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加拿大非居民购房法则

如何获得银行贷款?
先就贷款方面说明一下,即使是非居民也可拿到低息贷款。加拿大皇家银行的房贷专家周先生为我们介绍了有关情况。
加拿大近五年的房贷利率是过去35 年中最低的:五年固定利率在2.5% 到3.5% 之间震荡;五年浮动利率在2.0% 到2.6% 之间变化。资金成本比中国低很多。未来短期内,利率不会有大幅度变化,主要是加拿大宏观经济没有明显走强的预期。另外,贷款融资购房、申请信用额度产品,还可以把不动产盘活,为今后其它投资,做好银行信贷支持的准备。
周先生表示:有关非居民做贷款,每家银行的看法不同。通常由于非居民在加拿大的社会联系有限,想来就来,想走就走,不少银行认为承接非居民业务风险高于移民和本地居民,甚至有些银行连开账户,手续上都会更加繁琐一些。
申请房屋贷款一定要有资产证明,这一点对非居民来说会有些困难。有些银行不管非居民在国内是什么背景和经济能力,中国国内的文件一律不认,只看在加拿大境内购买的物业的市场租金,然后反推算出一个贷款额度。这样做的好处是简单,拿来合同就做;但是短处也是显而易见的:温哥华的房子租金和房价的比例非常低(住宅房产大约3%),稍稍贵一点的房子,做出来的贷款比例就
会很低。有时候,买个100 多万加元的房子,只能贷到40% 或更低,贷款变成了鸡肋。
对非居民比较有利的银行的做法是:
认可国内的背景和资料,购买200万以下的房子,基本都可以做到65% 的额度,需要国内的资金和收入资料;同时由于非居民在加拿大没有信用记录,会要求非居民到所在地的金融机构开具一份信誉信,证明资信记录良好;如果购买更贵的豪宅,某些银行也会根据客户的海外的经济实力,个案审批,通常批出的额度和本地居民及移民是没有分别的。
在加拿大房屋贷款有两种形式,一种是直接贷款,比如:购买100 万加元的房子,直接贷款60%;还有一种做法叫“信用额度产品Line of Credit”,即先一次性付清100 万,然后以房屋为抵押,再贷出60%。对于非居民,绝大多数的贷款会批成后一种。同样是拿到60 万加元的贷款,两者的区别是什么呢?

一、贷款利率上后者会比前者略高一些;二、采用后者方案的,如果将60 万加元投资到金融理财产品中,那么这60 万加元需要支付的房贷利息就可以用来抵减理财收益,比如贷款利率是3%,理财收益是7%,原本非居民也要就这7% 报税,但是由于需要支付“投资成本”也就是贷款利息,那么实际需要报税的部分就会变为7% - 3% = 4%。这是税务专家为大家所做的合理避税策划中常用的一个方法,非居民、居民都应该考虑使用的一种节税方案。
非居民如果要贷款就一定要先在银行开户,这个户口和居民户口最大的不同就是:户口里产生的利息收入不用交税。是的,您没有看错,加拿大国税局从2008 年1 月1 日起取消了非居民户口的利息税。
非居民可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。在加拿大各家银行、各家银行里的不同级别工作人员的政策宽度都是不同的,所以非居民如果想境外购房及贷款,一定要找到有能力的人帮忙。
非居民在加拿大购房常见问题

如何选择信得过的地产经纪?
首先,该经纪人必须是在当地地产局注册并受相关法律制约的经纪人;其次,加拿大房产买卖的运作和中国不同,绝大部分房屋都是挂在地产局网站上公开发售的,也就是说所有经纪人面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很自然地受市场的制约,哄抬房价的行为几乎不可能;第三,找到口碑好的经纪人,也就是说能站在客户立场上给出合适建议的经纪。可以这么说,温哥华的绝大多数地产经纪们都值得信赖,他们除了本职工作尽心尽力,常常在正常的吃饭、休息时间继续工作外,也为新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。
买卖房屋一定要本人到加拿大吗?
不需要,您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、EMAIL 等方法处理在买卖过程中的您需要签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。有些签字可能需要到加拿大驻中国领事馆完成。
决定在加拿大买房了,怎样将房屋首期款打入加拿大?
如果您在加拿大的银行里已有个人账户,那么可以将首期款直接打入该账户,然后请您在加拿大的银行经理出一张和首期款等值的现金本票(Money Order),抬头写您的律师的信托户口;如果您在加拿大还没有开设个人账户,那么可以到香港完成开户。
本文发布于: 2014-7-5 10:20
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