有些人着力淡化投资移民计划撤销的影响，他们必须扪心自问：面对我在这里列出的负面因素，能不能找到足以将之抵消的平衡因素？ Ian Young
这篇文章可能会让人不快，但任何一位在温哥华有房产的人都值得一读。
加拿大政府上周宣布停止投资移民计划以来，大家都在猜测，这对温哥华这个全世界房价第二高的市场来说意味着什么。在当地，随便一套破旧平房叫价之高，堪比加拿大东岸一座城堡的三倍。大温哥华区一幢独栋住宅的均价？ 1,259,775加元。
高房价成了温哥华一大特色。但是，尽管有许多博学之人，甚少有人认真评估过投资移民计划终止的潜在影响。该计划实施以来，已经有数万来自中国内地和其他地区的富豪在温哥华落户。
那我就来算一算吧。
在温哥华，这样一套房子价值200万加元（1420万港元）
从2005年到2012年，共有36,951名富豪通过联邦投资移民计划落户英属哥伦比亚省（港译卑诗省），平均每年4,619人。按该计划当前平均数据估算，相当于每年1,340户家庭移民至此。 2011年一项研究发现，90.4%的移民家庭会购房，又因为该省投资移民几乎全部居住在温哥华，也就可以得知，上周公布的计划终止决定，会导致温哥华房地产市场每年失去1,211户购房家庭。与大温哥华区去年28,524宗住宅销售相比，这只占其中的4.25%。
到这一步，有必要指出单单是交易数量下降未必导致市场走软。 2008年股灾最严重的一周，纽约市场成交量反而创下最高纪录。但是，若将那些出价高于市场价的买家逐出，那市场就肯定会下挫。
我可以想出六个「已知的未知因素」，其中五个都必然会令失去1,211户购房户的影响加大。
第一个是好消息──至少对业主来说是个好消息。我们不知道有多少潜在的投资移民会另找办法来到温哥华，总有人能想到法子，但大部分可能无能为力，因为如果存在一种不用排队等待多年、没有高昂费用的移民渠道，他们早就去了。
接下来这五个有点吓人，这些因素的确会加剧购房者减少的影响。
1. 投资移民腰缠万贯，购买昂贵房产，而推高温哥华房价的正是这些昂贵的独栋住宅。共管公寓和联排别墅的价格在2005-2012年期间上涨三成，而独栋住宅的价格涨了整整一倍。根据最近的投资移民要求，主申请人资产不得低于160万加元。而温哥华每户家庭平均资产只有662,600加元（Environics Analytics数据）。
2. 有些投资移民家庭在温哥华购置不止一处房产。
3. 有些高额房产交易会在市场产生连锁效应。譬如说，一位中国投资移民斥资300万加元，买下甘比街（Cambie Street）一位年长寡妇的房子。这宗交易就会促使卖主在基斯兰奴（Kitsilano）购置一套三居室联排别墅，并为她的两个成年子女缴纳共管公寓的首付款。虽然不是每笔交易都有这样的影响，但也时有发生。
4. 现在来说说两大担忧之一。截至目前，我的计算只针对已经抵达的移民。但上周公布计划终止时，仍在排队等候的65,000名申请人里，有多少已经在温哥华购置了房产？未及处理的积压申请主要是2009-2011年的申请，这其中的62.8%都以英属哥伦比亚省为移民目的地，据估计有11,866户。这些家庭将被摒除在市场之外，而且相信有些家庭很快会抛售已经在此购置的房产。
5. 最后一项未知因素就是人性了。中文网络论坛上，房地产市场即将出现的崩盘已经成为热点议题。有多少非投资移民业主也考虑抛售？抛售起来有多迅速？
当然，没法确知这五个因素会有多大影响。但我们先针对前三个做个保守假设吧。假设投资移民家庭以市场均价两倍的价格购买房产，再考虑到温哥华投资移民的81%为华人，而华人富豪多在列治文（Richmond）和西区（Westside）的高档社区购房，再假设每户投资移民购房两套（中间相隔多少年并不重要，因为购房的影响会按年折算），而每宗购房交易都会引发另一宗购房交易的几率是25%。
这么一算，对于每年成交量下降4.25%的影响，就不可以掉以轻心。按金额计算，我们假设的情形将导致温哥华房地产市场年交易额减少21.25%，西区和列治文受到的影响更大。
申请人还在轮候签证时就购置的房产又会受到什么影响？太让人担心了，简直不敢算——我还是别算了。至于人性这个因素也一样。
预测房价是在是件费力不讨好的事，尤其是在温哥华。多年来，专家们一直预言楼市崩溃，但并没有成真。可是，有些人着力淡化投资移民计划撤销的影响，他们必须扪心自问：尽管我的估算可能并不完美，但面对我在这里列出的负面因素，能不能找到足以将之抵消的平衡因素？这可是一个价值1,259,775加元的问题。
本文发布于： 2014-2-21 16:15
