从租赁房屋周转率看大温地区房市

以前只是听说过有存货周转率这么一说，如今地产界也出现了周转率，只不过这个周转率是与房屋租赁有关的。加拿大按揭与住房公司（CMHC）为了更合理的分析房地产市场租赁情况，第一次使用租赁房屋周转率（Tenant Turnover Rate）作为出租公寓与独立屋的最新评估指标。请看《高度》的特别报道。

大温哥华地区房地产市场的火热不仅体现在公寓与独立屋市场的买卖上，租赁市场持续升温也揭示了人们对于房屋的需求量从未减少。加拿大按揭与住房公司（CMHC）的租赁报告显示，2015年大温地区的房屋租赁者比上年增加了3万人，年龄主要集中在20到34岁以及75岁以上的人群。报告也显示了大温地区租赁市场的三个特点。

第一，房屋租金逐年增长。2015年10月的数据显示，卑诗省的温哥华、维多利亚（Victoria）、阿伯兹福德（Abbotsford），甚至在甘露市（Kamloops）和圣约翰堡（Fort St. John），每年的租金收入都有提升。比如两房的公寓，2015年的租金比上年增长了3.7%，平均租金达到$1155加元。

第二，公寓租赁的待租率下降。加拿大抵押贷款及房产公司（CMHC）的租赁报告显示，各种卧室类型的房屋待租率下降。2015年10月的数据比上一年下降了1.7%。三房的公寓拥有最高的待租率，为2.3%。

第三，联排别墅的租赁空置率增加。数据显示，2015年联排别墅的空置率从2014年的2.5%提高到3.2%。造成这一结果的原因极有可能是由于较高的就业率和贷款的低利息，使得人们更愿意从租赁房屋中搬出，自己买房，搬到拥有自主产权的房屋里居住。

虽然这些数据几乎可以概括大温哥华租赁地产的情况，不过在房屋的租赁周转方面并不清晰。为了对整个租赁市场有更深的认识，加拿大抵押贷款及房产公司（CMHC）第一次推出了租赁房屋周转率，从房屋转租的角度重新审视大温地区的租房市场。

计算租赁房屋周转率的目的，是为了给出租公寓与独立屋提供数据支持。对于房屋出租者来说，这项指标可以作为预估未来可出租单位数量的辅助工具。不过这个数据与经济变量的关系微乎其微，意思就是说，它与经济方面的发展与衰退并没有任何直接的联系。

加拿大按揭与住房公司（CMHC）表示，租户房屋周转率是指，在过去的12个月中，一个单元被新租户占用的次数。在同一栋大楼里，租客有可能由一个单元搬到另一个单元，这样的情况也是被计算在内的。不过，住房面积以及卧室类型并不在考虑的范围内。

此次评估的地区是大温哥华地区，开始使用租赁房屋周转率进行调查分析的时间在2015年秋天。2015年，温哥华的租赁市场需求火热，总体的住房空置率只有0.8%。照这样的情况下去，稳定的租赁市场会使租客与租户间形成强有力的纽带关系，而租赁房屋周转率也更容易与其他的市场因素变量相互造成影响。其他的市场因素变量如，人口和就业增长等等，未来这些因素会更广泛的运用在房地产数据分析上。

不管是出租房屋还是租赁房屋入住，两方都要考虑到预算和支出成本。想要出租房屋，最先想到的是出租物业的常规保养费用，那么常规的保养房屋有可能造成的支出有：意外的一次性费用（如，修葺屋顶、装修房屋等等）和由于当地的经济条件薄弱，租客搬迁到其他地区从而导致住房空置。

卑诗省业主协会预估翻新一个租赁单元的费用为$1500加元到$2000加元。然而，租赁法规定，在卑诗省，允许房东在转租时上调租赁费用。所以，对于租客来说，在租房时还要考虑到房屋翻新后房租上调的事实。

那么租赁房屋周转率对于租户和租客会有什么影响呢？租客在租房时自然而然的就会想到这点了。比如，如果一个地区的房屋周转率高，那么这个地方很有可能马上就可以入住；如果一个地区的周转率低，那么这里很有可能租不到房子；如果这个地方既属于低空置率也属于低周转率，那么说明人们对于这里的房子需求非常大，以至于很难租到房子住。

总的来说，租赁房屋周转率只在转租时发生，那么租客在什么时候会选择搬走呢？通常有三种主要原因会导致租客搬走：

• 购买新屋

• 换工作，需要搬去别处

• 想要搬到其他的租赁住宅去

会导致租客搬家的其他原因：

• 在住房管理方面不满意

• 租金太高

• 在居住方面不满意

• 人际关系原因，如与配偶分手

• 非工作原因，如退休后想搬去其他养老城市

• 健康问题

• 生活方式的改变

根据卑诗省业主协会统计，每年大温哥华地区的租赁房屋周转率在10%到30%之间。

根据CMHC的数据，2015年租赁房屋周转率与空置率的关系薄弱，不过在租赁房屋周转率最高的地方，空置率最低，这也表明了为什么大学和高中附近学区房高出租率的原因。下图主要显现是10%到25%的租赁房屋周转率之间时空置率的情况。

根据报告显示，从2014年10月到2015年10月，温哥华地区的租赁房屋周转率为19.2%，接近于五分之一或是20,553个单元。空置率只有0.8%，人们对于这个地区的租房需求很高，租客之间的竞争力取决于地区人口数量的增长。高需求导致了高租金，数据显示2015年本地区的租金上升了3.9%，为2008年以来最高。

租赁区的租赁房屋周转率从8.2%到48.3%不等，大部分地区维持在10%到30%之间。大学捐赠地（University Endowment Lands）的租赁房屋周转率为48.3%，原因是由于英属哥伦比亚大学每年的学生数量繁多造成的。北本拿比地区和温哥华市中心区的租赁房屋周转率则大体相同。

素里区的租赁房屋周转率为27.4%，位于中心的菲沙河谷区为24.2%，除了菲沙河谷中心区以外的温哥华地区为19.2%。在房租方面，素里的房租比温哥华市的房租便宜$359加元。

租赁房屋周转率报告还显示，房屋居住面积越大，租赁房屋周转率越高，也可以理解为房屋居住面积较大的出租房被转手的几率大。是什么原因造成这种结果呢？

一个可能的猜测是，通常一个拥有100个单元公寓楼的拥有者需要承担高额的维修费用，然而这些费用可以在房屋出租时以租金形式转嫁给租房者。当租金年复一年的增加，有些租房者承担不了，就会选择搬去租金较低的房屋居住。通常情况下，租金较高的租房者会渐渐加入购房居住的行列中，这样就导致了某一地区的高租赁房屋周转率。

报告还表明了租赁房屋周转率与房屋年限之间并不相关。从1990年到2004年建造的租赁地产，租赁房屋周转率为22.3%。如果不把大学捐赠地的数据计算在内，那么租赁房屋周转率则为20.4%。

对于新建的租赁地产，并不是每个地区的租赁房屋周转率都维持在一个较高的水平。尽管不同年份的租赁房空置率一直保持在一个水平上，不过市场对于房屋租赁的需求从未减少，所以不同年份房屋的租赁房屋周转率差别并不大。

下图表明了2015年10个地区的租赁房屋周转率、空置率以及租金（取5年平均值）。从图表总可以看出，人们对于西区/史丹利公园（West End/Stanley Park）、北温市（North Vancouver City）和北温DM地区的需求较高，5年的平均空置率比大温地区的整体空置率低0.5%。而温哥华东南部（Southeast Vancouver）、西黑斯廷（East Hastings）、本拿比东南部（Southeast Burnaby）和白石（White Rock）比整体的大温地区平均租金低，这些地区广受单身人士、夫妻与小家庭人群的欢迎。

租赁用途联排别墅的租赁房屋周转率为11.4%，比出租公寓（19.2%）要低。通常居住在出租联排别墅的人群为，年轻家庭或是正在等待更大居住空间的居民。从过去20年看来，建造出租形式的联排别墅面对的是较高的土地成本、有限的土地供应以及高密度空间方面的竞争。

2005年时，这一类型的租赁房屋周转率为28.8%，相比起1960年到2004年，租赁房屋周转率为7.0%到16.4%。高周转率的联排别墅是导致租金上升的原因之一。

如今大温地区的房地产市场仍然如火如荼，在无法负担购买公寓或独立屋的情况下，租赁变成了人们不可逃避的居住方式。这也解释了为什么近年来投资购买公寓的人数逐渐增多，当然如果保持较低的租赁房屋周转率，获得长期的租金收入或是未来的转手卖出都将会是有效的投资公寓的手段。