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温哥华出现房价倒挂,“蓝领区”房价猛涨

在刚刚过去的2021年5月份,温哥华地区的房地产市场持续着春季以来的上扬走势,房市的价格系统继续上升,虽然较前两个月升幅放缓,但还是蔚为可观,房价依然被狂热的市场买家推上了一个新的历史记录。成交量还在保持着历史最高水平,市场人气依然鼎沸,继续处于狂热的卖方市场,各个城区的抢房大战依然火爆,虽有点回落也仅似杯水车薪之态。当5月份的市场报告发表之后,各方人士的解读多种多样,说市场不再疯狂,市场销量大降,市场成交量增速放缓,市场降温了,市场要跌了,市场健康稳定等等不一而足。实际上,5月份的成交量实际上很大,4,268套的总成交量是一个大数字,因为过去十年来的每年总成交量的平均值只有31,800套,另外,这个5月份的成交量已经超越了过去十年来5月份成交量的平均值近30%。
所以,成交量放缓只是相对于3、4月份的成交天量而言。当然,天大的成交量放出来之后,市场上的买方购买的能量也得到了相对充分的释放,然后就应该缓一缓。5月份就是一个成交量缓冲的“台阶”。在5月份高于标价成交的案例还是俯拾皆是,但是从市场的表现来看,买家在各个城区疯狂追涨的热情似乎有降温的迹象,但是合理标价的房屋还是比较抢手,“低开高走”的卖盘在逐步减少,这表明市场的买家在逐步趋于理性,同时房屋的上市量也已经持续3个月维持高位。成交量放缓,上市量也在递减,这是一种很健康的市场缓冲行为。

老张认为,市场进入的缓冲阶段,也是一种平衡阶段。平衡什么呢?平衡的是成交热点区域以及区域之间的价格系统偏差。

在市场疯狂的时候,很多买家都是在盲目地跟风,哪里火爆就去哪里,不顾一切地去抢!抢!抢!把一些以往偏冷的地域的房价推上了一个不可思议的高度。当市场进入缓冲阶段之时,热点和价格都将被综合平衡一下。涨幅过高的地域就要缓一缓,涨幅不高的或者远远落后于市场涨幅平均值的就要补涨一下。

我们最近发现了多种房价的“倒挂”现象,比如温哥华东区和西区的房价倒挂。

5月中旬的时候,温哥华东区有一栋占地33 X 122的新建独立屋卖出了$400万的天价!这是一个标志性的成交案例,因为温哥华东区的新建独立屋售价跨越了$400万整数关,距离上次跨越$300万整数关仅仅过去了4年!

这样的成交案例给了我们如下2点提示:1.在温哥华东区新建独立屋的利润空间将大幅增加,因为如果以这样一个新屋目标价格,开发商以$170万左右买入地段上佳的标准地,投入$80-$90万建筑成本,建一座独立屋和后巷屋,利润将可达到$140万以上,这对于独立屋开发商或者投资人来说,是一个巨大的利好消息!2.温哥华东区和西区的房价开始“倒挂”,有待平衡,因为温哥华东区和西区在传统上的房价差距都在30%至50%之间,现在居然得以“反超”!我们在市场上能看到很多温哥华西区33英尺标准地上新建的独立屋目前的标价仅仅介乎于$360至$400万之间,如果按照目前温东的房价加上传统的东西区之间的价差,温西这样的新建独立屋的房价应该至少升至$520至$580万之间,才能够达到新的平衡。目前温东的类似独立屋成交价格普遍接近$350万,即便这样,温西的同等独立屋也应该至少升至$450至$500万之间,温西的独立屋显然已经被严重低估。在未来的市场缓冲和市场平衡期间,温西33英尺标准地上的独立屋理论上应该有一个大幅跳升补涨的行情。

“房价倒挂”的现象还有几个方面,我们在以后的市场观察中将逐一道来。

疯狂的市场造就疯狂的价格,疯狂的价格系统需要理性的平衡之后才能得到更好的健康发展。让我们拭目以待吧。

这一轮市场行情的热点主要集中在中价位以下的独立屋市场。老张继续在做成交状况的简要统计,把温哥华地区8个中心城区和菲沙河谷2个热点城区素里和兰里过去一个月来独立屋成交状况列表如下:

从这个列表中我们可以看出,过去一个月内,接近三分之二的独立屋成交价格都超出了标价,尤其以温哥华东区、北温哥华和素里这些相对低价的区域为甚。换句话来说,在5月份的独立屋成交量中,有三分之二以上的独立屋是被买家抢走的,要想买房,必须去“抢”!有好多客户朋友问老张,您说这波行情还远远没有走完,那么,市场到底还能走多远?

简单来说,如果您认定这是一波正常的行情的话(相信大多数人都会这样认为),目前房价的总体指标价格从2019年7月至今已经上涨了19%,据老张的推算,保守地估计,还有8.0%至12.0%的涨幅,激进一点儿地估计,还有20%至25%的涨幅在路上。

原因很简单,根据老张对过去16年房屋价格指数变化的观察,(房屋价格指数HPI诞生于2008年,以2005年年初为计算起始点),4次升跌的行情中,每次上升的幅度的平均值是31%。如果您认为这是一波普通行情,那就应该达到平均值,就还有12%的涨幅在后面,如果您认为这是一波非比寻常的大行情,那就可能还有20%至25%的涨幅在路上。

我们从另一个角度来看一下:

对任何市场走向的预估,都是基于一定的客观条件做出的,只要客观条件存在或者即将存在,他们就会对市场发生作用,形成市场上的动能。我们据此对市场做出的预估就会有很强的科学性和合理性。

我们看看现实存在和即将出现的客观因素有哪些:

市场上的正向动能:1.行情平均值,2.房贷低利率,3.新移民增加,4.留学生回归,5.全球性通胀,6.疫情将结束。

市场上的反向动能:1.房贷压力测试调升,2.市场过热需要缓冲。

目前市场上的正向和反向动能为6比2,根据以往20多年的市场经验,老张认为,每一项动能都足以撼动市场的价格系统3.0%至5.0%。理论上简单地推算,在目前的行情中,市场未来的上行空间应该还有12%至20%。大温地区房地产协会的经济学家Keith Stewart对5月份的市场评述如下:“五月份的成交量和上市量维持在历史平均值之上,市场条件也从破纪录的3、4月份回归正常。市场的紧张度较早春时节已经有所缓解,房屋卖家们就要和经纪人通力合作,以现有的市场条件精准定价。”他继续说道:“随着成交量从峰值回落,修改过的贷款压力测试也将影响买家贷款额的4.5%,加之5年定期的房贷利率攀升至2.0%以上,我们将密切关注这些在未来的夏季市场里会带来什么样的影响。”
 
疫情期间的市场表现:
 
在以往15个月的疫情阶段,温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑,到4月份的惨不忍睹,再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加,尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高,市场在从波谷向波峰急剧攀升,2021年年初开始,尤其在3、4月间,市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下,各类房型的房价都在维持着持续上涨,尤其是独立屋和城市屋市场,一年多来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下,市场已经长期地、全方位地跨入了卖方市场。请看下列图表,观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化:
 
在这个图表中大家可以看到,市场的房价总体上都在节节攀升。过去12个月的疫情阶段,却是一个房地产市场的辉煌时期,市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段,尤其是独立屋和城市屋市场,过去12个月来一直保持着上升的态势。一般来说,确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)已经达到了21.4%,7月份更是达到了25.9%,8月份略有下滑,但还是高达23.8%,9月份这个比值在跳跃式增至27.8%,而10月份更是高达29.7%,11月份也还是维持在27.6%这样一个高位,12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值,2021年1月份也接近30%,到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一,在3月份,市场的总销存量比居然达到了62.4%这样一个不可思议的数值,在刚刚过去的4月份,虽然较3月份有所降低,却也达到了47.9,同样是历史高位之一,5月份稍有回落,但也在38.9%的高位!

这几个比值表明,我们已经有了12个月强有力的数据支撑,市场已经连续12个月维持着很高的成交比例,已经连续12个月处于纯粹的“卖方市场”。

专家测评表明,每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候,市场理论上就进入了“卖方市场”范围,人气上升房价上升,这是卖方市场的常态。

市场综述:
 
在成交量方面,温哥华地区房地产协会的数据报告显示,2021年5月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为4,268套,与2020年5月份相比大幅增加了187.4%,与2021年4月份相比减少了13.0%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅超越了27.7%。2021年5月大温地区各类房屋的当月上市房源为7,125套,与2020年5月相比增加了93.4%,比2021年4月份减少了10.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,970套,比2020年5月增加了10.5%,与2021年4月份相比增加了7.1%。 
在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,172,800,比去年同期上涨了14.0%,与上个月相比上涨了1.5%。在各类房型中,目前全地区独立屋的指标价格为$1,800,600,比去年同期上升了22.8%,比上个月上升了1.7%;公寓的指标价格为$737,100,比去年同期上涨了7.9%,过去1个月来价格上涨了1.2%;目前全地区城市屋的指标价格为$936,300,比去年同期上涨了16.3%,比上个月上涨了1.8%。 

人气指标方面,2021年5月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为38.9%,比上一个月降低了9.0%,总体上处于一个超级的卖方市场。在各类房型中,独立屋的销存量比为29.8%,城市屋为53.8%,公寓为43.5%。销存量比值反应的是市场的人气,以上数据表明5月份的市场总体上人气鼎沸,入市者已经完全忽视了疫情。 

房地产协会官方数据表明:每当销存量比小于12.0%的时候,市场价格就面临下行压力,我们称之为“买方市场”;每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候,市场价格平稳,我们称其为“平衡市态”;每当销存量比大于20%的时候,市场价格就会获得上行的推力,“卖方市场”因此形成。
 
关键数据:
 
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?
 
从上面的列表可以看出,中心城区的独立屋价格都处于快速的涨升状态。公寓市场方面,由于此类房屋的可负担能力较强,也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域,但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化:

需要大家注意的是,近2个月来公寓的价格开始走强,未来几个月可能会引发一轮“补涨”行情。我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆的城市屋市场的价格变化:

城市屋的涨幅虽然落后于独立屋,但是有后来居上的势头。
 
热点扫描:
 
市况疯狂热点频出。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点,威斯勒(Whistler)的独立屋市场一个月内狂涨了4.0%,西温哥华的独立屋市场,过去一个月内飙涨了3.9%!新西敏的城市屋市场,一个月内疯涨了3.7%。菲沙河谷的Mission的城市屋市场最近也同样疯狂,过去1个月内狂涨了4.7%。但在任何市态中,不同房型不同城区和社区都应该有涨跌互现的情况。例如,西温哥华的公寓市场在过去1个月内就下跌了2.5%。
 
市况要点:
 
1.加拿大央行在过去2年之内连续3次降息之后,现在的房贷利率已经达到了过去85年来的历史低位,有些银行甚至推出了1.0%的极端利率以吸引客源。加拿大央行行长在公开场合不止一次地表示,现有的低利率政策将持续到2023年。虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响,基准利率几乎接近0.0%,但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行,房贷的浮动利率已经持续下调至1.3%至1.5%之间,这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。2.加拿大政府已经开始实行的预算案,其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%,以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军,公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

3.大温地区本地人,尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃,中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋,尤其是素里、兰里$70至$80万左右的城市屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价百万左右的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

4.新的公寓楼盘还在不断地被推入市场,除个别楼盘热销之外,多数的楼盘预售都是“门庭冷落车马稀”,楼盘预售市场仍然处于平淡期,最重要的问题还是价格。二手楼花市场清淡,楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零,市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者,亏本甩卖楼花者愈发多见,是买家淘宝的好时机。另外,新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是,对公寓市场起到了一定的冲击作用。5.中高价位独立屋价格过去4年多来受市场的心理因素和交易成本的影响,价格在不断下滑。过去一年来,多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象,温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在逐步上扬,房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格未来应该有很好的市场表现。

6.中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场疯涨之后,应该正在开始缓冲以积聚继续上冲的能量。加之疫情当前,能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要,城市屋和低价独立屋的价格还在稳步攀升,请大家要格外关注。

7.中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去1年多来又成为了市场的宠儿,在目前的行情之下逐步显示了它们极好的投资机会,本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的强烈追捧,涨幅可观,希望各位多多关注。

8.菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强,过去几年来一直非常火热,价格走势也一直很稳健,一年来的总体价格有20.1%的涨幅,三年来的总体价格也有高达17.0%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为12.0%,三年来的总体价格却只见到了5.4%的微小涨幅,与菲沙河谷相比,温哥华地区市场综合指标价格3年来的涨幅还不及菲沙河谷的一个零头!所以长期来看,房屋的可负担性依然是市场的焦点,这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。

 
观察结论:
 
市场价格在持续上扬,成交量和上市量都在递减,表面上是高位盘整,实际上是市场需要缓冲和平衡。诸位应客观理性地分析市场,豁达开放地看待升跌。盲目地参与抢房大战,会给家人带来一定的风险;上涨的行情还在持续,未来还有较大的空间。未来几个月的市场将保持着一定的惯性,缓冲之后应当再创辉煌。 
老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com 

老张每月初固定在Youtube“温哥华房地产频道”为大家分析近期楼市,欢迎订阅、参与讨论。

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