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养老不求人 加拿大逆按揭料增26%

近年愈来愈多加拿大退休人士选择“逆向按揭”(Reverse Mortgage)作为融资方式,将住宅抵押市值50%,并继续居住至去世或出售。今年预计有26%的增长,令新添贷款个案突破3,000宗的关口。从中国移民加拿大的人士可能对计划不太认识,因为中国目前正拟推出类似计划;香港则早于2011年已推行。
这项计划的正式名称为“加拿大住宅入息计划”(Canadian Home Income Plan),市场上习惯称为“逆向按揭”,与传统房屋贷款区分。自1986创立以来,至今已有28年历史。专营“逆向按揭”的HomEquity银行市场总监华伦泰(Richard Valentine)指出,联邦统计局的资料显示,全国有680万人为60岁或以上;至2016年将增加20%至800万人,占全国人口23%,是增长率最快的年龄群组。
他说,加拿大人寿命更长,现时65岁或以上的人,约一半会活到92岁。很多退休者的投资策略,不足以维持舒适退休生活,或应付突然而来的额外需要。申请逆向按揭的人平均为60至65岁,过往的平均年龄更高。最近几年,每年有20%以上增长。

不影响申领老人保障金
90%的长者希望继续居住在现时的物业,有习惯的社区和熟悉邻里,也靠近家人与朋友。因此他们不愿为了套取现金而卖屋,迁到其他地方。他说,20岁左右的青年人,每年有约三分一会搬家,到了60岁,乐于迁居的比例降至二十分之一。
“逆向按揭”特别之处是贷款者最高可将住宅抵押市值50%,并继续居住至去世或出售。退休人士要取得一般贷款或信贷额(Line of Credit)相当困难。即使获批准,贷款要按月还款,对倚赖退休金或少量投资收入的长者,不是一件容易的事。“逆向按揭”最大优点是贷款人毋须缴付任何费用,直到去世或将物业放盘。业主只需缴纳地税、购买房屋保险和正常的维修及保养。卖屋套现可能要支付利得税,透过“逆向按揭”取得金额不算是收入,不必交入息税,不影响申领老人保障金(Old Age Security)金额。
“逆向按揭”一经批准,银行不会因为社会经济变化突然中止贷款,不致令长者彷惶失措;传统的借贷,金融机构有权随时取消贷款。他说,即使遇到楼市下滑与利率高涨,导致物业市值低于贷款额和利息,银行不会要求贷款人补足资不抵债的差额。
年纪愈大贷款比率愈高
他续说,“逆向按揭”最高贷款额只有楼价50%,利息计算方式与房屋贷款相同,分3或5年期,可采取固定或浮动利率,期满再续约。由于楼价年年升值,基本上可抵消利息甚至超过利率。部分个案物业出售后,贷款人或遗产受益人仍可取回超过50%楼价。以一间50万元住宅为例,每年约有5%升幅,申请10万元“逆向按揭”,差不多可以抵消目前5.79%的利率。“逆向按揭”除上网直接申请外,也透过财务顾问、银行和其他金融机构销售。申请人必须年满55岁或以上,年纪愈大贷款比率愈高。
习惯存钱养老 华裔宁将物业留后人
满地可银行财务策划师余琼指出,“逆向按揭”存在著一定风险,并不适合所有人,要视乎个人的需求。银行和理财顾问一般不会建议客户“逆向按揭”;但对于一些手头没有其他资金和财产,只有住宅物业的长者,或许可以考虑透过“逆向按揭”套取现金。

“逆向按揭”所收取利息相当高,以现时低息情况下,利率已经接近6%;普通房屋贷款只是约2%。如果银行调整息口,贷款人压力将会大增。她说,有物业的退休者要套现的最常用方式是大屋搬细屋,两者差价也是相当多的一笔现金;也有不少人干脆卖楼改为租屋。即使是向银行申请信贷额,利率也比“逆向按揭”为低。
利率复息计 兼有隐藏开支
她说,亚裔甚少光顾“逆向按揭”,主要对象是白人或其他族裔。因为亚裔有积谷防饥的储蓄习惯,大多数人有存钱养老;但主流社会很多人没有现金。另一方面是,亚裔有将财产留给子孙后代的观念。
满银的投资专家表示,“逆向按揭”可说是贷款人与金融机构对赌,视乎贷款者是否身体好和长命。申请“逆向按揭”的人部分是无亲无戚单身人士,与外界接触不多,并缺乏资源。因为有儿有女的人,大多数会选择尽量将财产留给后人,又或捐出做善事。
“逆向按揭”利率按复息计算之外,保险费和其他隐藏式开支也不少。专家说,现时除了银行贷款,很多保险公司和金融机构也为退休者提供不同的理财计划,不少可以“食过世”,毋须担心终老或被扫出门的问题。
申请人分四大类 助债务缠身长者保家园
债务缠身:这些人有无担保债务或退休后的收入不足以继续正常偿还债项,因而构成沉重财务压力和精神负担。这些人要取得信用贷款极为困难,“逆向按揭”可提供额外现金,又不必担心无家可归。他们是“逆向按揭”最传统客户。

维持现状:这些人非要享受奢华生活,是退休金无法令他们继续过现时的生活,又没有其他投资收入。通常这些人每月需要500至1,000元补贴。“逆向按揭”为他们提供额外资金。
金色年华:这些人是最多选择的一群。他们精于理财,有退休计划和投资。他们需要融资用作投资其他方面,又或是为了避税。
临时需要:这些人可能遇到汽车要大修或购买新车,房屋要更换屋顶。很多长者希望在有生之年,看见儿孙如何运用他们积蓄下来的财富,而非只是死后留下遗产。这些“活遗嘱”(Living will)可能是支付孙儿入大学的学费,买屋首期,改善生活或创业等。
本文发布于: 2014-7-28 08:11
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