起底基隆拿:加国最强劲房市是如何炼成

基隆拿（Kelowna）作为卑诗内陆重镇，在很长一段时间内以优美的景色和舒适的气候而闻名，有大温都市后花园之美誉。不过随着加拿大房市日渐升温，基隆拿不再仅仅是一座美丽的风光小城，而是加国地产的一颗闪亮新星，吸引着各地投资客与购房者的目光。

在历经两年不可思议的房价涨幅之后，基隆拿成为地产投资者眼中加拿大最强劲的房市之一，并成为购房定居最热门城市。而在这背后又有着怎样的秘密，基隆拿房市又是如何崛起并立足于竞争日趋激烈的加拿大地产市场不败之地的呢? 本期《高度》周刊现予以特别聚焦，通过独家视角来为广大华人读者朋友全方位剖析基隆拿房市的走向。

正文

城市信息:基隆拿房市优势概况

基隆拿（Kelowna）位于卑诗省内陆地区以东，距离温哥华400公里，坐落在奥肯根湖（Okanagan Lake）东岸，是卑诗内陆的一座新兴大城市，也是奥肯根湖地区第一大城市。近些年来随着大量移民人口迁入，房价明显上涨，出租市场在过去两年也增长了两成，是投资者最值得投资的一座卑诗内陆城市。此外基隆拿全市分为中区和西区两部分，中区即基隆拿市区，而西区位于卑诗内陆奥肯根湖西岸，与基隆拿中区隔湖相望，距离基隆拿中区只有12分钟车程，当地的地产业正在发酵升温。为鼓励和发展房地产市场，当地市府已经出台新规允许独立屋业主在后院修建第二套小独立屋（Carriage House），这对于潜在投资者而言是一大利好。总之基隆拿房市近几年以来成长显著，对于感兴趣的买家和投资者而言，基隆拿地产能够保持连续两年的强劲势头，背后有着深刻的原因和背景，无疑是一大利好因素。

笑傲房市:5大社区的崛起

作为加国最强劲的房市，基隆拿的异军突起也离不开背后5大社区的崛起。正是因为这5大社区能保持欣欣向荣的走势，从而奠定了基隆拿在房市异军突起的地位。

在基隆拿新兴崛起的5大社区中，Black Mountain就是极为典型的例子。近些年来Black Mountain社区大兴土木，兴建了不少新屋。新房的增加不仅提高了住房供应量，而且还使得房价水平也有所提升。此外Black Mountain社区的新建豪宅也不在少数，客观上也对房价起到了推波助澜的作用，受到了高端买家的重点关注。

而Rutland社区和Glenrosa社区是基隆拿房市中传统上属于可负担的社区，房价相对便宜，适合首次购房者置业。尤其是在这两个社区只需花50万加元就能买栋带有适中尺寸花园的独立屋，对于新组建家庭和工薪阶层来说，即使是贷款购买还贷压力也会相对小很多，价格上自然也能够接受。

Lower/Upper Mission社区则是基隆拿声誉和口碑最好的社区，对于有意前往基隆拿生活的买家而言，Lower/Upper Mission社区值得重点推荐。另外在区内南部和Pandosy Village一带商业发展方兴未艾，新的杂货店正在规划建设中，随着未来更多店铺的入驻，Lower/Upper Mission社区的基础设施和日常生活将会更加便利，从而吸引更多买家和投资者的目光。

West Kelowna Estates历史上就曾是基隆拿最好的社区之一，现在随着区内Mar Jok 小学和Rose Valley 小学的落成，吸引了不少年轻家庭购房入住，不仅为社区增添了活力，同时也使得本区房价也处于一个可负担水平。此外早在上世纪八十年代，区内就新建了一批西海岸风格现代住宅，同时在Rose Valley附近也开工了许多新房，因此West Kelowna Estates社区的住房供应和买家需求始终保持一个强有力的水平，并且能够充分适应市场的不断变化与挑战。

市府新政:填充住房和RU7分区

基隆拿房市能够有今天的成绩，同样也离不开当地市府在政策上的扶持。为了应对与日俱增的城市人口及规模扩张，将城市建设规划重点放在现有基础设施完善地区，如今基隆拿市府已经大刀阔斧对住房分区进行改革，推行RU7 分区(RU7 Zone)，允许市民修建填充住房(Infill housing)，这对现在的基隆拿房市产生了深远影响。

根据基隆拿市府所推行的这一新政规定，在RU7 分区政策实施以后，全市现有独立屋业主可以在现有基础上申请另外修建2到4个独立的填充住房单位，此举进一步增加了基隆拿新屋数量，并对房价提升起到了刺激作用。

目前带有填充住房的独立屋在基隆拿市场上十分走俏，其中带有小户型填充住房的独立屋均价为50万加元，带有大户型填充住房的独立屋均价为70万加元。此外对于业主来说填充住房的出租可以保持稳定的租金收入，另外就租房市场来说，填充住房的增加对于提高住房可负担性和保持出租屋市场供应量也起到了很大程度的帮助。

爱屋及乌:基隆拿公寓的兴起

对于投资者来说，不仅仅对基隆拿的独立屋和豪宅兴趣很大，如今当地公寓也成为了宠儿。这几年基隆拿公寓建设发展很快，尤其是适合多个家庭成员居住的公寓，现在市面上已有不少公寓楼投放市场，供需火爆，因此从市场角度来看，基隆拿公寓有着不小的升值潜力和空间。

受到公寓市场的大热影响，现在基隆拿公寓售价已达到每门(Per door)16.6万加元，而早期这个数字仅为10.5万加元，收益率也从4.5%上涨到6%，住房空置率也下降到0.7%。基隆拿公寓的升幅如此之快，让人震惊不已。

此外在2016年的时候，基隆拿全市可供出租的公寓只有481套，如今已经上升到1,150套。相比于温哥华公寓出租市场的一房难求，基隆拿公寓无疑处在一个健康的市场，后续可期。

雨后春笋:基隆拿商业地产的复兴

基隆拿地处卑诗内陆，历史上产业相对有限，但如今基隆拿的商业地产也成为一个香饽饽，如同雨后春笋一样，以焕发的面貌迎接着各方投资者的到来。

最近几年以来，基隆拿过于老旧的产业设施都被推倒拆除，新的产业正在勃然兴起，例如室内健康设施和创新中心(Interior Health Facility and the Innovation Centre)，不仅为当地经济发展指标增色不少，还创造了1,700个就业岗位和机会。

另据最新数据显示，当前基隆拿工业用地总面积为36.56万平方尺，每平方尺价格为200加元，空置率也从5.3%下降到3%，是2006年以来的最好记录，前景大有可为。

此外受到商业地产大热的影响，基隆拿的零售业也发展迅速。现在基隆拿市中心云集了众多零售业大牌，包括星巴克，Tim Hortons和精酿啤酒店等，使得全市零售业用地空置率下降到了4.9%，过去空余的零售业用地达到了7.7万平方尺，现在剩下已不到1万平方尺，而且租金的涨幅从每平方尺22加元到38加元不等，基隆拿零售业的蓬勃振兴和相关地产的抢破头由此可见一斑。

专家点评:基隆拿地产背后的秘密

Randy Shier是本地有名的地产业内人士，作为Mission Group的总裁，他在基隆拿地产业一直涉足很深，是基隆拿最大的地产开发商，而Mission Group在基隆拿的开发案例和众多专家的解读，或许能够为相关投资者拨云逝雾，并起到指点迷津的效果。

Randy Shier认为，尽管基隆拿市也对房价过于高涨采取过降温行动，但该公司新建的20层混合用途公寓楼单位仍然面临很快被卖光的畅销局面，说明了当前的市场趋势和走向。

其实只需在基隆拿度过几天就不难发现，这座内陆城市早已注入年轻的活力，尤其是高科技产业和零售业的兴起，不仅带动了当地经济腾飞，同时也为房市增添了未来的潜在买家和投资者，特别是是生活在当地的人们。

Mission Group在基隆拿新建的公寓大楼Ella就是这座城市房地产热潮持续不断的具体例子。尽管该公寓还有两年才完工，但当今年秋季开始营销时，共有超过2,200名潜在买家迅速聚拢到一起，希望有机会购买公寓楼116套公寓单位中的其中一套，而一室公寓售价达到了35万加元，两室公寓售价更是高达80万加元。

Randy Shier 表示，可以说基隆拿的市场已经到了疯狂的程度，即使不买Ella，就出租来说，两室公寓一个月租金就得2,200加元，而一室公寓租金每个月也在1,600加元到1,800加元之间，就算是租一个小工作室，每月租金也要1,100加元。

作为高档混合用途公寓，Ella完全符合高能效(Enery and Environmental, LEED）标准，内置石英台面厨房和木制地板，看起来更像是温哥华的耶鲁镇某高层公寓，但在基隆拿同样是异常受欢迎。

除了Ella以外，当前基隆拿市内总共有12座新的公寓大楼正在建设中，而这些新建混凝土公寓的售价达到了每平方尺450加元至600加元之间，即使是普通木结构建筑，售价也在每平方尺370加元至525加元上下。

另外由本地另一实力开发商Kerkhoff Construction在基隆拿1151 Sunset Drive开发的公寓也将在2018年完工，但现在预售开始就已售出117套公寓单位中的6套，价格从28.9万加元到超过150万加元不等。而这座公寓的开发合作伙伴North American Development Group对此也非常满意，而且可以预见的是，未来这将是从温哥华到卡尔加里之间最高的建筑，并且有望问鼎基隆拿地标。

后劲十足：高端人才助推地产热潮

基隆拿人口优势显著，共拥有127,800人，2011年以来人口增长率达到了9.9%，家庭收入中位数达到了73,630加元，比温哥华的71,140加元都要高，而且平均房价仅为49.2万加元，使得大量高端人才纷纷选择基隆拿落户。有专家指出，温哥华的优势早已不在，离谱的房价只会吓走更多人才，但是基隆拿未来如果能够继续保持当前的态势，再过数十年甚至超越温哥华也不是没有可能。

针对基隆拿的地产热潮，基隆拿市中心协会(Downtown Kelowna Association)发言人Ryan Watters则是这样解读，现如今基隆拿的高科技招聘热潮已经势不可挡，例如刚刚开张的奥肯根创新中心（Okanagan Innovation Centre），总投资达到3,500万加元，美国迪斯尼公司则以3.5亿加元的价格收购了大众多用户在线角色扮演游戏企鹅俱乐部（Club Penguin），在这股潮流的持续推动下，基隆拿高科技企业数量已经达到282 家，就业机会众多，再加上当地市府推出的一系列城市建设和住房建设新政，市容环境得以改善，可负担住房数量不在少数，而房价又仅为温哥华均价的一半，自然会保持地产市场的强劲势头。

不过根据加拿大抵押贷款与住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)发表的最新一份报告警告，温哥华房价上涨也正在带动邻近城镇房房价格同步攀升，同时溢出效应（Spillover Effect）也越明显。而且尤其需要警惕的是，温哥华房市所产生的溢出效应影响更广及至卑诗省内陆城镇。以基隆拿为例，温哥华房价每攀升1%，经过5年后，基隆拿房房价格可望攀升0.5%，这对基隆拿的房市可负担性构成了严峻挑战，至于是否还会继续保持强劲势头和对人才与投资者的吸引力，一切仍需观望才能得出最终结论。