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大温商业地产这五年发生了什么?

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如果用悲喜交加来形容从2012年至2017年的大温住宅地产是再合适不过了,毕竟历经住房危机和外国买家税的洗礼,让广大业界人士疲于奔命。但是与此同时,大温商业地产却如同雨后春笋一般焕发生机,自2012年以来,大温商业地产投资总额已到达227亿加元,而之前的2007年至2011年总和才70.3亿加元,如果再算上投资500万加元以上的资产,那么投资总额则为250亿加元,令人惊讶。大温商业地产这五年究竟发生了什么? 本期《高度》为您揭秘。


商业地产投资里程碑不断涌现
作为商业地产火热的风向标,这几年来大温商业地产堪称投资里程碑式的经典案例是一个接一个,令人应接不暇。而在这些投资里程碑的背后,却是商业地产在大温崛起不争的事实,可以预见的是,未来商业地产将在整个大温房市中占据着越来越重要与显赫的地位。
尤其是在刚刚过去的2017年上半年,已经有好几项商业地产投资交易刷新了历史记录,成为卑诗史上之最。其中
Cadillac Fairview 将太平洋中心50%的非控股权益和温哥华市中心的12栋办公室出售给了安省退休金计划与工作场所安全保险局,两者各占25%的非控股权益。尽管令人诟病的安省退休金计划被自由党省府撤销,但是这宗商业地产总成交价达到了19亿加元,是卑诗最大的商业地产交易记录。
Ivanhoé Cambridge将本拿比的Metrotower I&II出售给私人投资者,成交价达2.74亿加元,是卑诗最大的城区办公场所交易记录。而这些对于Ivanhoé Cambridge来说却远远不够,就在同一时期,Ivanhoé Cambridge又将温哥华Oakridge中心卖给Quad Real Property Group,总成交额达到9.613亿加元,创造了卑诗史上商业零售业地产最大一笔交易记录。

事实上商业地产的振兴不仅仅是在大温,卑诗省其他城市也同样如此,整个商业地产这五年发展速度极其迅猛,且呈现出四面开花的趋势,而且商业地产热潮不仅带动了大温,在大温火爆以后还促进了大温以外地区商业地产市场的繁荣。还是以2017年上半年为例,Morguard Investments&Greystone Managed Investments在阿博斯福买下了Sevenoaks购物中心,成交价为2.14亿加元,是卑诗历史上数额最大的一笔二级市场商业零售交易记录,当时曾轰动主流圈子于一时。
向前追溯五年,大温商业地产火爆已露出足够迹象。
2012年底,KingSett Capital将Hopewell配送中心第一期与第二期出售给PIRET,耗资1.025亿加元,是卑诗史上工业地产最大交易记录。另外在2016年上半年,Ivanhoé Cambridge和GWL将温哥华市中心的Bentall中心办公室和零售店出售,总耗资高达10.55亿加元,这也是卑诗商业地产交易史上成交额首次突破10亿加元大关,具有里程碑意义。如果再算上温哥华境内其他成功出售的商业地产,包括1500 West Georgia (1.25亿加元),Bentall V (4.01亿加元)和UK Building (1.15亿加元) 等,从2012年到2015年,大温商业地产实现了质的飞跃,其价值得到了充分发掘,未来市场潜力和前景将相当可观。
多重因素铸就商业地产传奇

大温商业地产之所以有今天的成绩,原因是多方面原因造成的,离不开国内和国外发展大环境,尤其是2017年打破多项历史记录,呈现出井喷式发展格局,更是由于各方面因素所铸就,才有了今天的大温商业地产局面。
从2012年到2015年之间,国际原油期货市场依旧稳定,所以无论是卑诗省还是加拿大,经济发展正处在蒸蒸日上的地步,而且当时联邦和省执政党是亲商的联邦保守党和卑诗自由党,政策上的优势就为商业地产投资创造了不错的投资环境和发展空间。尽管2015年前后加拿大经济出现了衰退迹象,但是随着2017年加拿大经济的不断回升,其他行业开始逐步复苏,卑诗省高就业率和GDP指标以及科技创新企业的不断发展,直接导致商业地产整体价格不断提升。

同住宅地产相比,目前大温地区商业地产价格还是有些差距,建设和销售成本仍然偏高,因此大温商业地产价值实际上被低估不少。有地产专家明确指出,从2016年加拿大经济总体复苏形势来看,2017年整个经济持续稳定发展势头依旧明显,卑诗经济增长也未受到省府政党轮替影响,而大温现在的投资环境也有利于实体经济、商贸流动领域和科技创新企业的发展,因此2017年大温商业地产交易创下多项记录就见怪不怪了。
另外大温住宅地产市场近几年来的政策调整也令本地商业地产投资迎来良好发展契机。在2016年以前,资本都是大量涌入住房市场,而商业地产对于那些有准备的人来说是极其有利的,起码竞争不会像住宅市场一样惨烈。

从2016年8月起,卑诗自由党省府征收外国买家税,而新民主党上台后还未出台新的政策,这意味着外国买家税政策至少还会延续一段时间。当外国买家税开征以后,短线住宅地产投资获利的行为受到很大打击,直接导致不少投资者将投资地产理念转为中长线,而商业地产自然是首选。
目前大温商业地产投资存在更多空间和潜力,尤其是民间投资更多转向商业地产,一方面可以促进创造长期价值而非依靠短期炒作住宅地产获取的短利,另一方面可以减少对住宅地产投资压力,对房价和土地的影响会有所缓解。预计未来新民主党省府会继续将大温住宅市场政策收紧,而大温商业地产依旧处在起步阶段,所受政策调控影响小,风险小,这也是很多商业地产交易频发的另一重要原因。
商业地产投资仍有不确定因素
虽然大温商业地产发展前景相当看好,但仍存在一些不确定因素,使得前景面临挑战,未来或需密切关注。

首先政府政策的影响为最大变量。现在在卑诗省层面,虽然新民主党省府现时经济政策总体上比较温和,但是从刚出台的预算来看,增加富人税和企业税已成定局,而税收的增长虽然不会一下子就对商业发展带来冲击,但从长远来看,不排除会影响企业的投资热情。而商业地产同企业发展环境密不可分,所以这方面的影响不能忽略。
此外联邦自由党政府最近欲出台税务改革,直接将矛头对准了广大中小企业,堵住了所有免税渠道,一旦成为现实,将对本国经济发展直接投下一枚重磅炸弹,而商业地产的迅猛势头很可能因此而停滞。

其次加息的影响还未彻底消除。美国和加拿大央行先后加息,导致利率上升,这意味着资本运作成本的增加和债务融资杠杆的减少。另外加息以后,基准债券收益率也正在改善,相关投资与房市投资尤其是商业地产投资相比,风险不仅较低,而且流动性更强,特别是在加拿大利率调整后的情况下,加元正在坚挺,从而减少了外国投资者可获得的货币折扣利润,而这当中更以美元兑换加元受到的影响最大。所以从定价的角度来看,房地产资产的吸引力相对较小,会令商业地产前景蒙上一层不确定阴影。
然后随着世界各国对资本外流的管制,和往昔不同的是,今后资金出国将变得越来越困难,这对大笔投资尤其是商业地产市场来说影响最大。由于温哥华卓越的自然环境和宽松的投资发展环境,不少中国投资者早就把目光转向了大温商业地产,之前的安邦集团收购卑诗养老院就是一个典型案例。但是从2013年开始,中国持续开展了声势浩大的反腐运动,外加对资本外流加强了管控,令资本出国变得愈加困难,在这种情况下,大规模的海外商业地产投资必将受到严格限制。不过对于本地投资者来说,少了几分外国投资者的气势汹汹,反而利于他们游刃有余,毕竟有着明显的在地优势。

从大趋势来看,卑诗省尤其是大温商业地产投资仍然是投资组合中的优先选项,并继续受到本地和外国投资者的热情追捧。不过市场格局正在悄然发生变化,只有密切注意政策动态的发展,并提前做好资金准备,抓住市场走向的脉搏,才会在未来的商业地产市场一引潮流。
事实上,不少有心的投资者已经在开始运作,而大温商业地产势必会成为本地经济的一个新的增长点,机会和潜力无限。

本文发布于: 2017-9-30 23:30
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