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加拿大公寓销售旺市的背后的秘密

加拿大全国的公寓销售在2014年继续形势一片大好,各方面对这个市场的走势关注万分。加拿大住房与按揭公司最新报告指出,多伦多、温哥华公寓投资者的比例只有17.1%,其余都是自住。这个报告引起各方讨论,这份最新的调查不包括公寓方面的海外投资和企业投资者,也不包括投资者拥有的公寓空置数量或通过免费出租网站Craigslist和Kijiji等出租出去的数字。业内专家们对此褒贬不一,一方面认为数据不完善、太唱红公寓形势,另一方面认为这样的统计是一个很好的开始。

01  公寓投资者只有17.1%?
加拿大联邦下属的地产机构加拿大住房与按揭公司再一次对温哥华和多伦多的公寓市场进行调查,其结果显示只有17.1%的在投资者购买公寓,另外82.9%都用于是自住。这个调查一公布就很快受到住房观察家的批评,尤其是在多伦多,那里的不少专家相信至少40%的新公寓购买者是用于投资。
这个数据来自对两个城市42426个居住在公寓的家庭进行调查的结果,而这个调查人群都是住在已有的或旧的公寓内。这个调查没有任何关于海外人士购买公寓的数字,那些来自亚洲、俄罗斯和中东的富人在温哥华和多伦多购买的海外公寓地产数字。
这个调查也不包括那些在温哥华和多伦多拥有公寓但不住在这里的投资者。更关键的是,这个调查不包括在过去5到7年公寓火爆年份的买家,而这些年往往都是希望能从中赚钱的投资者。
这些公寓楼盘项目刚开始启动,或者仍在建设之中,或者还没有开始入住。加拿大税务局通常例行公事要求开发商提供销售清单,跟踪那些可能转手买房的买家以及没有付赚取利润部分的税务,但是加拿大住房与按揭公司没有这样的动作来实际追查业主的动向。

02   公寓投资者都是怎么想的?
加拿大住房与按揭公司的分析师只是简单依赖现有的数据库,通常这个数据库是用来评估租金情况和租赁市场状况,调查的业主也是来源于于这里。前加拿大住房与按揭公司分析师Shaun Hildebrand目前是多伦多公寓市场研究公司Urbanation的副总裁,他说:“这是我看到这次调查的最大的问题。公寓市场更重要的问题是,这些最近的投资者打算怎么做?他们打算持有公寓多久?他们拥有什么样的股权?这些人谁可能是第一次投资者或者是业余投资者,我们对此都不知道。”
这份加拿大住房与按揭公司2013年公寓业主调查发现,这17.1%的公寓投资者中,有将近一半把它们最近购买的公寓单位出租出去,另外有三分之一的投资者表示自己住在这个公寓内或者有家人住在这里。
调查中,有将近58.4%的投资者希望持有公寓5年以上,17.9%的投资者表示将持有2到5年,而7.6%的投资者持有时间将少于2年,而其余16.1%的人们没有答复或者表示不知道。                                                                    
大约有12%受访者表示,他们购买公寓是计划一年内赚钱后就卖掉。其中42.1%受访者在第二个物业没有任何按揭。加拿大住房与按揭公司首席经济师Bob Dugan表示:“这次调查呈现的不是一个完整的画面,外国投资者的数量非常非常难以获得,他们不住在这里,我们没有权利去调查他们。”

03  正面积极的调查和结果
经济师Bob Dugan认为这次调查是一个很好的开始,可以了解全国地产市场状况,该机构已经识别数据差异,完善公寓投资者数据是加拿大住房与按揭公司努力在做的工作,现在是朝着这个目标的第一步,这不是最终的目标。
加拿大住房与按揭公司在2012年第一次尝试做这个调查,但决定没有公布这个结果,当时就是担心他们没有正确反映公寓市场的状况。后来在去年12月又做了一次努力,那次调查结果显然也出了问题,因为根据调查结果,2012年投资者拥有的公寓中多伦多公寓只有23%出租出去,温哥华公寓只有26%出租出去。
CIBC银行副首席经济师Benjamin Tal对这尚有不少欠缺的数据表示关注,他表示关注快速增长的公寓市场是非常重要的,他称这次调查是“一个伟大的、受欢迎的动作”。
但他认为,调查应该是针对公寓市场的流动趋势,而不是评估库存。他说:“如果你和大多伦多和大温地区的发展商交谈,他们会告诉你70%预售公寓单位和50%到60%最终买家是投资者。”Tal说,这次调查结果却是正面积极得多,比大家想象的结果要好。

04  公寓销售7月依然强势
市场观察者认为,获得这样的数据很重要,可以更好的控制这些市场投资者,如果地产市场开始陷入低迷,他们可能会计划搞一次大规模的公寓抛售行动。到目前为止,这样的状况还没有发生。事实上,住房观察家们很惊讶于目前的强劲的公寓市场,这实质上已经成为出租房屋的主要供应来源,尤其是过去几十年几乎没有建造过新的公寓楼的多伦多。

不过,也有着很多利好消息减少了对于公寓楼建设潮的担忧。加拿大地产协会最近发布的房屋销售数据显示,公寓销售在全国很多个城市都相当醒目,除了大多伦多和大温哥华之外,蒙特利尔、卡尔加里和埃德蒙顿的销量也远远超过以往年。业内专家们认为主要是由于独立屋房价的持续上涨。
其中,蒙特利尔7月住宅销售上涨2%,是该地区连续第二个月上涨,这些增长归功于公寓销售的增加,比去年同期跃升了13%,而独立屋销售则下降了4%。埃德蒙顿公寓销售也是比去年同期增长了15.4%,而卡尔加里的公寓销售则增长了21%。大多伦多公寓销售增长了13.8%,平均售价也上升了5.3%。达到35万7345加元。

05  北美的后公寓时代
另一个情况是,温哥华租金上涨的速度比房价上涨得更快,评级机构DBRS预测,这个状况将是未来的趋势。在过去10年的时间内,温哥华房价增长速度远远超过租金涨幅。但DBRS认为,越来越多的人会选择租房,因为温哥华房价是加拿大最昂贵的城市。
温哥华房价价格从2005年以来已经几乎翻了一番,于此同时,人口从1981年以来增长了47.8%,相比纽约这些年只增加了17.8%人口。而加拿大按揭与住房公司早前指出,大温哥华地区专为出租而造的公寓空置率今年将达1.9%,而一个健康的市场租房空置率应该在3-5%之间。
欧洲城市的家庭一直以来都是居住在公寓式的住房中,但在北美,公寓主要是单身人士或是年轻夫妇购买独立屋之前的退而求其次之选。因此,大多数公寓单位都是小型单位,针对租客、单身人士而建。近年来,因为微居的盛行,公寓单位的平均面积还在变得越来越小。
虽然人口密度的增加这种情况即将发生改变。多伦多现在的状况也是如此,缺乏适宜家庭居住的公寓。选择公寓而不是独立屋很大程度上都是因为住房价格昂贵导致的。大温房地产委员会指出,温哥华西端一栋独立屋的平均价格为220万加元;而温东的独立屋平均价格也高达91万8900加元。相对而言,温西的公寓单位价格约为49万3700加元;东端则为32万300加元。

06  三卧室公寓渐成主流
于此同时,随着越来越多年轻家庭选择更都市的生活方式以及更可负担的住房,温哥华市中心建立大型公寓住宅的需求也日益增多。认识到这一趋势,许多地产发展商开始在市中心建立更多的三卧房公寓单位。
温哥华Intergulf Development Group市场推广总监Sasha Faris表示,此前在公寓类住宅项目中很少见到三卧房的单位。
Faris指出最近在Cambie街上新建的公寓和城市屋项目The Empire,俯瞰伊丽莎白女皇公园,共有166个单位,其中22个是三卧房单位。地产商一开始并没有认识到有这种需求,其后这个项目的建筑平面图必须进行修改,多个一卧房单位合并成了12个更大的单位。并且该开发商在宣传广告中提到,可以根据客户的需求把2个公寓单位合并成更大尺寸的公寓。
这种公寓单位的主要客户是婴儿潮时代的退休老人,还有不喜欢住在郊区的年轻人家庭。温哥华市中心商业促进会(Downtown Vancouver Business Improvement Association)的一份报告指出,从2001年到2011年的10年时间内,温哥华市中心有孩子的家庭数量增加了一倍多。

07  携家带口入住市中心
目前温哥华市中心的主要居住人群仍然是单身人士,但其中4545个有孩子的家庭占了所有居民的36%。Boffo Developments发言人Alysa Kanani表示,越来越多的家庭放弃大的独立屋庭院、放弃附近可以打街头冰球的巷道,而是选择“可以步行、生活便利的城市生活。”
Kanani说Boffo公司在Helmcken和Davie街上打造的Artemisia楼盘就是主打大尺寸公寓,其中有面积多达1500到2000平方英尺的公寓单位。Kanani指出,最近就有一个五人家庭购买了该楼盘的一套大型顶层公寓,他们知识因为不想要生活在郊区。
目前,所有温哥华市中心的学校都已经满员,一个新的国际村小学正在建设之中,需要一年以后才能启用。温哥华市政府也注意到了这个状况。市府代表Tobin Postma指出,伟景温哥华市议会在去年12月曾要求市府员工“评估家庭住宅的需求,并寻找鼓励开发更多数量、更加可负担的三室住宅的方法。”
温哥华市府社区住宅计划政策最近提出,至少有25%的私人住宅市场应该开发成两卧室或三卧室单位。Postma指出,大量三卧室的家庭公寓住宅也被规划到Oakridge Mall附近的地产开发项目中。
本文发布于: 2014-8-20 13:45
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