Thomas Davidoff 也是参加与总理会谈的学者之一。他透露,会上除了讨论国外资金涌入对大温楼市所造成的影响之外,另一个讨论的焦点是关于如何提高房屋密度及税收改革,而后者则是专门针对海外买家所购买的豪宅。
关于房屋密度问题,他表示,杜鲁多表态愿意推动城市向高密度转型, Thomas Davidoff 还表示,总理对税制改革的呼声抱持开放态度。
新民主党国会议员Kennedy Stewart 上周在议会开会时,抨击自由党政府未能履行竞选时的承诺,为廉租房提供税收减免。这位南本拿比的国会议员指出,卑诗省以及全加拿大的住房危机日益迫切,民众急需帮助。
联邦政府也已关注到温哥华及多伦多房市过热,正研究策略应对加拿大房屋市场的问题,上周,财政部长Bill Morneau 曾经表示,政府正在深入研究住房问题,考虑采取相应措施。不过,当局也不得不考虑到由于油价下跌对加国经济所造成的重创。
BMO 经济学家Doug Porter 和Robert Kavcic 对联邦该如何应对高房价问题,有一套自己的逻辑和建议,两位专家认为,任何新政策都应遵循“外国投资、投机以及土地限制”的顺序,依次逐一解决,而以前增加房屋首付金额的措施,其实是在惩罚国内买家。

杜鲁多:贸然行事将事与愿违
杜鲁多同意他所治下的政府需要采取措施,以确保温哥华与多伦多两市的居民能够买得起房子,他在为期两天的访温行程, 前后说了不少类似充满希望的言辞, 提出要确保年轻人及中产阶级,都能在他们所热爱的城市有一个良好的开端,休养生息。而其中一个可能的选择是,建立一个旨在鼓励创意、打造低成本住房的联邦创新基金。他还强调渥太华必须与省市两级政府联合制定战略,平抑一些地区过高的房价,但并未提及任何具体的政策, 也没有进一步解释,他如何才能保障年轻家庭负担得起房屋,又不会因房价下跌而让那些举债过重的业主受到伤害。
在承诺着手解决住房问题的同时,总理也指出不会贸然行事,他对着记者说,“我们需要确保不会采取一个可能带来更糟后果的任何行动”,换句话说,他不会轻举妄动。他警告,如果匆忙推出政策措施最终可能事与愿违,出现“意想不到的后果”,使情况变得更糟。并举例说,像满地可、卡尔加里和哈利法克斯这些城市,就非常需要外国投资。
他反复表示,我们如何才能既吸引投资,又能够令生活在这里的人们长居久安,平衡好这两者的关系,对于保持温哥华作为世界级的城市至关重要。他用“非常非常深思熟虑”的措辞,来形容联邦政府对保护温哥华蓬勃发展与承受力方面的良苦用心。
他一直与卑诗省长简蕙芝和大温的市长们谈论解决方案,并渴望听取圆桌会议参与者的意见。他上周五上午于CBC 受访时表示,任何解决方案都需要各级政府、以及学术界人士和利益相关者之间通力合作。
但是很显然,总理仍未找到一个两全其美的政策手段,以确保不会适得其反。
本文发布于: 2016-6-27 08:40
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