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卑诗预算案出台始末

当卑诗预算案2月20日对外正式宣布,社会反响剧烈,叫好声与质疑声此起彼伏,但都不否认,这是省府针对房市祭出的史上最严政策,将对2018年乃至今后的卑诗房地产甚至相关产业产生深刻影响。在此,《高度》周刊尝试分析其房政出台背后的逻辑思维。

  说起2018卑诗预算案,我们首先不能不提到一个人,即省律政厅长尹大卫(David Eby),这位前人权律师出身的厅长可说是前省长简蕙芝(Christy Clark)的噩梦,他不仅在2013年省选温哥华Point Grey选区一举击败简蕙芝,让她灰溜溜地跑到内陆某选区通过自由党的“礼让”才重拾省议员席位,更在简蕙芝执政期间,向简蕙芝治下的省府屡抛核弹级的问责。这一方面揭示了自由党的楼市不作为,另一方面为他所在的新民主党赢得民心从而赢得大选奠定基础。

  2016年11月中旬的一天,尹大卫主动来到《高度》编辑部,就房政与我们做了深度沟通,就在这次见面会上,他首次向华裔社区提及了若NDP赢得省选或开征2%投机税种,以这个税种取代自当年8月自由党省府征收的15%外国买家税,意思是说,只要不能证明为卑诗纳税人,则一律采取单一税种,做到一视同仁。

  而到了2017年省选前夕,卑诗绿党异军突起,政纲中就包括了开征30%外国买家税,公众对此的反馈意见几乎呈现两极。

  5月9日,省选结果跌破很多人眼镜,绿党以“关键少数票”不可或缺的优势与新民主党组成联合政府,虽然政府中不见绿党官员的身影,但其对施政的影响却是让新民主党不敢忽视片刻。

  自此,对于外国买家税是否将延续,是否开征2%投机税,联合政府噤若寒蝉,对外统一口径,让老百姓等待卑诗预算案揭晓答案。

  这些年来,大温从全球最宜居城市越来越跌入“痛苦”深渊,这是很多在此辛勤工作,照章纳税的本地人真实感受。据最新Demographia统计,大温房价在全球所有说英语城市中位列第三高,仅次于香港和悉尼。可负担指数从10年前的5.3飙升到12.6。

  另据SFU研究员Andy Yan的统计,2014年,大温超过1百万元的独立屋比例为28%,2016年,这一比例上升到了43%,而到了2017年7月1日,百万万以下的独立屋只占到区区27%。现在大温独立屋均价在150万左右,飙升幅度让本地百姓几乎与独立屋绝缘,纷纷挤到相对可负担的公寓楼市场,引发哄抢效应。再有,虽然卑诗自由党政府此前披露的大温外国买家数据不足5%,Andy Yan并不认同这一数字,就他调查在售价150万元公寓楼市场,外国买家比例高至20%。

  在这样的大背景下,卑诗预算案祭出史上杀富济贫式的“最左”房政,目的之一是靠针对豪宅主和外国买家多征税,以补贴穷苦人与弱势群体多少带有福利性质的住房,再有稳住绿党,以继续顺利执政,三是示好NDP选民的基本盘,已期在下届省选中保持优势地位。

  不少业内人士对预算案的影响纷纷表示担忧,温哥华城市研究院UDI主席Anne McMullin认为预算案瞄错了靶心,只要不解决目前尖锐的供需矛盾,加快项目审批速度,即便再过六、七年大温楼市仍是无解。

  大温资深地产经纪张维斌(Alec Zhang)认为,预算案对高端地产的打击只是暂时的,因为作用大温房地产有两大因素是硬性而难以改变的,一是大温再怎么变也是适合人类居住最好的地方之一,二是来加的富有移民家庭多数都想安家大温地区。他更表示,既然省府意在改善房市可负担性,就应该在各项房政出台前听取各方意见,并进行严格的推演。对高端楼市的打击真的就能舒缓中低端这一方的重压吗?这倒是未必,却恐产生政府意料不到的效果。

   BC房市新政对温哥华房价危机有用吗?
  
  上周,卑诗新民主党(BCNDP)公布了上台以来的首份财政预算案,其中有多项房市新政,包括3年投入16亿元兴建及维护可负担出租房屋、推行投机税、提高海外买家税、增加300万以上豪宅物业转让税等。笔者的客户看到这份预算后,有的对本地房地产未来的发展感到有些担心,笔者就借本期这个专栏跟大家探讨一下。

  BC财政预算案引入了一个新税种,也就是投机税。其实之前很多媒体和地产分析师都有所预测。居住在大温、菲沙河谷、大维多利亚及基隆那地区拥有房产、但未缴纳收入税的居民今年需要上缴房产价值的0.5%作为投机税,明年(2019年)起则需要每年缴2%。不过,自住物业或长期租赁物业可豁免。

  此外,新预算中进一步提高了海外买家税。从预算案公布的第二天,也就是2月21日起,海外买家税从过去的15%提高到20%,征收范围扩展到BC省其他地区,包括菲沙河谷、大维多利亚地区、温哥华岛那乃磨和奥肯那根地区,如基隆那等城市。

  此外,对于超过300万的物业,其物业转让税也从过去的3%提高到5%,对此类房屋征收的“学校税”(School tax)也将增加。

  在加税的同时,省府表示将建立一系列打击逃税和欺诈的措施,如要求楼花开发商收集及提供楼花合约转让的买卖资料并向省府通报,并建立数据库与联邦及省的税务部门共享,避免有人在楼花转售中逃税。

  从这几个新税和新措施看来,以中低收入阶层为基本盘的NDP政府的主要矛头是在海外买家和富人。

  对于300万以上豪宅加税的这一条,估计将进一步冷却豪宅市场。虽然能买得起300万以上豪宅的买家并不一定在乎多交2%的税,但是这个政策使豪宅的价格前景变得很不明朗。非自住刚需的豪宅将经历市场考验。这个趋势实际上去年已经持续了近一年。笔者看来,未来豪宅的走向不是太乐观。

  再看海外买家税。根据加拿大统计局的调查,温哥华非居民海外买家仅占4.8%,海外买家房产总值占全城房产总值5.1%,而在独立屋市场,海外买家仅占3.2%。海外买家税从15%提升到20%,除了让部分买家退缩外,对市场交易影响有限。现在市场上对海外买家能使用的措施基本上都使用了,但是除了高端市场外,其他市场均未出现下降,笔者认为这也证明了海外买家对本地市场的影响是非常有限的。

  政府希望通过打击炒卖来平抑房价,笔者认为难度是比较大的。从最近的销售状况来看,好地段的楼花销售非常迅速。在房价高企的现状下,大众最能承受的还是低价的公寓和楼花。大温经常出现这种情况:即使多交了税款,卖家的获利仍然非常可观。现在公寓价位低,溢价空间高。此外,现在出租房市场非常火热,很多公寓的租金近两年都出现了比较大的上涨,而且不愁找租客。在投机税出现后,可能大量公寓将进入出租市场。这样一部分解决了市场房屋短缺的问题,但有房的还是有房,没房的也不见的能买上房这个问题仍旧不能够解决。笔者估计热潮还将持续一段时间。

  卑诗地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)指出,省府的政策有利增加税收,但不会对房屋市场有明显影响,楼价上升的罪魁祸首是未能及时增加住屋供应。

  城市发展协会(UDI)主席兼行政总裁Anne McMullin也表示,目前市场在增加供给方面有很多问题,比如市府审批时间过长、兴建新单位劳工不足等。除非省府能够与城市合作加快批核时间、重视解决增加供给方面的问题,否则楼价仍会因为供应不足而持续高升。

  总之,关注政策才能正确决策。有买房需求的读者不妨多看看新闻,以便对市场趋势做出明智的判断。

  本文仅代表个人观点。

  

本文发布于: 2018-3-2 21:05
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