过去一年，加拿大租赁市场发生了显著变化：
- 全国租房需求依旧强劲，但租金涨幅放缓；
- 大温哥华租金高位回调（下调2%-10%）；
- 租赁市场进入“区域分化、结构稳定”新阶段。
这使部分投资人产生疑问：
-
租金回落是否意味着租房需求走弱？
-
多户住宅是否仍然稳健？抵押贷款投资是否会受到影响？
综合 CMHC、Statistics Canada、RBC、Rentals.ca 等最新数据，答案很明确：
短期回调不改长期结构紧缺，多户住宅依旧是加拿大最稳健的抵押资产之一。
全国租赁需求依旧强劲
结构性因素没有改变
即使租金增速放缓，全国整体租房需求仍处高位，主要受三大因素驱动：
1. 租房家庭持续增长（结构性趋势）
根据 2021 Census 数据：
- 2016–2021 五年间，全国租赁家庭增长 21.5%
- 同期自有住房家庭仅增长8.4%
📌CMHC 指出这一趋势在 2022–2024 年继续强化。租房人口增长远快于买房人口，这是长期趋势变化，而非短期波动。
2. 购房可负担性恶化 → 租房需求长期增强
RBC最新发布的住房可负担性报告指出：
- 全国购房负担率：55.1%
- 多伦多：74.5%
- 温哥华：93.5%
📌高不可负担的购房成本促使大量家庭从 “想买” 变成“必须租”。
3. 人口增长强劲 → 租赁需求不断被推高
据Statistics Canada发布：
- 2023 年加拿大人口净增 127 万（历史最高），其中超95% 来自国际流入
- CMHC指出：新移民中 70%–72% 在前三年租房
📌人口流入结构决定租赁需求具有高可持续性。
大温租金回调：属于高位技术性调整
而非需求下降
最新租金报告显示，大温租金近月出现下滑，但主要来自短期因素。
1. 新挂牌租金回调 –2% 至 –9%
Rentals.ca & liv.rent：
- 一卧：–1% 到 –3%
- 二卧：–3% 到 –6%
- 三卧：–5% 到 –9%
📌高价位、大户型房源回调更显著。
2. 实际续租价格回调 5% 至 10%
成交租金比挂牌跌幅更大，原因包括：
- 房东为缩短空置期主动调价
- 前期涨幅过快，市场自然修整
- 2024 下半年 purpose-built rental 供应集中交付
📌典型的高位消化过程，不代表需求减弱。根据 Rentals.ca & CMHC 数据：大温地区租金仍显著高于 2019–2020 年水平。
大温租赁需求长期稳固
三大结构性支撑强劲存在
1. 空置率极低
根据 CMHC 最新《Rental Market Report》，2024 年加拿大 purpose-built rental（出租公寓）空置率约为2.0%，略高于前一年；而大温哥华地区的空置率仅约1.0%–1.2%，依旧是全国最紧张的租赁市场之一。
📌即便在短期租金回调阶段，大温空置率依然远低于全国平均水平，显示租房需求始终强劲。
2. 新屋开工骤减 → 未来更紧缺
根据 CMHC 的月度住房开工数据，媒体报道显示，2025 年 10 月大温哥华地区（Vancouver CMA）新屋开工量较去年同期下降约 36%，反映出当前高利率与融资环境下开发活动显著放缓。
未来 2–3 年将出现：
- 建筑周期延长
- 开发融资难度加大
- 新供给增速放缓
📌供应断层将成为未来租金重新走稳甚至上涨的重要推动力。
3. 人口结构支撑长期需求
大温人口结构具备强力租房驱动因素：
- 移民比例高
- 国际学生回流
- 年轻就业人口占比大
- 全国最差购房可负担性
📌使租房需求呈持续增长态势。
多户住宅依旧是抵押贷款投资
最稳健的底层资产
无论租金短期波动如何，多户住宅始终稳健：
⭐ 1. 多租客结构 → 抗波动能力最强
单户空置或调价对整体 NOI(净营运收入) 影响有限。
⭐ 2. 空置率低 → 借款人偿债能力稳定
现金流波动小，违约率低。
⭐ 3. 估值抗跌 → 人口结构与需求支撑
估值波动显著小于写字楼、商业地产、开发土地。
景泰资产
在分化市场中更能凸显稳健性
- ✔严格 LTV 控制
- ✔深度审核 NOI 与借款人偿债能力
- ✔精选多户住宅等优质抵押物
- ✔投资组合分散化
- ✔收益来自利息，不依赖房价或租金上涨
景泰抵押贷款投资的核心优势，是在各种市场情境下都能保持稳定、可预测、穿越周期的回报能力。
短期租金的波动，并没有改变加拿大与大温长期紧缺的租赁结构。供应下降、人口增长、空置率偏低等核心指标，仍然指向同一个方向：多户住宅是最稳健的抵押物，而抵押贷款投资是最具确定性的资产配置方式之一。
景泰愿与您一起，以稳健的抵押贷款投资，让您的财富在波动中更稳、更远。
