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三年总价惨跌11%! 60万套大温公寓被市场抛弃?

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【加拿大乐活网lahoo.ca】当地时间2月4日,温哥华太阳报披露的一组数据触目惊心:

1、大温地区总计60多万套公寓单位分布在1300多栋公寓楼内。

2、过去3年,温哥华市中心公寓价格惨跌11%。

3、过去3年,大温地区公寓平均呎价零涨幅。

温哥华太阳报直言:公寓是市场的弃儿!

但可怕的是,截至2021年1月,大温在建公寓数量达到4.5万套,为历史最高水平。未来一大波新建公寓等着市场消化。

对公寓市场存在的结构性问题,大温的房地产研究者早就提出过。

早在2019年,著名地产批评人士Andy Yan统计称,大温地区37%的公寓住户不是业主本人,而温哥华46%的公寓买家将房子出租,其中UBC高达49%的屋主是投资客。

加拿大国家银行(National Bank of Canada)发布的数据显示,温哥华年收入12.76万的家庭购买基准价格公寓需要58个月才能攒够首付。

但事实上,大温地区家庭收入中位数只有6.5万元,温哥华也不过8万加元。

所以即便是公寓,对很多大温居民来说也是不负可负担的。所以大温公寓的主要使用者并非本地居民。

数据显示,2019年加拿大还没有新冠疫情时,温哥华大约有40万海外留学生和持有工签的外国人,这部分群体主要租住公寓。

但根据加拿大边境保护局的数据,2019年加拿大境内有留学生67万,而2020年-2021年间只剩不到7万人。

一方面公寓数量以每年数万套的速度增长,一方面实际居住人数受到新冠疫情的极端影响。此消彼长之下,公寓价格承受的压力可想而知。

黄三水表示,通常来说房地产市场有三大支柱,分别是工资增长、家庭负债、新移民数量,这三个数字都是越大越好。

2019年以来,这三个数字都是原地踏步甚至越来越低。所以加拿大房地产市场本不应该出现2020-2021年如此强劲的跨年行情。

有媒体分析称,是改善居住条件的需求和超低利率推动加拿大房价逆势上扬。

但在改善需求为主的市场里,处于市场价值链末端的公寓成了被抛售的目标,甩卖公寓的业主们纷纷选择购买价值链上游的联排和独立屋。

除了上述原因之外,黄三水还指出另外一个原因。那就是加拿大10%以上的公寓由海外买家持有,在大温部分热点地区,这一比例甚至高达15%以上。

但2020年海外买家基本绝迹。

总之,加拿大失业率突破两位数、加拿大家庭债务屡创新高、新移民数量减少三分之一、海外买家被挡在加拿大边境之外。这些因素形成的合力对大温公寓价格形成了巨大的压力。

所以,温哥华Kitsilano区公寓基准价61.5万元比2017年下降3%,达到61.5万元。本拿比东区基准价74.1万元比2017年下降2%。大家印象中属于公寓旺地的温哥华市downtown公寓价格比2017年降幅达到11%,仅为64.1万元,也令市场人士大跌眼镜。

但现在说大温公寓市场泡沫破裂为时尚早。因为加拿大政府正在尽全力恢复新移民、工签持有者、留学生的入境数量。

对公寓业主来说,如何熬过这段艰难时光很重要。

根据加拿大按揭和住房公司(CMHC)的数据,2020年,在大温地区买一套公寓支付的月成本(贷款、物业费、地税)要比租一套公寓高出54%。这意味着买公寓只靠租金回报实际上是亏损的。

BMO首席经济学家波特Douglas Porter表示,2020年10月,加拿大公布了未来三年引入120万新移民计划,如果这一目标能如期完成,则公寓市场还有再度繁荣的机会。

黄三水说,存量资本在追逐更大的房子,公寓市场的空白就要由新来的买家填充。新移民、留学生、海外买家将决定大温公寓市场的未来,新冠阴霾消散之时,或许就是公寓市场复苏之日。

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