中国启动超大特大城市城中村改造

近期，深圳发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，以“安全、配套、建筑、绿色”为改造要点，以元芬村为改造案例，为推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。图为4月2日，在深圳市龙华区元芬村拍摄的改造后的青年公寓外立面（左）。（图片来源：新华社）

19个超大特大城市挑大梁

大陆央视新闻报道，中国国务院常务会议21日审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）。

会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。　

会议还提及，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

北京《证券日报》报道，今年4月28日召开的中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

根据中国住房和城乡建设部于2022年10月份公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，中国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；中国特大城市有11个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

北京《中国基金报》报道，中指研究院指出，超大特大城市由于人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

平安证券也分析认为，支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患；二是增加公共服务补给，提升城中村居住环境品质；三是落实国家保障性住房政策，帮助筹集保障性租赁住房。

而在德邦证券看来，城中村改造是重要的民生工程、发展工程和治理工程。在超大特大城市推进城中村改造有助于解决居住、教育、医疗重大民生问题，转变城市发展方式，破解“大城市病”。

多地已加速城中村旧改

近期，已有部分核心城市的城中村改造明显提速。以深圳为例，2021年至2027年深圳全市将新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万人至400万人。

近期深圳正在开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作，2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

为避免提高居民住房负担，深圳同时要求城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

此外，今年以来广州城中村改造也正在全面加速。今年，广州推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元（人民币，下同）城市更新固定资产投资目标。

近期，广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室印发《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，推出多项新举措加快项目落地实施。

有助于稳投资、扩内需

北京《证券日报》报道，谈及城中村改造的资金来源问题，巨丰投顾高级投资顾问翁梓驰表示，涉及相关公共服务设施建设，主要通过财政补贴、专项债等方式解决。

国泰君安研报显示，在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位。根据一二线城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则一二线城市更新投资的体量至少有2万亿元；若全部按照拆迁重建的标准，则一二线城市更新投资的体量最大接近13万亿元。

在翁梓驰看来，本轮城中村的投资增量将体现在房地产开发和基础设施建设改造。

根据中国国常会提出的“坚持稳中求进、积极稳妥”“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”的要求来看，受益的主体会更加聚焦，未来很长一段时间，城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

除拉动投资外，推进超大特大城市城中村改造将为扩内需注入新动能。

翁梓驰认为，城中村改造将带动建筑材料、家用电器的需求，同时会带动公共服务如医疗、快递、便利店等设施的发展。

据国泰君安上述研报测算，以全部拆迁重建为保障性租赁住房为例，一二线城市的重建体量大约在33亿平方米，保障性租赁住房以70平方米以下的小户型为主，则能够新增约4700万套住宅；以每套住宅需要配备必需类家用电器总价在1.5万元左右，则可以带动家用电器消费约7000亿元。（完）