大温地区的房屋成交量如“坐过山车” 分析师预测未来走向

（加拿大乐活网lahoo.ca8月8日电）据温房网报道 ，8月3日大温地产局公布的房屋销售数据显示，7月大温各地区房屋总成交量为3226套，相比去年同期的3978套下降了18.9%，比起上个月的4400套则触目惊心的下降了整整26.7%。

根据MLS系统，大温地区7月份的房屋基准价为$930,400（所有类型房屋），同去年7月份相比增长了32.5%，较上月相比小幅度上涨了1.4%。

于是有人说：

“房屋的成交量下降不是说明没有人买房了吗？成交量下降意味着房子不好卖，既然房子不好卖，为啥房价还会大幅上涨呢？”

其实，房价和成交量没有直接的比例关系，真要把价格和成交量结合起来看，那还得加入一个变量，就是存盘量对比，才能讨论。

根据MLS系统，7月份房屋挂牌的总数量为8351套，与去年同期相比减少了27.4%，同今年6月份的7812套相比，增加了6.9%。7月份大温地区新增5241套房屋挂牌出售，与去年同期相比增长了2.5%；同今年6月份的5875套相比，则下滑了10.8%。

对于“为什么房子成交量下降而房价依旧大幅上涨”这个问题可以用简单的供需原则来解释，城市发展研究所（Urban Development Institute）的行政总监 Anne McMullin 认为房价居高不下的真正问题在于整体楼市的供需不平衡。

“温哥华每年有数万人搬入，但是这里的土地有限，所以真正的危机在于如何平衡人们对房屋的供给和需求。”

15%交易税意图将海外买家挤出本地市场，平衡房屋供需

National Post曾发表一篇名为“加拿大房屋价格上涨 — 背后看不见的手”的报道，文章中认为，外国购房者对于推动加拿大房屋价格的上涨起到了重要的作用。

“近些年，外国买家对加拿大房屋的兴趣不断增加，尤其是来自亚洲国家的购房者。这其中的原因包括加拿大经济稳定，而且加拿大房屋的价格还是低于其他 一些国际中心城市，另一方面的原因是中国和印度等新兴国家富翁阶层扩大得很快，而股票市场风险太大，他们更愿意把钱投入房地产市场。”

在社会舆论压力和大温地区本地居民的强烈呼吁下，7月底BC省政府冷不丁的推出了15%的海外买家交易税，因为过于仓促，大温楼市似乎一下被“打懵了”，影响已远远超出外国买家范围，对广大本地买家及卖家，均形成了强大的心理压力。

在新税生效前，房地产公司、律师、公证人的工作量激增。原本应当享受长周末假期的房地产经纪、律师和公证人前几日不得不加班加点，忙得焦头烂额，因为大量买家希望能在8月2日之前完成购房交接。

而8月2日之后，有地产经纪表示来参观楼盘房屋开放日（Open House）的买家数量骤减，心态亦趋向保守和观望。

对于这样的疯狂局面，大温地产局主席 Dan Morrison 表达出了自己的担忧，因为在这股热潮之后，海外买家的观望态度将增加大温哥华地区房地产市场的不确定性。

众所周知，加拿大货币也被成为“石油货币”，石油自2014年6月开始已经暴跌了超过60%，目前的油价为$41.98美元 / 桶，一些石油生产国和公司已经开始经历市场供应过剩，这使得他们必须压低原油的成本。

石油价格上不去，加拿大经济将依旧保持低迷。因此，房价上涨给加拿大政府带来了不少经济利润，在加拿大不景气的经济环境下房地产扮演了一个重要角色。

今年年初，加元兑美元已经跌破70美分，现在一直徘徊在75美分上下，虽然和年初相比有部分增值，但这依旧是我们自2003年来都没有见过的一个汇率。

而且，加拿大的货币比起美元来说，已经在国际市场失去了很大的价值，很多加拿大的公司都承受着花销上涨的情况，加拿大珠宝名店 Ben Moss 在上月底宣布破产、Goodwill 也关闭了加拿大境内的16间门店，这说明加元贬值导致加拿大公司正经历这艰难的时期。

所以加元的走低会对失业率产生的影响，当加拿大人失去工作，居住地区的房地产市场也会受到影响，与迁徙去的新城市的房价会产生两级分化。

只要借钱的成本是便宜的，房屋的价格就不会便宜。租房市场在全国已经历了一番增长，而买房价格又超出预期，贷款买房是许多人唯一的选择。

现在的房屋贷款利率已经低得不能再低了，加币的贬值和油价的低迷是导致利率下调的重要因素。极具可负担性的利率给房屋买家带来了便利，尤其是在两个巨头城市：温哥华和多伦多，这是这两个城市房价飙升的最主要原因。

大温地区房地产市场的海外投资一直是把双刃剑。对于那些拥有房产的人来说，海外投资能够推动他们房价的增值；而对于大多数租房的加拿大人来说，海外投资意味着那些已经负担不起的房价会更加走高。

征收15%的海外买家交易税，会让房地产市场中的海外买家保持观望态度，这增加了大温地区房地产市场的不确定性。

但依旧要根据加拿大的经济发展情况才能看出海外买家的投资意向，虽然向海外买家额外征收15%的物业转让税是很重的负担，但是对寻找安全地方的海外资金来说，这点钱并不足以吓走他们，何况如果加元持续走软，所征收15%的房产转让税只能影响一段时间。

对于一座200万的房产来说，15%额外税款就是30万加元，但很多已经签署协议但没有过户的交易订金仅为5万或10万加元。对于那些签署了协议却没有过户的海外投资者来说，30万的税款要比10万的订金多太多了。这很有可能让他们选择违约，离开当地房产市场。

但目前有多少外国投资者会因此离开温哥华房市，有多少人会把他们的资金转投到其他城市，业内人士们都还不敢下定论。

TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 表示，BC省这项新措施尽管会在短期之内令温哥华楼市降温，以海外买家占当地市场份额5至14%来估计，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。