温哥华商业地产：风云2015

大温哥华地区的商业地产市场，今年火爆程度一点不亚于住宅类地产，表现在低空置率与旺盛需求等方面。单说2015年第三季度，就有240万平方英尺工业用地被售出或出租，这一成绩几乎是去年同期的两倍。从供给角度，将有550万平方英尺可上市交易，其中列治文占了大多数的面积，而该市征收的城建费可谓高昂，约10万平尺的仓库就要向市府缴纳1百万的费用。 

据高力国际的一项最近报告，大温地区工业用地闲置率在第三季度只有2.4%，比蒙特利尔、多伦多、卡尔加里以及埃德蒙顿都低。而租金方面，大温工业用地平均收租为每平尺8.13元，低于爱省的两大城市。 

该报告预测，随着需求不断增大，大温工业工地的闲置率仍有望下降，而租金也会跟着水涨船高。目前，工业工地最紧张的城市为高贵林，闲置率只有1.5%。本拿比的闲置率处于历史最低水平，也只有2.8%，而且目前土地供应极其短缺。 

三角州与列治文的闲置率要高一些，其中Delta为4.6%。该市已达成一项大项目上马意向，涉及的土地面积高达350万平尺。 

如今，火热的市场不仅促使闲置率下降，买家入场的越来越多，连上交给各市的开发费用也不断刷新上限。除了每英亩100万-160万的开发费以外，开发商要向市府缴纳土地用地更改费到开工许可证费等多项费用。目前大温18个城市中，除开4座城市，涉及工业用地的土地更改用途费用、地税、开发费用等与2014年相比均有所上调，使得开发成本一再加大。最典型的要数列治文，如5.5英亩的更改用途费用以及10万平尺的开发费用合在一起高达110万元。紧随列治文其后的开发费用高昂的两城市分别为温哥华与北温哥华，其中温哥华的年涨幅为2.6%，交给市府的开发费用几近70万元一个项目。 

据悉，大温地区在7-9月，土地买卖成交金额达到8.39亿元，较去年同期增加47.5%，交易笔数为550宗，均创下近五年以来最好成绩。 

今年温哥华的酒店业市场表现可用“惊艳”来形容，77%的入住率冠绝全国。据HVS International的分析，每间客房的收益更是达到了157元，为历史最好水平。 

该调查显示，2014年温哥华酒店平均每间客房收费为191元，今年达到230元。2016年和2018年分别预计收费能到244元和262元，为全加拿大最好的市场。 

HVS 加拿大经理Carrie Russell介绍说，今年上半年酒店注入率高达77%，这一成绩令其他城市望尘莫及，明年豪华酒店Trump Vancouver将开业，我们预测温哥华酒店入住率将维持在76%上下，房费涨幅或在7%左右。 

在温哥华市中心，正兴起办公楼宇的建设热潮，如Burrard Place将建23万平方英尺的办公楼，Rogers Arena的东翼大楼平尺数为7万，为了West Hastings街上的Ormidale Block的在建办公面积也达到了2.3万平方英尺。 

但出租情况则不甚乐观，据高力国际（Colliers International）的一份调查报告显示，温哥华市中心办公大楼的空置率高达10%，而且还有上升趋势，出租率几乎达到近11年来的最低点。 

快完工的Credit Suisse/Swiss Real Group大楼有着近36万平方英尺的面积，但出租率只有10%。Telus Garden近5万平方英尺的办公面积出租情况也不甚理想。 

未来市场还会矗立起7栋大楼，提供220万平方英尺的面积，仅Melville街上的Oxford Properties一个项目完工面积就将高达50万平方英尺，但市场几乎根本无法消化这么多的面积，所以观察家预测，积压情况恐会加剧，难免出现“几家欢乐几家愁”之情形。 

以往，专门用来出租的多家庭住房并不是商业地产大类中的热门，而在2015年，这一情形被彻底改写。老旧出租公寓突然变得炙手可热，交易金额屡创新高。 

最近，温哥华西13街上一栋只有4户的老楼竟卖出了每户近88万的价格；西端区一幢有着6户人家的百年老楼售价不菲，收购价达到了每户41.5万的价格。 

据查，2015年1-6月BC省成交的26栋出租楼，每户平均的售出价格已到17.4万元，而温哥华每户售价约33.3万，相比2014 年涨幅达到10%。 

Avison Young主席Bob Greer表示，目前热衷这种物业的买家以私人投资者为主，而超过5百万以上的交易中约16%买家来自中国大陆。 

地产投资联盟（Real Estate Investment Network）创始人兼资深投资人Don Campell介绍，大温哥华地区出租房规模都不大，房龄偏老，从收益上而言也并不丰厚，年收益平均为3.2%，但房东能从加拿大按揭与贷款公司（CMHC）轻易获得1.7%的低息贷款，在加上大温地区只有区区0.8%的空置率，所以当房东基本稳赚不赔。 

11月底，位于本拿比与高贵林交界的Lougheed Village整体被多伦多Starlight Investment收购，让原持有者Beach Properties赚的盆满钵满，净赚7000多万。2012年这家公司以9000万元收购了此大型出租物业，3年后以1.6亿元卖出，这宗买卖为今年大温哥华地区单个项目中最大的一笔交易。 

CBRE加拿大公寓集团高级副总裁Lance Coulson总结道，“现在所有的多家庭住宅投资者都想进入温哥华市场，”市场需求之旺超乎想象。 

Don Campell建议中小型投资者不妨去天铁能达到但远一些的地方去投资，如新西敏（New Westminster）与素里（Surrey）。他预计，今年大温哥华地区出租类物业交易将在150多宗，交易额度有望创历史新高，达到10亿元。 

Bob Greer指出，温哥华西区独立屋价格飙升，已达平均价270万元一栋，不少屋主选择这个高位卖房，然后到远点的城市投资出租物业，比如投资有着5-10个出租单位的房屋，坐收租金，即可安享晚年生活，这样的投资者越来越多。 

另据HQ Commercial的一份名为《BC省多家庭住宅投资报告》，现时对此类物业感兴趣的买家，更看重的是通过投资实现财富保全，或通过长久持有等待地产开发的良机。 

专家预测，2015年出租类物业交易有望突破10亿元，而对于即将来到的2016年，其市场表现仍可期待。