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温哥华与他国城市限制外国房产投资政策之对比

在“住房可负担性”方面,温哥华在全世界排名倒数第二。但是,允许哪些人,包括外国投资客,在这里购置房产,温哥华却几乎没有或者根本没有任何规定。
温哥华独立屋的价格现在是约120万,比去年同期增加了20%。房市不断升温,原因很可能是多方面的,包括来自外国投资客的投资。本周早些时候,温哥华谭秉荣建筑研究所(Bing Thom Architects)所做的一项调查显示,在温哥华西区购买住宅的买家,有近三分之二来自中国。这个话题引发了公开的争论。
在世界各地的房产市场中,温哥华并不是唯一受到外国投资压力的城市。2015年“国际人口统计组织住房可负担性调查”结果显示,温哥华仅位于香港之后,位居悉尼、圣何塞和旧金山之前,成为“住房不可负担”的世界第二。但是,和这些城市中大多数相比,温哥华仍然是与众不同的,因为温哥华缺乏对外国投资的限制。
那么,像伦敦、香港、旧金山和悉尼这样的城市,是怎么应对房产市场的外国投资问题的?

澳大利亚悉尼
可负担性:2015年,悉尼的“住房可负担性”排世界第三差,仅次于香港和温哥华。
平均收入:$ 82,800
平均房价:$ 812,000
外国投资政策:对海外房地产投资,澳大利亚在2015年夏季实施了一些严格的规定。今年早些时候,澳大利亚政府承认“有些类型的住宅房产投资是与国家利益相悖的”,并制定了新的法规以遏制外国投资抬高房地产价格。不过,在外国投资抬高房价的论题上,似乎很难得到具体数据。
根据新规定,非居民外国投资客禁止购买现有的住宅,只允许重新开发或者建造新房。临时居民需要首先获取政府的批准,才可以购买或建造住宅。获得批准后,临时居民只能购买一处房产,且此房产必须用于其个人在澳大利亚期间居住之用。一旦该房产不是其主要居住地,则必须在三个月之内售出。
要想让房价下降到大多数人都真正负担得起的水平,澳大利亚仍有很长的路要走,但是,分析师们预测,2016年的房价增长会较慢,也有可能下跌。这样的预测,是基于国家的外国房产投资新政策。
香港

可负担性:“住房全球最贵”的名头,使香港很受伤。
平均收入:$44,730
平均房价:$762,437
外地投资政策:尽管房价也不低,但比起温哥华来,香港有更多的外国投资法规。所有这些法规都是在2010年和2013之年实施的。外地买家必须缴纳房产出售或转让交易金额的从价税,起价为交易额的1.5%,另有15%的房产购买税。如持有不足三年而转售,还有10%到20%的征税,以阻止投机或“炒房”。
由于其地理位置的原因,有很多中国资金进入香港房市,在2008年到2014年之间共有38.4亿美元之多。作为对策,香港也开始推出和扩容只面对香港居民的住房。有两个开发项目在头30年内只对本地买家出售。
但还是有争论,主要话题是税征得还不够多,还不足以遏制外地投资,因为这些额外费用对他们来说还是小菜一碟。尽管上述征税已经实施,但房价还在继续上涨。
美国旧金山

可负担性:加州旧金山市是2015年的住房可负担性第五差城市,只比它的姊妹城市圣何塞低一位。旧金山全市及周边地区有着特有的蓬勃发展的高科技产业,一些世界级公司提供着高薪的工作职位,如Facebook和Google。
平均收入:$81,200
平均房价:$744,400

外国投资政策:美国在海外房产投资方面是缺乏规章的,除非涉及国家安全。所以,该国是一个热门的外国投资目的地。美国全国房地产经纪人协会报告,在2014年4月和2015年3月间,有1,040亿美元住宅是卖给了外国人。中国在2013年就超过了加拿大,成为美国最大的海外投资来源地。从2014年到2015年,中国投资者在美国的住宅成交有286亿美元。
美国并不阻止,实际上还通过其移民投资签证计划鼓励外国投资。外国人在“目标就业区”中投资超过50万美元,就可以获得绿卡。向个人住宅投资并不符合这个条件,但在2014年,在10,000名利用上述计划获得签证的人士中,就有8,500名中国人。
但是,美国的税收结构,使得外国人拥有房产的代价更高,比起加拿大来。出租房产的国际房主必须每年缴纳30%总收入税,而且如果每年在其房产居住超过合理时长,就要被视为美国居民而必须就所有收入向美国纳税。
英国伦敦

可负担性:伦敦是世界上最难负担的住房市场之一,在2015年的住房可负担性调查中名列第七。
平均收入:$84,222
平均房价:$706,400
外国投资政策:伦敦也有自己的外国投资问题。其外国投资来自俄罗斯和中东石油国家,2014年达到175亿英镑。
对于寻找房产投资机会的外国人来说,英国的外国房产投资政策目前还只限于智库建议,英国对外国投资者购买住宅或非住宅物业不做限制。
2014年Civitas研究所的研究披露了一些伦敦外国房产投资方面的重要数据。研究人员称每年有“数十亿英镑境外资金”进入伦敦的住房市场。有房地产商说,在2013年中,有70亿英镑外国资金投资与豪宅,只有20%的“首要房产交易”是售往英国居民。
然而,2015年初,税务制度上的漏洞已经封堵,外国投资者必须为房产交易缴纳高达28%的资本利得税。虽然还没有足够的数据来判断这个税务举措是否影响了房产市场,但在2015年6月,英国出现了9个月来最大的房价跌幅。

加拿大温哥华
可负担性:世界第二差。
平均收入:$66,400
平均房屋价格:$704800
外国投资政策:目前,除了公共用地、农地和爱德华王子岛外,对非加拿大居民在加拿大购买房产并无任何限制,但各省可以自行实施针对外国人购买房产的规定。尽管温哥华是住房可负担性的全球倒数第二名,但卑诗省政府还没有打算做出任何改变以遏制外国人拥房,也不去收集整理关于这一问题的资料。在这点上,我们这个地方是远远落后于上面所列的几个地方,而它们都在为房屋可负担性在努力。
(文/乐坤 资料来自:VancityBuzz)
本文发布于: 2015-11-6 12:54
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