【加拿大乐活网lahoo.ca】当地时间2月4日，温哥华太阳报披露的一组数据触目惊心：
1、大温地区总计60多万套公寓单位分布在1300多栋公寓楼内。
2、过去3年，温哥华市中心公寓价格惨跌11%。
3、过去3年，大温地区公寓平均呎价零涨幅。
温哥华太阳报直言：公寓是市场的弃儿！
但可怕的是，截至2021年1月，大温在建公寓数量达到4.5万套，为历史最高水平。未来一大波新建公寓等着市场消化。
对公寓市场存在的结构性问题，大温的房地产研究者早就提出过。
早在2019年，著名地产批评人士Andy Yan统计称，大温地区37%的公寓住户不是业主本人，而温哥华46%的公寓买家将房子出租，其中UBC高达49%的屋主是投资客。
加拿大国家银行（National Bank of Canada）发布的数据显示，温哥华年收入12.76万的家庭购买基准价格公寓需要58个月才能攒够首付。
但事实上，大温地区家庭收入中位数只有6.5万元，温哥华也不过8万加元。
所以即便是公寓，对很多大温居民来说也是不负可负担的。所以大温公寓的主要使用者并非本地居民。
数据显示，2019年加拿大还没有新冠疫情时，温哥华大约有40万海外留学生和持有工签的外国人，这部分群体主要租住公寓。
但根据加拿大边境保护局的数据，2019年加拿大境内有留学生67万，而2020年-2021年间只剩不到7万人。
一方面公寓数量以每年数万套的速度增长，一方面实际居住人数受到新冠疫情的极端影响。此消彼长之下，公寓价格承受的压力可想而知。
黄三水表示，通常来说房地产市场有三大支柱，分别是工资增长、家庭负债、新移民数量，这三个数字都是越大越好。
2019年以来，这三个数字都是原地踏步甚至越来越低。所以加拿大房地产市场本不应该出现2020-2021年如此强劲的跨年行情。
有媒体分析称，是改善居住条件的需求和超低利率推动加拿大房价逆势上扬。
但在改善需求为主的市场里，处于市场价值链末端的公寓成了被抛售的目标，甩卖公寓的业主们纷纷选择购买价值链上游的联排和独立屋。
除了上述原因之外，黄三水还指出另外一个原因。那就是加拿大10%以上的公寓由海外买家持有，在大温部分热点地区，这一比例甚至高达15%以上。
但2020年海外买家基本绝迹。
总之，加拿大失业率突破两位数、加拿大家庭债务屡创新高、新移民数量减少三分之一、海外买家被挡在加拿大边境之外。这些因素形成的合力对大温公寓价格形成了巨大的压力。
所以，温哥华Kitsilano区公寓基准价61.5万元比2017年下降3%，达到61.5万元。本拿比东区基准价74.1万元比2017年下降2%。大家印象中属于公寓旺地的温哥华市downtown公寓价格比2017年降幅达到11%，仅为64.1万元，也令市场人士大跌眼镜。
但现在说大温公寓市场泡沫破裂为时尚早。因为加拿大政府正在尽全力恢复新移民、工签持有者、留学生的入境数量。
对公寓业主来说，如何熬过这段艰难时光很重要。
根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）的数据，2020年，在大温地区买一套公寓支付的月成本（贷款、物业费、地税）要比租一套公寓高出54%。这意味着买公寓只靠租金回报实际上是亏损的。
BMO首席经济学家波特Douglas Porter表示，2020年10月，加拿大公布了未来三年引入120万新移民计划，如果这一目标能如期完成，则公寓市场还有再度繁荣的机会。
黄三水说，存量资本在追逐更大的房子，公寓市场的空白就要由新来的买家填充。新移民、留学生、海外买家将决定大温公寓市场的未来，新冠阴霾消散之时，或许就是公寓市场复苏之日。
