如何衡量投资地产的回报率优先次序？

绝大部分地产投资者，在物色投资物业时，都会面对一现实问题：在评估投资物业价值时，需要对投资回报的优先次序做出选择。从最理想的地产投资目标而言，满意的租金收入加上可观的增值，是每一个投资者的最佳选择。这也是每一个专业地产经纪全力为投资客户服务的方向，而且也能够争取做到租金和增值的满意组合。

但是，租金收入回报和增值幅度的精准一致，是一个颇有难度的挑战。而且，每个投资者对回报率也可能有不同的预期，市场走势周期发展的不确定性，也将为投资的规划带来额外的难度。

基本上，租金收入的回报，在温哥华和多伦多这两个大城市，高价位的房价已经大大提高了出租物业的成本，而租金的增长与租客的收入水平息息相关，再加上政府对租金调整幅度的严格管控，租金增长幅度与房价增值幅度是完全无法相比的。

更为重要的是，投资者需要了解，租金回报率和房价增长幅度可能呈现不同的发展方向，甚至可能出现某种矛盾。因此，首先拟定两者之间的优先次序，将使你的投资方向更为明确，也将提高物业搜寻过程的效率。

大城市的出租市场长期稳定发展是可以预期的。而地产投资的最大杠杆作用之一是，它本身具有灵活的弹性功能，每一个长期定居此地的人士/家庭，都需要置业或租房，投资人将会根据市场的情况和个人的计划相应调整，避免长期持有物业的亏损。

虽然无论是房屋租客或买家，他们选择物业的角度和标准可能有相似性，譬如对社区环境，生活交通配置，学校排名等等。但如果投资者将租金回报作为优先的考虑次序，他们考察的侧重点则有相当的不同。以下是需要注意的几个方面

从出租的角度，两者各有优缺点。公寓房通常位于交通和生活方便的地点，很多租客特别是单身租客，将会倾向于选择此类房屋，因为有物业管理的存在，房东需要处理的房屋维护也较少，对于希望简单方便的投资者来说，可能是比较合适的选择；但公寓房的管理费通常需要房东负担，相应降低了投资回报。作为出租公寓物业，租客相对不会太在意物业的朝向和楼层，将物业购置成本降低，是非常重要的环节。在同一个公寓大楼，同样面积不同楼层单位，可能有数万元的差异，而年久失修的公寓楼，在维修基金不足的情况下，可能有大笔金额很快向业主征收，购买前需要详细了解相关文件。各种非公寓物业，如果是地点方便，房屋结构佳的房屋，其租金回报率通常高于公寓物业；但它一般需要房东花更多时间/成本维护，租客流动性较大(如果多个租客)，如果空置时间长，也将影响到租金回报。而且，有的房东为增加出租空间而大幅改动房屋机构，这对于很多将来自用的买家，可能是一个负面因素。

在大多伦多区有多所大专院校，它们带来了相当规模的租客市场。这些院校分别位于市中心，北约克，士嘉堡，密市以及附近个别城市（如奥沙华）。在物色以学生租客为目标的物业时，可能遇到两难的选择。某些房价便宜的大学附近物业，租金回报可能较佳，但因地点/治安等因素，房屋升值空间极为有限；而地点及房价增值较佳的区域，可能也要接受降低的租金回报。因为很多房东将物业分隔成多个分租单位，变成了所谓的Rooming House，不仅在合法性/安全上有隐忧，而且可能带来邻居们的投诉，甚至更为激烈的行动。而这类物业并非自住最佳的物业，在将来出售时，难免在房价和市场需求上存在不利之处。这些都是投资者购买前要考虑到的。

其实，在多伦多市多元化的租客中，仍然有高消费力的租客。而且他们通常倾向于选择交通生活方便，地点好的公寓或非公寓物业。这些高收入租客通常比较稳定，空置率低，较少拖欠房租情况，而且较注意物业的维护，可以说是非常理想的租客类别。更加重要的是，这些地点好的物业，一般增值空间也相当较大，投资者在出售物业时，能够获得理想的投资回报。但很多市中心的楼花，将来的租金回报率可能不尽理想，甚至很可能有负资金流产生。