黄三水有句经典名言，凡是最后赚到钱的那就是投资，凡是最后赔了钱的那就是投机。
图自betterdwelling
以结果论成败，在金钱的世界里最直白也最清晰。
2017年2月15日，加拿大华裔女士L在安省以345万加元的价格从开发商那里订购了一套全新豪宅。
买房的时候，L女士可谓志得意满，因为从2014年开8月开始，L女士和丈夫一起开始“投资”房地产。
第一套投资房就买在多伦多，初试身手的L女士显然是赚到了。
因为短短22个月后，L女士就入手了她的第二套“投资房”，在北约克买下了160多万的独立屋，这个价格在2022年看不算什么，但在2016年妥妥算豪宅。
需要注意的是，第二套投资房在当时看没有任何问题，但从事后诸葛的角度看，或许就是这次决策拉了胯。
L女士的160多万购房款中，有100万+来自银行贷款。
其实，投资进行到这还是稳赚不赔的，但问题就出在L女士玩的太顺利了。
顺利到她做起了一年一套投资房的梦，然后她就选择了refinance。
在2017年4月，她把第一套和第二套投资房进行了再按揭（second mortgage ），从银行借了25万加元当作第三套投资房的首期款。也就是前文提到的价格为345万加元的豪宅。
时间来到2017年5月18日，L女士收到加拿大帝国商业银行（CIBC）22.425万加元的房屋按揭抵押贷款“预批准信”（Pre-Approval Letter），再加上自有资金120.75万加元，终于证明自己有资格以345万加元的价格购买该豪宅。
如果此时安省政府不搞出海外买家税，相信L女士的“投资”行为一定是房地产市场的经典案例。
但事与愿违，L女士签下合约不久，房价开始掉头下跌。此时L女士开始了迷之操作。
2017年6月1日，L女士在没有通知银行的情况下，把自己拥有的50%第一套住房所有权无偿赠送给了丈夫。这种操作在法律上是允许的，但却导致CIBC预批的贷款额度受到影响。
与此同时，L女士的第二套投资房也已经进行了再按揭，这套房背负的贷款总额达到了房屋评估价的81%，这套房显然无力再继续满足女主人的融资需求。
由于L女士不知出于何种目的的操作，她在CIBC的预批贷款其实已经成为一纸空文。
到2019年，价值345万的豪宅开发商通知L女士可以收房了，这时L女士才通过律师函通知开发商，自己不能完成交易，但理由不是自己预批贷款出了问题，而是说开发商延长或延迟交接日期不符合购买合约。
但是，法庭文件称，L女士故意没有向发展商披露她资产的这一重大变化，以及她将无法再获得CIBC 的抵押贷款批准以完成交易的事实。
2019年6月18 日，LL女士的律师再次致函开发商律师，质疑其将交割日期定为2019年7月5日的权利。最终，L女士没有在7月5日完成该豪宅的交接。
2019年9月17日，开发商对L女士提起诉讼，要求L女士赔偿 95万加元，包括没收L女士所有购房押金。
L女士于 2019年11月25日答辩并反诉，要求法庭判令购房合同无效或终止。还要求退还她支付的押金以及利息。
在诉讼进行的同时，2020年3月17 日，开发商以260万元的价格转售该豪宅，比L女士签订合约的价格低85万加元。
发展商还把L女士的丈夫也列为被告，认为L女士将多伦多第一套物业的权益无偿转让给丈夫的行为是欺诈性转让。
初审法院同意开发商提出追加被告的请求。
L女士不服，提出上诉。
2022年3月24日，上诉法官Vermette J正式驳回L女士的上诉。
现在L女士和她的丈夫将一起作为被告在法庭内外担惊受拍，且不论官司进行中两个人的精神和财务压力，单就现在的市场行情也足以让两个人后悔当初为啥不把房子买下来呢？
“投资”和“投机”或许就是一体两面，成王败寇，仅此而已。
目前，L女士的案件继续审理，煎熬仍在继续。
