不得不说，美国关税不确定性是实实在在地悬在加拿大楼市头上的一把利剑。
眼看着要活跃起来的春季楼市，买家似乎再一次陷入了观望，未来走势扑朔迷离。
Toronto star今天（2月21日）的新闻报道发布了一组惊人的数据。1月份，加拿大最大房地产市场——大多伦多地区房地产市场新房成交量接近“历史新低”。尽管库存过剩，但买家仍在继续观望。
图自：Toronto star
建筑业和土地开发协会（BILD）最新报告中显示，大多伦多地区（GTA）1月新屋销售量为 347 套，同比下降 40%，比 10 年平均水平低 77%。
BILD 新房市场数据来源 Altus Group 研究经理 Edward Jegg 表示：“2025 年 1 月，GTA 各地新房销售量创下接近历史最低水平。”
“尽管加拿大央行进一步降息、库存过剩和价格下跌，但 GTA 的新购房者却无处可寻。”
具体来看看各类房型的成交情况：
1 月份，GTA 地区共售出 101 套公寓（包括低层、中层和高层建筑中的公寓），较 2023 年 1 月下降 58%，比 10 年平均水平低 88%。
1 月份，大多伦多地区共售出 246 套单户新房，较 2023 年 1 月下降 27%，比 10 年平均水平低 63%。单户住宅包括独立屋、半独立屋和联排别墅（不包括叠层联排别墅）。
1 月份新房总库存与上月持平。库存水平（根据当前需求在市场上销售库存所需的时间）为 14 个月，而健康的市场水平约为 9 至 12 个月。
BILD 负责通讯、研究和利益相关者关系的高级副总裁贾斯汀·舍伍德 (Justin Sherwood) 认为，随着春季市场的到来，现在是买家入市的“黄金时机”，因为价格自 2022 年高峰以来已下跌了约 20%。
1 月份新建独栋住宅价格同比下降 1.2%，公寓价格下降 3.5%。
然而，舍伍德表示，由于劳动力和材料成本，建造新房的成本“仍然很高”。
图自：Toronto star
买家继续保持观望态度，部分原因是二手公寓市场 （现有供应）有大量库存，这对新建市场产生了影响。例如，当二手市场供应有限时，买家往往会更频繁地关注预建房。
舍伍德表示，与美国发生关税战的威胁也导致潜在买家观望经济将如何调整，同时一些人也在观望加拿大央行是否会进一步降息。
他补充道：“无论如何，从库存角度来看，自 2016 年以来，对于那些想要购买新房的人来说，情况并没有这么好；从价格角度来看，自 2019 年以来，情况也没有这么好。”
挂牌暴涨46%！大温1月两类房型价格跌了！
跟大多伦多地区的情况，大温地区的情况似乎没有这么糟糕，但也存在极大的不确定性。
尽管我们我没有看到新房的成交数据，但大温地区1月份的整体市场数据已经说明了一切。
图自：Times colonist
数据显示，1 月大温地区住宅销售总量为 1,552 套，比 2024 年 1 月的 1,427 套增长 8.8%。这比 10 年季节平均值 (1,749) 低 11.3%。 而新上市房产数量为 5,566 套，较 2024 年 1 月增加 46.9%。
整体来看，1个月温哥华地区的销售额增长以公寓类为主，同比增长 13.4％，其次是联排别墅销售额增长 12.6％。1 月份独立住宅销量较 2024 年上涨 0.3%。
目前，大温哥华地区所有住宅物业的 MLS® 房价指数综合基准价格为 1,173,000 加元。这比 2024 年 1 月上涨 0.5%，比 2024 年 12 月上涨 0.1%。
2025 年 1 月独立屋销售量达到 380 套，比 2024 年 1 月的 379 套增加 0.3%。独立屋基准价格为 2,005,400 加元。这比 2024 年 1 月增长了 3.1%，比 2024 年 12 月增长了 0.4%。
2025 年 1 月，公寓住宅销量达到 846 套，与 2024 年 1 月的 746 套相比增长了 13.4%。公寓住宅的基准价格为 748,100 加元。这比 2024 年 1 月下降了 1.7%，比 2024 年 12 月下降了 0.2%。
2025 年 1 月联排住宅销售总量为 321 套，与 2024 年 1 月的 285 套相比增长了 12.6%。联排别墅的基准价格为 1,105,600 加元。这比 2024 年 1 月增长了 2.7%，与 2024 年 12 月相比下降了 0.8%。
从数据上来看，公寓和联排成交量同比去年上涨比例都超过了10%，但价格却略微下降，说明有一些买家开始压价入市了。总体来说，1月无论是成交量还是价格都相对平稳，受利率和关税影响，未来走势依然扑朔迷离。
温哥华1月住房负担能力“没降反升”
1月份加拿大楼市的负担能力数据也新鲜出炉了，尽管加拿大央行已经大幅度降息，但数据却让人颇感意外。
图自：Toronto star
根据Ratehub.ca 最新负担能力报告， 1 月份加拿大 13 个主要市场中的 12 个市场的购房者需要赚更多钱才能买房。
为何？
报告作者佩内洛普·格雷厄姆 (Penelope Graham) 解释称，“我们实际上并没有看到抵押贷款利率本身有任何变化。变化都集中在价格方面。”可负担能力的下降是按照符合当地平均价格房屋抵押贷款资格的年收入要求来衡量的。
比如，汉密尔顿的住房负担能力下降最为显著，从12月到1月，平均房价上涨了20,900加元，达到819,000多加元。
因此，买家每年需要多赚 4,050 加元才有资格获得抵押贷款，每月的抵押贷款还款额要增加 110 加元，也就是每年多付 1,320 加元。
格雷厄姆表示，虽然汉密尔顿的市场已经放缓，但独立式住宅等昂贵房屋的销售增加推高了平均房价。
这与多伦多和温哥华等其他主要市场的情况不同，这两个市场在住房负担能力变化方面分别排名第四和第九。报告称，由于住房供应增加，1 月份房价基本保持稳定，但每月房屋销售量的增长给房价带来了一些上行压力。
在多伦多，房屋平均价格上涨了 8,200 加元，总价达到 107 万加元。这导致购房者获得抵押贷款资格所需的收入增加了 1,640 加元，每月抵押贷款还款额增加了 43 加元。
与此同时，温哥华的平均房价上涨了 1,500 加元，达到 117.3 万加元。购房者需要额外增加 300 加元的收入，每月的抵押贷款还款额将增加 8 加元。
图自：Toronto star
从数据上看，这两个地方的居民住房负担能力变化不大。
由于平均房价下降 2,300 加元至 338,800 加元，弗雷德里克顿成为唯一一个负担能力有所改善的市场。购房者获得抵押贷款所需的收入减少了 450 加元，每月抵押贷款还款额减少了 12 美元，降至 1,775 加元。
由于最近的抵押贷款改革将有保险抵押贷款的价格上限从 100 万加元提高到 150 万加元，Ratehub.ca改变了计算方法：首付比例从 20% 更新为 10%。为了确保公平的月度比较，他们使用新方法重新计算了 12 月份数据。
格雷厄姆说：“我确实认为，尤其是在 100 万美元到 150 万美元的价格范围内，新的买家群体会产生新的需求，否则他们将无法参与。”
尽管加拿大央行在 1 月底连续第六次降息，但抵押贷款利率基本保持不变。固定抵押贷款利率保持稳定，因为债券收益率仍然保持在高位，约为 2.8% 至 2.9%。
Royal LePage Your Community 经纪人兼团队负责人肖恩·齐格尔斯坦 (Shawn Zigelstein) 表示，很难预测住房负担能力是否会改善，但目前的市场状况为买家提供了有利的机会，库存充足，利率预计到 2025 年将下降。
但齐格尔斯坦和格雷厄姆都表示，美国关税的迫在眉睫使得抵押贷款利率和市场的前景变得不确定。
格雷厄姆说：“因为即使房价下跌，抵押贷款利率下降，如果人们失业，无法买房，销售额就会下降。”
美国关税公告发布后，债券收益率最初大幅下降，随后逐渐上升并趋于稳定，尽管有消息称铝和汽车行业可能被征收关税。报告称，这预计将推高固定抵押贷款利率，并降低近期出现折扣的可能性。
格雷厄姆表示，鉴于12月份通胀率略有上升，且若没有联邦政府的减税假期，通胀率还会更高，加拿大央行很可能会在3月份暂停降息。
不过，关税威胁也可能“证明加拿大央行有必要更快、甚至更积极地调整利率，以应对可能出现的经济衰退。”
格雷厄姆说：“我认为人们能从下一次利率公告中看到央行对于关税影响的看法，已经对于今年利率走势的提示。”
信息源：Toronto star
