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温哥华豪宅市场反行情预示着什么?

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导语:
记得曾经有一句著名的广告语:只选对的不选贵的。不过这句话似乎需要改写了,至少在温哥华豪宅市场是如此。根据苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty Canada)最新发布的加国豪宅市场报告,今年以来温哥华4百万以上豪宅销量倍增,其中也包括公寓,越贵的房子卖得越好。同一时间,卑诗省也公布了一份外国买家在本地房地产市场的数据,那么外国投资者正在如何影响本地豪宅市场?尤其是英国脱欧公投之后,本地市场将出现怎样的变化?请看本期《高度》周刊的详情报道。

正文:
上周出炉的苏富比报告,重点研究了城市都会区百万以上住宅物业市场发展趋势,详细比较了价值介于1-2百万、2-4百万以及4百万以上豪华公寓、联排屋以及独立屋三大类房产,在销售天数、平均待售时间以及出售比例的状况。由于全国几个重要城市的独立屋基准价格高于百万,该报告特别撷取部分样本,对加拿大高档社区的价格及市场表现作近距离观察。

4百万以上豪宅领头大卖
几乎与苏富比报告同时,总部位于伦敦的房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)也发布全球住宅城市指数(Global Residential Cities Index)最新数据,截至2016年3月的一年内,全球150座城市房价平均涨幅为4.5%,而74%的城市房价同比上涨。在北美,温哥华继续保持领先,年度同比涨幅为17%。
有理由相信,房价上涨是当今国际地产业界大趋势。
今年上半年,温哥华地区的房价尽管出现双位数涨幅,百万价位以上房屋买气似乎不受其影响,销量一路增长,最显著的表现就是价格在4百万元以上的豪宅出现大卖,无论是价格还是销售数量均刷新历史纪录。
今年上半年,大温地区共有3111套百万以上物业(包括公寓、联排屋及独立屋)售出,按年大增26%。其中,价值1-2百万的房子卖出1,697套,按年上升18%;价值2-4百万的房子售出975套,按年上升21%;而增幅最大的体现在价值4百万以上的豪宅,这个部分的销量写下439套的纪录,比起去年的219套,高出一倍以上。
以上趋势不难看出,随着价位越高,销售增幅也越大,这个现象有点不同寻常。
今年以来MLS房屋价格基准价稳步上涨,在温西,那些传统的豪宅区,5月份的独立屋均价比前一年大涨34.7%,达到344万;同样是温西,联排屋住宅的基准价上涨30.5%,为103.5万;而豪华公寓的价格则是上涨28%,冲到67.3万。那些顶级豪宅区在热切需求的推动下,价格稳步上扬。例如,在桑纳斯(Shaughnessy),5月份独立屋的均价已经达到943.8万;Kerrisdale为568万;Point Grey/ UBC则是417万。
在温东,独立屋基准价上涨36.1%,至145万;联排屋与公寓则分别上涨29.3和25.3%,价格为72.5万及40.3万。
豪华公寓、联排屋及独立屋销售数据

再看各种房屋类别的销售数据。
总体而言,温哥华百万以上公寓销售表现明显优于全国其他地区。今年上半年共售出618套,按年增长95%;1-2百万区间,售出485套,年增100%;2-4百万的部分售出101套,年增58%,主要是受制于库存不足;而4百万以上的豪华公寓则是出现惊人的191%年暴增。
同样的情况也发生在联排屋,今年上半年共售出407套,按年增加79%;由于需求远远高于房源的供应,1-2万的单位共售出359套,比起去年同期增加73%;价位2-4百万之间的单位,卖出44套,按年增加144%;作为独立屋替代品的联排屋,价位1-2百万及2-4百万的上涨幅度达59%,由于库存不足,价格4百万以上仅售出4套,可以忽略不计。
独立屋在库存几乎枯竭见底的情况下,纵然买家对百万以上房源充满渴望,有超过59%的比例以高于挂牌价格售出。无奈销量只能下降,整个市场惜售持房观望的情绪在蔓延。今年上半年百万元以上的独立屋共售出2086个单位,比起去年同期略增9%;价位1-2百万的独立屋售出853套,比去年同期增加14%;至于2-4百万价位的,共售出830套,按年增加15%;而价位在4百万以上的豪宅,则出现明显增长,共售出403套,比起上年猛增96%。
由于房价持续上涨,加拿大按揭和住房公司在4月份出具了一份报告,警告市场,说温哥华房价存在高估的风险,在年初,皇家银行也已经指出,大温地区房价到了“危险负担不起”的水平。但是受到国际金融市场的动荡及加元汇率低迷影响,国际买家对大多伦多地区及温哥华的房产仍然趋之若鹜,特别是在豪宅市场的表现更加明显,消费者信心不减,交易十分活跃。
苏富比首席执行长(Henderson)表示,房源不足与不断扩大的需求,是这个市场温度不断上升的主因,这也导致原本所谓的百万豪宅如今只能屈居中间价位,预计接下来这种态势仍不会有多大改变。苏富比发言人科登维尔(Polly Cordwell)在解释大温4百万元以上豪宅热销的原因时,给出两个理由,其一是楼价飞涨,其二是中国买家的强劲购买力。
外国买家调查数字出炉

上一周(7月7日),卑诗省财政厅对本省房地产市场外国买家的调查数字出炉,过去三个星期、亦即6月份的外国投资者,他们所占的比例总共仅为区区3%,其中大部分来自中国,该数字与外界盛嚣尘上关于中国人炒高本地房屋价格的说法大相径庭。
省财政厅长麦德庄(Michael de Jong)公开了四个社区的外国投资者数据:温哥华市4%;列治文14%;素里3%;本拿比11%。收集数据的举动引起舆论一片哗然,外国人导致温哥华房价疯涨的说法,很显然得不到数字的支持。
这是卑诗省第一次得以数字说话,证明外国买家在温哥华火热的住宅市场所发挥的作用。
今年6月,政府开始要求所有房地产买家在房产过户税的表格上,填写公民身份证明。7月7日公布的数据只是一个小小的缩影,它仅仅涵盖了从6月10日至29日期间的所有住宅房屋销售纪录。在此期间,卑诗省共有10148笔房地产交易,其中一半在低陆平原。这些交易当中的337笔,也就是3.3%的比例涉及外国人,而这三个星期的约97%房屋交易,涉及加国公民或是永久居民。
外国买家的大部分来自中国,共有258笔,或者是2.5%。外资的第二来源国是美国,除了中国之外的外国买家总计0.23%。
但是这些外国买家,很多人的交易金额超出他们的预算,涉及外国公民的交易,有77%的比例集中在低陆平原。6月份的交易数字显示,加国公民和永久居民投资均值为73.5万,而外国公民的平均投资则为115.7万,比起本国居民明显高出不少。这也部分验证了坊间的说法,中国买家是豪宅市场的一股重要力量。
其实,这种情况已经在加拿大的南方邻居美国那里得到了证实,根据美国房地产商协会(National Association of Realtors)发布的数据,2015年4月至2016年3月的一年内,在美购置百万美元及以上住宅的外国买家中,中国人占42%。与其他国际买家相比,中国买家购置更多、更贵的美国住宅。
该协会的报告特别总结中国买家海外置业的特点,其中包括:1)出手阔绰“只选贵的”,平均而言,中国买家比其他国际买家支付更高的价格;2)更容易被华裔社区、就业机会以及活跃的住房市场所吸引,而其他国家的买家更倾向于购买度假屋;3)买房为子女就近上学,在大温近UBC和SFU的学区房备受中国买家追捧,也是出于同一种心理;4)手持大笔现金,中国买家支付全现金置业比例远高于其他国家买家的比例。
不仅是在美国,温哥华的房地产市场也体现了上述特点。

4百万以上豪华公寓销量暴增191%不寻常
今年上半年温哥华豪宅市场一个惊人的变化是,百万以上豪华公寓销量按年大增95%,4百万以上的部分更是暴增191%。而且市场竞争十分激烈,平均上市日期不断缩短,售价却在上升,数据显示,价值1-2百万及2-4百万的豪华公寓,实际售价高于挂牌价格的比例分别为39%和26%,比起去年同期分别上升15%及9%。最近位居耶鲁镇Yaletown正中心的8X On The Park即是一个例子,预览还不到30天即售出75%,业绩好得令人惊叹。
这或许可以作为一个明证,温哥华正在加速朝着国际化大都会的方向迈进,因为国际豪宅多根植于城市中心。
曾经有人如此描述位于伦敦市中心最昂贵地段的海德公园一号(ONE HYDE PARK):“如果你想和阿拉伯酋长,俄罗斯石油大亨和欧洲亿万富翁做邻居,那么到伦敦海德公园一号去买一套公寓,那是不二的选择。”这座在2011年号称世界最贵公寓的豪宅,开盘三个月即以约6.45万英镑/平方米的均价售出六成。其中,面积最大的一套卖到1亿英镑那么,海德公园一号凭什么能卖出如此惊天的单价并引得富人争抢呢?
这在很大程度上取决于它极其优越的地段。这座举世闻名的伦敦顶豪,毗邻著名的海德公园和伦敦最繁华的商业区之一——肯辛顿商业区的中心地带,评价一座豪宅是否能够谓之国际顶豪,地段依然是最佳标准,位于市中心的豪华公寓拥有无可取代的优势,因为可以享用城市的核心资源和配套设施。
纵观世界亿万富豪公认的顶豪名录,可以发现都是根植于一座城市的中心地脉,海德公园一号如此,曼哈顿顶豪也如此。
而要具备世界级豪宅的条件,还须拥有着绝佳的自然环境、产品创新并具备顶级社区服务,虽然目前温哥华无论是城市实力还是房地产产品能力都处于成长阶段,但是优越的先天条件为实现这一切奠定了良好的基础。
苏富比公司发言人科登维尔(Polly Cordwell)指出,此次出炉的这份报告只是提供了一个观察点,人们必须对这一趋势有心理准备。
今后,我们将看到这个地区人口更加密集地增长,致密化程度越来越高,这就是为什么公寓的价格也在不断上涨,因为我们的空间十分有限,更多的豪华公寓作为独户住宅的替代品,可以满足人们对高品质生活的渴望。
最近国际顶豪市场发生了一个新变化,曾经作为全球炙手可热的顶豪市场,伦敦市中心风光不再,它正在受到脱欧公投的影响而趋冷。据《金融邮报》(Financial Post)报道,有超过200亿资金因此受困,投资人担心脱欧之后的伦敦国际金融中心地位不保,房地产市道受到冲击。许多房地产投资者犹记得2008年金融危机时,为了赎回巨额资金而被迫贱卖商业建筑,最终导致伦敦市中心楼价下跌高达40%,由于房地产低流动性的特点,不确定性一直是投资大忌。
已经有本国房地产投资基金经理人透露,越来越多的国际资金正考虑冻结对伦敦投资,转而投向更充满确定性的温哥华与多伦多市场,这个最新的变化,会不会间接加速温哥华向国际化大都会迈进的步伐呢?仍有待观察。
本文发布于: 2016-7-18 08:16
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