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纽约曼哈顿超高豪华公寓中,亿万富翁们不为人知的秘密和烦恼

 

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纽约市公园大道(Park Avenue)432号,这里坐落着高度近1400英尺的公寓大楼,曾经是世界第一高的住宅楼,也见证了五年前纽约高层豪华公寓浪潮的顶峰

开发商之一CIM共同创办人兼负责人阿维·谢梅什(Avi Shemesh)表示:“432 Park Avenue即将成为纽约市最尊贵的地标之一,为当地无与伦比的天际线增添独特风采。集团在发展瞩目的大型城市项目方面具备丰富经验,432 Park Avenue很自然地与我们的投资理念及管理作风不谋而合。我们有信心为住客、投资者及纽约市创造巨大价值。

这座楼高1396英尺、由Rafael Viñoly设计的豪华公寓曾是纽约市最高建筑物及西半球最高住宅大厦。

中央公园附近的这一片超高层大楼不仅重新定义了纽约市的天际线,而且几乎所有购买这些住宅的买家真实身份也掩藏在空壳公司中

居民可透过玻璃窗眺望中央公园、哈德逊河与东河、大西洋以及曼克顿众多标志性建筑物及大道,欣赏迷人景致。

这座细长的塔楼,因为高度有争议,曾被批评家比喻为中指。大部分公寓已经售罄,预计总价值约为31亿美元。楼顶96层的顶层公寓在2016年以近8800万美元的价格卖给了代表沙特零售业大亨法瓦兹·阿尔霍卡伊(Fawaz Alhokair)的一家公司。知名美国歌手詹妮弗·洛佩兹(Jennifer Lopez)与其未婚夫亚历克斯·罗德里格兹(Alex Rodriguez)则在2018年以1530万美元的价格买下了这栋楼里一套4000平方英尺的公寓并在大约一年后出售

詹妮弗·洛佩兹与亚历克斯·罗德里格兹

但是让人们意想不到的是,六年后的现在,这栋超豪华公寓的居民与开发商之间产生矛盾,甚至内部居民也存在分歧,这表明即使是数百万美元的超豪华公寓,也不能保证生活不出现问题。

根据业主、工程师的描述和《纽约时报》获得的文件,围绕着这所大楼已经发生了多起法律诉讼,索赔中包括管道和机械故障造成的数百万美元的漏水损失;频繁的电梯故障;以及吱吱作响的墙壁——所有这些可能都与这座建筑的主要卖点有关:超乎寻常的高度。

这让居民们忍不住开始怀疑,其施工时使用的方法和材料,不足以支撑令这些彰显身份的千尺公寓成为可能的工程突破。了解其中一些纠纷的工程师表示,许多同样的问题正在其他新建大楼悄然发生。

公园大道432号发生的这一系列纠纷让纽约亿万富翁街(Billionaire”s Row)中许多不能说的秘密浮出水面,而亿万富翁们所不为人知的烦恼可能意外的接地气

亿万富翁街上几栋超高层建筑

漏水事件频发

现在,这些世界上最富有、最有影响力的居民正在讨论,如何在尽力止损的同时对大楼这些棘手的问题提出解决方案。

我曾经坚定不移地相信这将是纽约最好的建筑,”公园大道432号最早的居民之一萨琳娜·阿布拉莫维奇(Sarina Abramovich)说。“他们到现在仍然把它形容成是上帝给世界的礼物,但事实并非如此。”

开发商之一的CIM集团在一份声明中说,这栋楼“是一个成功的设计、建造、而且几乎售罄的项目”,他们正在与公寓委员会“合作”,直到1月由选出的居民接管前,公寓委员会一直由开发商运营。开发商通常在运营的前几年实际控制公寓的董事会。“像所有的新建筑一样,在此期间有维护和收尾项目,”他们说。

另一家开发商Macklowe Properties拒绝发表评论。

施工管理公司Lendlease则在一份声明中表示,他们“一直在与开发商联系,关于住户的一些意见,我们目前正在评估。”

阿布拉莫维奇女士和她的丈夫米哈伊尔是从事石油和天然气业务的退休企业主,她在2016年以近1700万美元的价格购买了这栋大楼一套3500平方英尺的高楼层公寓,以便在他们成年的孩子家附近有一个第二住房。

她说,她在第一天就对自己买下这套房子感到失望,2016年初,当她离开伦敦的家,搬进她所期望的已完工的公寓时,发现她那一户住宅和大楼都还在建设中。

“他们让我乘了被钢板和胶合板包围的货运电梯,当时里面还有一个戴着安全帽的操作员,“她说。”我就是这样在没有门的电梯里来到我的豪宅公寓的。”

2014年10月15日,从公园大道432号75层楼远眺的风景

之后越来越多的问题发生,比如:漏水。迄今为止,大楼里已经发生了多次水灾,包括2018年11月的两次漏水事件,大楼总经理伦·查纳内基(Len Czarnecki)在给居民发送的电子邮件中承认了这一点。第一次漏水发生在11月22日,原因是60楼一根高压上水管的法兰盘(连接管道的一种端部凸起部件)“爆裂”;四天后,74楼的“水管故障”导致水灌入电梯井,使四台住宅电梯中的两台停运数周。

这两起事件都发生在机械层上,而机械层因其位置过高而受到批评——这一设计特点使得开发商的建筑高度超过了原本允许的高度,因为机械层不计入建筑的允许面积

《纽约时报》通过电话联系到扎尼吉先生,他说他“不方便评论”。

阿布拉莫维奇女士表示,2018年11月第一次漏水事件发生后,她本人的住宅单元惨遭波及……水渗入位于漏水点下方几层她的公寓,造成约50万美元的损失

公寓漏水示意图

其他居民也提出了类似的说法。84B单元的匿名买家以2016年造成83至86层重大损失的“灾难性漏水事件”为由申请退出交易。据知情人士透露,这名签下4625万美元公寓合同的买家很可能是Jose Cuervo龙舌兰酒品牌持有者Beckmann家族的成员。

86b的神秘买家胡安·贝克曼·维达尔(Juan Beckmann Vidal)

大风和噪音问题

根据几位曾在这些建筑上工作过的工程师的说法,在公园大道432号出现的许多机械问题也发生在其他超高层住宅塔楼上。

这类超高建筑都会在风中晃动,并且在一些特殊的高度,这些力量会更强。一封管理邮件解释说,2019年10月31日晚,“大风状况”使一台电梯停止运行,并导致一名居民“被困”1小时25分钟。据一位不愿透露姓名的工程师说,大风会导致电梯井内的电缆四处乱拍,导致电梯减速或停运。他曾在纽约的其他塔楼上工作过,也出现过类似的问题。

建筑公司Skidmore, Owings and Merrill的董事卢克·梁(Luke Leung)表示,超高层建筑中最常见的投诉之一是噪音。他曾听到墙壁之间的金属隔板随着建筑物的晃动而嘎吱作响,以及风吹过门口和电梯井中如同幽灵般的呼啸声。

根据2019年业主大会的记录,公园大道432号的居民抱怨他们的公寓里有吱吱作响、砰砰的敲打和咔嚓的噪音,还有一个垃圾槽在往里扔垃圾时会发出“听起来像炸弹”的声音。

相关费用暴涨

随着大楼出现的问题越来越多,也带来了大量新的支出。根据管理层的电子邮件,2019年年度普通收费增长了近40%,其中提到了保险费和维修等费用的上涨

2020年年底当选为公寓董事会成员的居民爱德华·斯林(Eduard Slinin)在2020年给邻居们写了一封信,报告说该楼的保险费用在两年内暴涨了300%。根据住宅管理委员会的一封信,保险费上涨的部分原因是2018年的一次喷淋管排放和两起“与水有关的事件”,使大楼的承保损失约970万美元。

爱德华·斯林(右)

一些居民还抨击了大楼私人餐厅的收费激增,该餐厅由米其林星级厨师肖恩·赫加特(Shaun Hergatt)掌勺。2015年底大楼刚开始投入使用时,每个业主每年需要花费1200美元购买该餐厅的服务;到了2021年,尽管因为疫情而限制了营业时间,但这一服务费用竟然激增至15000美元……并且早餐也不再免费。

公园大道432号的豪华餐厅

居民之间关系紧张:

“这里的每个人都讨厌对方”

大楼中的居民们已经分裂成不同的团体,其中许多人一年中的大部分时间都住在其他地方。企业运输集团(Corporate Transportation Group)总裁斯林在给邻居们的信中说,他正在与约103个单位中的约40个 “相关单元业主”合作,来控制成本并解决大楼中可能存在的危险状况。

这个业主小组委托工程公司SBI顾问公司研究机械和结构问题。初步调查结果显示,观察到的73%的机械、电气和管道组件与开发商的图纸不符,几乎有四分之一“存在实际的生命安全问题“,斯林先生写道。

SBI没有回复电子邮件或电话征求意见。斯林先生在电话中,随后淡化了SBI的调查结果,称机械问题”是小事”。

对于如何解决大楼的问题,居民们意见不一。房地产投资公司JSF Capital的负责人、最近赢得大楼董事会席位的业主杰奎琳·芬克尔斯坦-莱博(Jacqueline Finkelstein-Lebow)在给居民的信中称,其他居民试图“请律师”反对开发商的做法是错误的。她还否认了关于她在竞选董事会时可能存在利益冲突的说法。她与Vector Group的董事长贝奈特·莱博(Bennett Lebow)结婚,而Vector Group是一家控股公司,控制着Douglas Elliman Real Estate——主导公园大道432号销售的经纪公司。Douglas Elliman的执行主席霍华德·罗博(Howard Lorber)也是这里的居民之一。

杰奎琳·芬克尔斯坦-莱博

阿布拉莫维奇女士表示,大楼里的紧张关系已经酝酿了多年。

她说:“这里的每个人都讨厌对方。”但是,大多数情况下,居民们都想让彼此间的争执远离公众的视线

但由于新冠出行限制,阿布拉莫维奇女士一直住在公园大道432号,她说她并不担心转售价值会受到影响,因为她买下这个单元并不是为了牟利。她说,因为拒绝支付最近增加的普通费用,她面临8.2万美元的滞纳金和利息,这比纽约市布朗克斯区家庭收入中位数的两倍还多。

她意识到亿万富翁的困境不会赢得太多同情,但她说自己是在有原则性地说话。

这里的一切都是伪装的,”她说。“如果我当初知道现在会发生这么多事,我绝对不会买它。”

信源、图源:The New York Times, The Daily Mail, dbox for CIM Group & Macklowe Properties, CBS 46, Getty Images

本文仅代表作者观点,不代表本平台立场


作者:Albert

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