大温滨水地产大巡礼

温哥华拥有迷人而漫长的海岸线，总长约为17公顷，相当于100个冰球场的面积。在与水景相连的大片滨水区域，游人和市民得以在覆盖着郁郁葱葱的公园绿地休闲娱乐；有些地方更有水景餐厅相伴左右，里面经常是一位难求；新闻报章还不厌其烦地一次次提到海景豪宅，普通市民虽无缘亲临揽胜，却很容易产生一种错觉，以为温哥华凡是有水的地方，不是豪宅就是绿地。

但日前在SFU举行的题为《大温港口和水岸状况Ports and Waterfronts in Metropolitan Perspective》公开讲座中，从Peter V. Hall教授所展示的研究成果中，多数与会者才第一次得知情况并非如此。本期《高度》周刊特别予以报道并加以深度分析。

温哥华经常被评为世界上最适宜居住的城市之一，这与靠近海洋和河流不无关系。沿着海岸线共有1600万平方英尺的住宅空间，预计到2040年，另有100万人将迁入大温。经合组织2008年的一份报告指出，按照到2040年海平面上升的资产价值计算，在136个大型港口城市中，温哥华排名第15位。

日前在SFU举行的一场公开讲座中，从Peter V. Hall教授所展示他的研究成果。

Peter教授把一组组海滨图片集中投放，人们惊觉，原来我们最美的滨水地带，大片大片地铺上了水泥地，上面堆放着集装箱，或是成为大卡车的停车场，它们岂止不美，简直是丑陋。《温哥华太阳报》早前曾经在一家专门从事房地产数据分析公司Landcor Data Corp.帮助下，用加拿大联邦数据库收集大温200米宽海岸带土地用途，最后得出结论，大温沿海物业总共8,200个是住宅（其中四分之三是公寓），600个用作商店和其他商业活动用途，450个是公园和绿地，270个属于工业、商业或服务用途。

请不要被这组数字所误导了，尽管工业和商业物业的数目看上去似乎并不太多，但若是换成另外一个角度——面积来审视，真相即刻大白，原来沿海27,000英亩土地中的12,500英亩，亦即高达47％的比例被用于工商用途；相较之下，公园和其他绿地与之势均力敌，占了海滨土地的45％，这里所指的“公园”类别包括游乐场、海滩、野生动物保护区、绿化带、娱乐设施、堤防和两个高尔夫球场；最后，仅仅剩下不足8%的部分，才由住宅和商店瓜分，从这个数据看整个大温区，真正滨水位置的住宅物业，其实是十分珍罕的资源。

大温最美的滨水地带，大片大片地铺上了水泥地，上面堆放着集装箱，或是成为大卡车的停车场。

价格走势也充分体现了这一点，两年前的一组详细数据表明，海滨豪宅中总共有630所物业价值超过500万元，128处更是达到1,000万元以上，而且，这些豪宅几乎全部在温哥华和西温，其中温哥华超过千万的宅邸共62套，而49套更是集中位于Point Grey Road。

尽管滨水住宅占比仅为5%，但它们的价值却超过所有滨水地产总额的一半以上，达到55%；反过来，也就是说高达95%的滨水土地，其价值竟然只是土地总额的45%，这是何等扭曲的价值分布。事实还证明，有相当大部分的滨水土地并未被善加利用，因此，Peter教授大声疾呼，有必要对大温海岸土地做更加合理的整合与规划，让更多民众获享身处滨海城市的天赐福利，让我们对这项呼吁持续关注吧。

接下来聚焦温市，这座城城市的核心滨水区域，以英吉利湾（English Bay）的情况最好，这里12.5公里长的海岸线100%对公众开放，全部为公共区域；福溪（False Creek）公共部分的海岸线12公里，也占了全长的96％；Burrard内湾属于港口区，9公里公共部分的海岸线，仅占全长的39％；菲沙河畔公共部分的海岸线为7公里，占全长34％。从谷歌地图上俯瞰，温市南部滨水区域，多数地方杂草丛生，不少是工业区或荒地。

统计数字同时也显示了一组乐观的事实，居住在温市约631,500人口中，大约10％（65,500人）是居住在距离公共海滨步行5分钟范围内；人口的25％（162,000人），是居住在距离市内公共海滨仅有10分钟步行路程的地方； 37％的人可以在15分钟内步行到公共海滨；46％的人可以在20分钟内到达海滨；54％的人口距离公共海滨仅20分钟步行距离。

毫无疑问，温哥华作为加拿大最大的贸易港口、技术、加工和人口密集的重要中心城市，滨水区域和海洋产业是本地经济和社会福祉的组成部分。由于土地资源有限，不同用户对土地的争夺十分激烈，高价值的滨水区域尤其如此，不少地方正面临前所未有的高档化和非工业化等转换用途方面的压力。但如果工作用地和工业用地得不到保护，就业增长可能放缓，企业将不得不搬离城市，最终釜底抽薪，多数人没有工作机会亦无法在这座城市立足。简言之，海滨工作区对这座沿海城市的发展至关重要。

在温市总共2,616公顷的海滨面积中，约26％可视为工作用地。这些土地主要分布在温哥华的港口和菲沙河畔的工业区（锯木厂街）。相反，商业用地主要位于Downtown和福溪地区，这些区域目前已经差不多实现非工业化了，但总体而言，温哥华滨水区域仍缺乏全面科学的规划。

再放眼看整个大温地区，虽然滨水住宅对总体土地的占比并不高（5%），但具体落到每所宅邸，却发现在多数情况下所谓豪宅面积都不算小。从统计数字可见，大温地区超过5,000平方英尺的海滨住宅有275套，其中16套是公寓，而且大部分位于西温，总共达148套之多，其它依序为温哥华30套，北温26套，白石24套。

在距离温哥华核心区稍远一点的滨水范围，豪宅占地面积就更大了，面积占到一英亩以上的共有61套，它们分别分布在白石15套，西温13套，素里10套以及三角洲9套。

近两年随着公寓行情持续火爆，豪宅的概念不再仅仅局限于单栋物业，许多富人为了逃避维护草坪的烦恼，同时也为享受礼宾服务的高端体验，越来越倾向于购买豪华公寓。沿着大温水岸，从Lion’s Bay到南素里，公寓大厦已经占去全部滨水物业的近四分之三，在温市中心的高豪港，最贵的无遮拦海景顶层单位售价高达3,800万，已经完胜独立屋。

海景豪华公寓正火爆。

根据Landcor公司的数据，温哥华沿海岸线总共建有5,600多套公寓，温市之外，西温是唯一拥有真正意义上滨水公寓的城市，这座城市共拥有400套这样的公寓单位。其他城市，例如列治文，则是沿着滨水建造了低密度的复式和联排别墅。

若是做横向比较，同是海景公寓的面积大小差距十分惊人，有近200个单位尺寸超过3000平方英尺，另有260多套则是面积不足600平方英尺，即便袖珍如此，因为可坐拥一方无敌海景，价格也是高得令人咂舌，丝毫不令人感到意外的是，整个低陆平原最昂贵的公寓单位集中位于温哥华和西温。

话虽如此，滨水地产也不完全都贵得高不可攀，在低陆平原其实还隐藏了最后一块相对便宜的神秘海畔，它位于北温，是一个很多人从来都未曾听说过的地方——Woodlands-Sunshine Falls地区。这个地方，即便对大温十分熟悉的人也未必都晓得。事实上，连谷歌地图也是在不久之前才将它纳入系统，但信息依然十分有限。

1982年以前，这里还是一处与现代文明隔绝的独立区域，住在区内的人们需要靠船运才能够与外界接触往来，但情况已逐渐有所改善，道路缓慢地往前延伸，原本的水上人家也可以使用陆路交通工具去到任何地方了。不过，当地人出门依然很难找到一辆出租车，更遑论搭乘公共交通工具了，理由是它的确太隐蔽了，多数人家的家庭地址在十年前还只是“lot”XX号代指。

不幸的是，自从道路修通之后，房价即刻以远比基础设施推进速度更有效率的方式推高，在几年前，温哥华房价远未像今日这般炽热，就已有一对夫妇率先尝到甜头。这位女主人名叫Norma Priestley，她在Sunshine Falls的宅邸居住了12年，她与丈夫当年以55万元买下它，几年前当他们把房子投放市场之后，在五周时间里曾经历了一场颇为激烈的竞价，最后他们以买入数额的三倍价钱售出，其中一位竞标者是中国人，这是该地区曝光的明证。

Woodlands-Sunshine——最后一块便宜的滨水区域。

在社区的区划上，Woodlands-Sunshine Falls目前仍属乡村，独立屋不足百幢，人口大约两百人，随着海滨地产受到热捧，这里的地产也开始变得比以往任何时候更加炽热，被世界遗忘的一块宝石终于被人发现了，据传就连微软联合创始人兼西雅图亿万富翁Paul Allen也曾经留意到这个地方。原本属于中产阶级可负担的物业也渐渐迈向高端，正在开始负担不起。

尽管如此，与温哥华和西温的滨水豪宅相比，它们还是相当宜人，笔者随便上网搜了一下在售楼盘，发现Woodlands-Sunshine一套占地18,000 ft2大地的滨水三层独立屋，叫价仅两百万元，另外一边，位于西温一套占地11,044 ft2的独立屋，叫价则高达两千万左右，差距超过十倍。

从Woodlands-Sunshine再往深处，还有大片水域，叫Indian Arm，沿着水岸向前一路都有独户住宅，犹如中国江南的水乡人家，里面不少地方尚未通路，因此房价一如之前的Woodlands-Sunshine，仍在十分便宜的水平，偶尔会出现一些标明“lot”XX号的地块出售，真正的滨水住宅用地，到达温市中心水路通勤时间不超过半小时，而最便宜的地块居然叫价不到二十万元，就不知这样的状况还能维持多久。

很显然，大温目前滨水区域的乱局仍未解套，华人目前更多地聚焦在一些相对熟悉和发展较为成熟的地方，鲜少人会关注主流社会涌动的民意和最新动向，但先机往往存在一些大众视线之外的地方。此次SFU教授Peter的呼吁在短期内或许未必产生作用，但绝对值得留意。

无独有偶，温哥华在2018年初也出炉了一份题为《STATE OF THE WATERFRONT》的调研报告，从2013年开始，有关方面即展开由数个建设部门携手合作的研究项目，对滨水区域开启一场规模浩大、内容翔实的家底盘点，其目的十分明确，就是全面考察滨水区域包括商业、旅游、健康生活和生态系统，当然，还有地产区划问题。这无疑是一个十分重要的信号，会不会是滨水区大整合的先声？毕竟，谁不想拥有一处无遮拦的滨水物业呢？