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美国房产市场从未如此诡异

【编者按】通常来讲,如果遇到经济疲软,房产市场便会受到更大的负面影响。但是现在的美国,城市的房租在下跌,房价却在上涨。这种房价和租金的走向是相反的现象极为罕见。《大西洋月刊》的经济、科技撰稿人德里克·汤普森(DEREK THOMPSON)对此进行了分析以及评论。

在几乎任何其他年份,经济疲软都会使住房市场瘫痪。但2020年的闪电式衰退对应的却是房地产的繁荣,这个繁荣是由郊区和小城镇的高端房产购买带动的。更奇怪的是,在美国的大都市,房价和租金的走向是相反的。根据Zillow的数据,美国100个最大的大都市的房价都有所增长。但在一些最富有的城市——圣何塞、西雅图、纽约、波士顿、奥斯汀、旧金山、华盛顿特区、洛杉矶和芝加哥——租金价格下降,许多城市的租金下降了两位数的百分比。在很多地方,差距大得离谱。在圣何塞,去年房价上涨了14%(全国第六大涨幅),但该地区的租金却下降了7%(第六大跌幅)。

“我想不出什么时候发生过这样的事情,”Zillow的高级经济学家杰夫·塔克(Jeff Tucker)在谈到租金和房价之间的分歧时说。”这是前所未有的。”

到底发生了什么?一些观察家指出,自上一次房地产崩盘以来,美国的建筑速度放缓,导致了单户住宅严重短缺。供应短缺显然推高了房价。其他人则指出,利率暴跌鼓励人们抓住机会获得廉价抵押贷款。还有就是随着越来越多的千禧一代进入30多岁,新的年轻家庭寻找永久性住房。

这些因素都是相关的。但是,这些因素都不能完全解释为什么疫情会造成租金和房价之间前所未有的脱节。要理解这种分歧,首先要理解我们 “K型 “经济的更广泛的分歧,其中K代表了大流行期间富人和穷人的分叉命运。餐馆和实体店的许多小时工受到了工资损失和失业的严重打击,而科技和金融等白领行业的数百万知识工作者则通过呆在家里(并持续地呆在家里)度过这场大流行。他们用大量的网上房地产购物来缓解他们的小屋焦虑。

在去年,很多中高收入家庭趁着这场疫情,加快了他们购买第一套住房、第二套住房和度假房的计划。2020年典型的购房者收入近10万元,比往年的普通购房者收入高出不少。”流行病和没有足够空间的感觉,再加上低抵押贷款利率,给了很多高收入家庭一个理由,让他们把考虑在未来几年进行的购房计划提前。”塔克说。此外,这些家庭中的许多人都在争相购买相同类型的房子:更大的房子,有额外的房间,可以改成在家办公,有大的户外空间,而且尽可能有游泳池。

在COVID的刺激下,人们纷纷向更大的房子靠拢,这提高了房价,但疫情也对城市设施造成了巨大冲击,市中心的租金也随之下降。餐馆、酒吧、博物馆纷纷关门,远程工作让靠近办公室的生活变得不那么值钱。典型的新进入城市的人,通常会吸收任何过剩的供应,但他们都以自己的方式受到了这场大流行的影响。移民人数减少,一些在COVID影响行业工作的移民不得不搬家。许多年轻的大学毕业生在父母家等待疫情的结束。而那些可以选择暂时迁移到郊区的流动居民也已经这样做了。这一切都在U-Haul的数据中体现出来。根据该公司的数据,去年抵达纽约的人数下降了35%;没有哪个州的净移民人数比加州多。

所有这些都粉碎了城市中对租赁公寓的需求。但还有一些东西凸显了市中心租金和郊区房价之间的这种历史性分歧:千禧一代的习惯。

“现在美国30岁左右的人异常多,他们更喜欢住在中心城市,”塔克说。事实上,美国30至39岁的人数即将达到历史最高点;而这几年正是购房的黄金时期。房地产网站StreetEasy对纽约市的一项分析发现,纽约市受疫情打击最严重的低收入地区的租金虽然有一定程度的上涨,但富人区的租金却大幅下降。这符合大流行的一个大故事:高收入的千禧一代利用2020年将市中心的公寓租金换成城市和郊区的房子。

在某种程度上,2020年大规模的租售分化凸显了这场疫情的最根本的悲剧之一:它如此尖锐地暴露了美国现存的社会不平等。这场瘟疫不成比例地感染了少数族裔和低收入小时工,并使他们陷入贫困。但对一些富裕家庭来说,它创造了一个完美的机会,让他们可以买下佛罗里达州的度假屋,或那块有超南的游泳池的郊区房产。

不过,美国住房的这一奇怪时刻并不全是坏事——几年后,可能会有一些非常好的事情发生。租金和房价之间的历史性失衡可能为年轻和更多中产阶级居民领导的城市复兴创造条件。曼哈顿租金价格的大跌已经在吸引年轻居民回归。对于那些热爱城市的人,市中心的生活现在很抢手,尤其是纽约市几十年来都没有这么便宜的房租。

根据在线租房市场ApartmentList的经济学家ChrisSalviati的说法,几乎所有受冲击最严重的租房市场的租金都在反弹,包括旧金山、波士顿和华盛顿特区,随着租金的上涨,买家的悔恨也会随之而来。我们已经看到各大报纸出现了一种新的特写类型:搬到郊区并讨厌那里的城市逃跑者。

我们不需要把每个故事都框定为代际战争的故事,但这个故事的角度可能是最持久的。过去十年,千禧一代受到了大衰退、缓慢复苏和住房短缺的惩罚。但下一个十年,Z世代可能会搬进那些为年轻居民提供巨大优惠的城市,甚至他们也会受益于繁荣的经济、充分的就业和住房建设的激增。

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