自从联邦自由党上台后，对房地产查税力度就很大，覆盖到相关的公司机构和个人。 这样的情况下，靠每年盖一到几个房子赚钱的人，路子就被堵死了。 不管你愿不愿意承认，这个盖房赚钱的时代，已经过去了。 不少华人是带钱过来的，银行存款利息太低，如果不投资钱会贬值，投资理财产品，不一定赚钱，还可能赔钱。
最近一两年，经常有客户找我，希望帮他们找到投资房地产的优质项目。做这方面的工作多了，就有一些体会，今天跟读者朋友们分享一下。 我认为，投资房地产，要考虑以下因素：
首先是资金安全。 关于房地产市场，负面的因素依然存在，比如海外买家税，比如利息上涨，贷款难。 在这样的形势下，投资房地产要看项目本身，同時要顺势而为。 目前政府鼓励提高住宅密度，投资公寓、城市屋顺应了这个趋势。 项目有好的监管、遵守法规，也是让资金安全的必要因素。
第二，在安全的基础上追求合理回报。 为了资金安全，不可追求最高回报。 在有人提出高回报目标时，要分析是否真能有这么高的回报。 回报多少，要看项目本身，如果土地变性，改为高密度，升幅就会比较大。 要综合考虑各种因素，对收入有符合逻辑的合理分析。
第三，选择投资区域，需要考虑政府对基础设施的投资，比如修路建桥。 在卑诗自由党执政时代，计划在温哥华与三角洲之间建双向各5车道的路。 如果能够实现，三角洲房地产就会大涨。一些特别的项目周边区域，也会是房地产投资的好选择。 比如，亚马逊将在三角洲原住民保留地建物流中心、苹果建第二中心、微软研究所这些项目，都会推动外来投资、带来人口变化，房地产需求增加，投资这些区域房地产，容易卖得出去。
第四，人口变化是需要关注的因素。 素里持续不断的人口迁入，带动了房价上涨。
第五，投资地段的教育设施值得关注。 华人喜欢排行靠前的学校，孟母三迁的故事，就说明了华人愿意为下一代的教育择优而居。如果针对华人买家，学校是需要重视的因素。
第六，投资房地产时，要考虑退出机制。 投资房地产，需要考虑未来的买家是谁。 无论是商铺还是工业用地产、仓库，都要考虑退出后谁会接手。
比如，大家都觉得学区房容易脱手，但SFU的房子就不太好卖。 那一带的房子，老师和少数学生会买，学生离开的时候会卖掉，供应多需求少。UBC的情况就不一样，那一带居民多，不限于师生。所以，如果不考虑房子卖给谁，出手时会遇到困难。SFU一带虽然是学区房，但上涨不多。
关于房地产投资，会买的是徒弟，会卖的才是师傅。 笔者从事房地产行业多年，清楚地了解买家卖家的需求，知道什么样的公寓容易卖掉，什么样的很难出手，也了解其中的逻辑和道理。
笔者认为，在投资时，除了考虑进入还要考虑退出，退出是最重要的，否则真成“不动产”了。 要考虑的是用什么方式实现目标：高回报、安全性。 这两者是矛盾的，需要分清主次。要首先考虑高安全性，然后再考虑高回报。
做房地产投资，需要有眼光、综合把握的能力。 了解房地产市场的周期性变化、资本市场的风吹草动，还需有强大的团队支持。 除此之外，笔者认为，投资房地产不是投机，还考虑社会责任，做正能量的事，与加拿大主流价值观一致。
投资商业地产，要考虑现金流，也要考虑回报率。 很多来自国内的投资者，总看重规模大，但规模并不代表价值。亚省、萨省的一些大地物业，并不值钱。 大温中心地带的小物业，可能很值钱。 投资商业地产，要考虑效益、成本和回报，其中回报是关键。 在以后的文章中，笔者会细谈商业地产投资的相关话题，敬请留意。
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本文发布于： 2018-11-23 13:00
