温哥华与他国城市限制外国房产投资政策之对比

温哥华独立屋的价格现在是约120万，比去年同期增加了20%。房市不断升温，原因很可能是多方面的，包括来自外国投资客的投资。本周早些时候，温哥华谭秉荣建筑研究所（Bing Thom Architects）所做的一项调查显示，在温哥华西区购买住宅的买家，有近三分之二来自中国。这个话题引发了公开的争论。

在世界各地的房产市场中，温哥华并不是唯一受到外国投资压力的城市。2015年“国际人口统计组织住房可负担性调查”结果显示，温哥华仅位于香港之后，位居悉尼、圣何塞和旧金山之前，成为“住房不可负担”的世界第二。但是，和这些城市中大多数相比，温哥华仍然是与众不同的，因为温哥华缺乏对外国投资的限制。

那么，像伦敦、香港、旧金山和悉尼这样的城市，是怎么应对房产市场的外国投资问题的？

可负担性：2015年，悉尼的“住房可负担性”排世界第三差，仅次于香港和温哥华。

平均房价：$ 812,000

外国投资政策：对海外房地产投资，澳大利亚在2015年夏季实施了一些严格的规定。今年早些时候，澳大利亚政府承认“有些类型的住宅房产投资是与国家利益相悖的”，并制定了新的法规以遏制外国投资抬高房地产价格。不过，在外国投资抬高房价的论题上，似乎很难得到具体数据。

根据新规定，非居民外国投资客禁止购买现有的住宅，只允许重新开发或者建造新房。临时居民需要首先获取政府的批准，才可以购买或建造住宅。获得批准后，临时居民只能购买一处房产，且此房产必须用于其个人在澳大利亚期间居住之用。一旦该房产不是其主要居住地，则必须在三个月之内售出。

要想让房价下降到大多数人都真正负担得起的水平，澳大利亚仍有很长的路要走，但是，分析师们预测，2016年的房价增长会较慢，也有可能下跌。这样的预测，是基于国家的外国房产投资新政策。

可负担性：“住房全球最贵”的名头，使香港很受伤。

平均房价：$762,437

外地投资政策：尽管房价也不低，但比起温哥华来，香港有更多的外国投资法规。所有这些法规都是在2010年和2013之年实施的。外地买家必须缴纳房产出售或转让交易金额的从价税，起价为交易额的1.5%，另有15%的房产购买税。如持有不足三年而转售，还有10%到20%的征税，以阻止投机或“炒房”。

由于其地理位置的原因，有很多中国资金进入香港房市，在2008年到2014年之间共有38.4亿美元之多。作为对策，香港也开始推出和扩容只面对香港居民的住房。有两个开发项目在头30年内只对本地买家出售。

但还是有争论，主要话题是税征得还不够多，还不足以遏制外地投资，因为这些额外费用对他们来说还是小菜一碟。尽管上述征税已经实施，但房价还在继续上涨。

平均房价：$744,400

外国投资政策：美国在海外房产投资方面是缺乏规章的，除非涉及国家安全。所以，该国是一个热门的外国投资目的地。美国全国房地产经纪人协会报告，在2014年4月和2015年3月间，有1,040亿美元住宅是卖给了外国人。中国在2013年就超过了加拿大，成为美国最大的海外投资来源地。从2014年到2015年，中国投资者在美国的住宅成交有286亿美元。

美国并不阻止，实际上还通过其移民投资签证计划鼓励外国投资。外国人在“目标就业区”中投资超过50万美元，就可以获得绿卡。向个人住宅投资并不符合这个条件，但在2014年，在10,000名利用上述计划获得签证的人士中，就有8,500名中国人。

但是，美国的税收结构，使得外国人拥有房产的代价更高，比起加拿大来。出租房产的国际房主必须每年缴纳30%总收入税，而且如果每年在其房产居住超过合理时长，就要被视为美国居民而必须就所有收入向美国纳税。

可负担性：伦敦是世界上最难负担的住房市场之一，在2015年的住房可负担性调查中名列第七。

平均房价：$706,400

外国投资政策：伦敦也有自己的外国投资问题。其外国投资来自俄罗斯和中东石油国家，2014年达到175亿英镑。

对于寻找房产投资机会的外国人来说，英国的外国房产投资政策目前还只限于智库建议，英国对外国投资者购买住宅或非住宅物业不做限制。

2014年Civitas研究所的研究披露了一些伦敦外国房产投资方面的重要数据。研究人员称每年有“数十亿英镑境外资金”进入伦敦的住房市场。有房地产商说，在2013年中，有70亿英镑外国资金投资与豪宅，只有20%的“首要房产交易”是售往英国居民。

然而，2015年初，税务制度上的漏洞已经封堵，外国投资者必须为房产交易缴纳高达28%的资本利得税。虽然还没有足够的数据来判断这个税务举措是否影响了房产市场，但在2015年6月，英国出现了9个月来最大的房价跌幅。

可负担性：世界第二差。

平均收入：$66,400

平均房屋价格：$704800

外国投资政策：目前，除了公共用地、农地和爱德华王子岛外，对非加拿大居民在加拿大购买房产并无任何限制，但各省可以自行实施针对外国人购买房产的规定。尽管温哥华是住房可负担性的全球倒数第二名，但卑诗省政府还没有打算做出任何改变以遏制外国人拥房，也不去收集整理关于这一问题的资料。在这点上，我们这个地方是远远落后于上面所列的几个地方，而它们都在为房屋可负担性在努力。