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深度分析大温房价为什么会再破记录?

在大温地区,成为百万富豪已经没有什么可以惊讶的,这里的独立屋房子平均价格已经飙升到136万加元,创历史新高。上个月,房屋价格和总体住宅房屋销售数量一起攀升,共有2530个住宅单位售出,比去年同期的1797个上升了40.8%,这个惊人的数据来自于大温地产局日前公布的数据。
1、因为豪宅而飘高的平均房价
进入2014年,大温独立屋平均房价的飙涨幅度非常之高,大温地产局提醒说,这个平均价格给独立屋市场描绘的画面很容易被曲解,因为有很多豪宅成交价格推高这个数字,这远远比一般典型的独立屋价格要高出很多,所以这不能代表大温地产市场的真正走势。
进入2014年,独立屋平均房价的飙涨幅度非常之高,一月均价是128万7213加元,而在二月份则比一月涨了13万9986加元,几乎就是14万加元,一年前独立屋均价是122万1037加元,这个升幅比例高达11.4%。

不过大温地产局提醒说,这个平均价格给独立屋市场描绘的画面很容易被曲解,因为有很多豪宅成交价格推高这个数字,这远远比一般典型的独立屋价格要高出很多,所以这不能代表大温地产市场的真正走势。
大温地产局表示,他们更愿意注重房屋基准价格,这样会把昂贵的豪宅物业排除出去,比较反应实际的普通独立屋价格。而这个独立屋基准价格在2月份是93万2900加元,比2013年2月上升3.5%。在温哥华西区,独立屋基准价格超过214万加元,上升了7.2%。
总体来说,大温地区通过MLS上个月销售出去的独立屋、公寓和城市屋数据得出,房屋基准价格是60万9100加元,比去年同期上升了3.2%。在大温已经高企的房价市场上依然算是很稳步的增长。
2 、火热中看到的均衡态势
(Macdonald Realty Ltd副主席Dan Scarrow表示,只要房屋按揭利率一直保持目前的低水平,他不认为在接下来的几个月内房价会有大幅变化。如果说,大温地产市场会有任何的下滑,也将会是非常缓慢的。)
大温地产局主席Sandra Wyant表示,大温二月份住宅房屋销量稍低于这10年来的平均数值,这意味着2014年房产交易市场和挂牌房源的活跃度会是个均衡的状态。过去10年大温2月份住宅房屋平均交易量是2547个单位,今年2月是2530个住宅单位售出,仅仅相差17个单位。
Macdonald Realty Ltd副主席Dan Scarrow表示,只要房屋按揭利率一直保持目前的低水平,他不认为在接下来的几个月内房价会有大幅变化。如果说,大温地产市场会有任何的下滑,也将会是非常缓慢的,因为如果没有重大的经济挫折,房价在下降趋势中非常缓慢。这里经济挫折可能是失业率急剧上升迫使人们卖出房屋这样状况。
Scarrow表示,大温地区包括温哥华、西温哥华、北温哥华以及郊区城市本拿比、列治文、高贵林、高贵林港、 Port Moody和新西敏市,这里的吸引力依然很强,来自世界各地的移民都愿意过来生活,包括来自中国的富裕移民。
卑诗地产协会指出,加拿大联邦政府在二月关闭投资移民计划可能会减少豪宅独立屋的销售量。
3 、不贵的菲沙河谷部分地区很活跃
(而在不断发展中并且房价不太昂贵的菲沙河谷区域,包括温哥华郊区素里,今年二月住宅房屋销售达到1102个单位,比去年同期增长20.7%,比1月份上升了43%。房屋基准价格上升到55万8100加元,比2013年2月上升了3.2%,而平均独立屋房价则高涨9.7%,达到64万4574加元。)
上个月,菲沙河谷区域包括独立屋、公寓、城市屋的总基准价格是42万8100加元,比去年同期上升1.3%,但这三类房屋的平均价格是51万9082加元,比去年同期的47万1767加元上升了10%。
菲沙河谷地产局主席Ray Werger表示,该区域在一些房屋类型和一些地段交易活动非常活跃。
菲沙河谷公寓成交量从1月份的低谷中猛增,不过只有181个单位,依然比去年同期下降5%。公寓基准价格只有19万3200加元,也比去年同期下滑4.6%。 Werger认为,公寓市场在2月已经转旺,这类房屋库存较高,可以提供和8年前相当的价格,买家态势继续看好。
04  买新房的想法影响二手房公寓
(菲沙河谷地产局主席Ray Werger表示,从大温地产局数据看到类似的趋势,其外围郊区,例如枫树岭,和去年同期相比公寓基准房价下降了2.4%,达到17万3000加元,而海天公路旁的Squamish公寓基准价格是20万3900加元,比去年同期下降了13%。Werger说:“如果我们去看看温哥华中心、温哥华西区的公寓市场,那是比其他边远地区要有活力,是更强劲的市场。”)

对于枫树岭数据下降这个状况,Werger分析是新开发公寓相当较多以及公寓转售市场充足形成压力,造成了价格竞争。她认为开发商在那片区域新建公寓不断增加,还有很多首次购房者都想要买新的公寓,所以公寓二手房销售就受到了影响。
根据本地区地产协会的整个二月份数据的表现来看,地段好的独立屋价格反弹反映了低陆平原房地产市场复苏的信号,而一些郊区其他城市公寓销售似乎显得滞后很多。
大温地产局主席Sandra Wyant认为:“二月份购房者需求上升适合季节性变化模式。春季到来前后,通常都会有很多买家进入地产市场。”专家估计,随着暖和春季的到来,地产买气也在逐渐转旺。
5 、加拿大东西部房价趋势在割裂
(国家银行经济师Marc Pinsonneault表示,事实上,加拿大住宅地产市场不均匀是一个事实,全国综合指数达到新的记录,但11个地区中4个地区房价明显下降。这种状况自4年半以前经济衰退以来一直没有见到过的。)
加拿大国家银行的最新综合房价指数显示,从整个加拿大范围来看,尽管只有温哥华和卡尔加里房屋价格特别高,大多数城市房价都比去年同期平均上涨了不少,卡尔加里上涨最多,有9.6%,多伦多涨了6.1%,埃德蒙顿涨了5.3%,Hamilton涨了5%,温尼伯涨了3.5%,蒙特利尔涨了1.9%。哈利法克斯比2013年2月下降了最多,有5%,维多利亚下降了3.4%,魁北克下降了2%,渥太华下降了0.6%。
卑诗省维多利亚的地产下降情况算是一种特殊例子,过去12个月以来房价一直在下降,今年2月已经是上升了0.9%,结束了下降趋势,实际算是很好的状况了。而魁北克城则是15年以来第一次房价下跌。
加拿大国家银行的报告中值得注意的是,其中说到2月份“加拿大东部和西部的区分比以往任何时候都要明显。”随着西部五个城市房价的上升,只有蒙特利尔独自在东部续涨。比起今年1月,多伦多房价下跌了0.1%,渥太华下跌了0.8%,魁北克和哈利法克斯都下跌了1.7%。
国家银行经济师Marc Pinsonneault说:“事实上,加拿大住宅地产市场不均匀是一个事实,全国综合指数达到新的记录,但11个地区中4个地区房价明显下降。这种状况自4年半以前经济衰退以来一直没有见到过的。”
Pinsonneault把全国这些地区划分成三类,除了维多利亚和渥太华的安省和西部省份,地产市场情况“要么火热要么均衡”,一些安省以东区域“市场相当有利于买家”,第三种维多利亚“过去几年房价通缩状况持续”。
6、降温说法下高涨的买房热情
(专家们呼吁加拿大房屋市场需要调整已经2年时间了,但不知何故,温哥华、多伦多这样的大型城市一直来藐视重力,价格和销售量一直在上升。加拿大人都感受到房屋市场的热度。蒙特利尔银行一项最新的民意调查显示,34%受访加拿大人愿意参加房屋竞价争夺,比去年多了21%。)
经济学家普遍预计加拿大住宅房屋市场在降温,不过是软着陆的方式。道明银行经济分析师Sonny Scarfone在报告中表示:“加拿大多数市场房价上涨的幅度超过收入增长的幅度,我们认为从长远来看是不可持续的。新挂牌出售的物业是对房地产价格上涨产生压力的一个关键因素。”
Scarfone同时指出,从一个城市的数据上看可能会有歪曲的结果以及隐藏着的区别。他说:“事实上,像大温哥华地区和大多伦多地区这样大一些的房地产市场里面有好几个不同的市场,不能算在一个基本面上。例如多伦多,我们仍能看到独立屋和低层公寓房价不断上涨,而高层公寓房价已经慢慢到达供应的上升水平。因此,我们预期房价降温从公寓市场开始。”
专家们呼吁加拿大房屋市场需要调整已经2年时间了,但不知何故,温哥华、多伦多这样的大型城市一直来藐视重力,价格和销售量一直在上升。加拿大人都感受到房屋市场的热度。
蒙特利尔银行一项最新的民意调查显示,34%受访加拿大人愿意参加房屋竞价争夺,以确保买到这个物业,这个比例比去年多了21%,其中竞价胃口最大的是多伦多和温哥华,比例分别是44%和41%。
有部分经济分析师认为应该会看到调整,前段时间这样的声音不断,债券大王Pimco预测加拿大房价将在未来5年下降高达20%,而德意志一行去年12越说加拿大房屋市场是世界上最被高估的地方,高出60%。而上周无论是国际货币基金组织还是道明银行经济学家都说加拿大的房屋价格高估了10%。
7、北美最贵排名中越来越多的加拿大城市
(让我们来看看整个北美房价最高的13个城市,以下都是以美元为计算。)

本文发布于: 2014-4-2 22:11
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