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温哥华商业地产冷热不均的格局

一边是办公楼的供大于求,一边是住宅出租物业的供不应求,大温商业地产呈现的是冰火两重天的迥然格局,《高度》周刊带来深度报道
温哥华最贵商业楼盘上市
日前,温哥华市中心CBD最为人熟知的一个商业大厦群落The Bentall Centre挂盘上市,消息一出,顿时一石激起千层浪,引来业内外人士纷纷热议。
Bentall Centre属于温哥华的地标性建筑,由4座分别建于1969年至1981年的大厦组成,办公面积高达150万平方英尺,零售服务店面积有5.3万平方英尺。物业持有者为总部位于魁省的Ivanhoe Cambridge In.与Great West Life Insurance两家大型公司。有地产观察家预测,Bentall Centre最后的成交价格将有望创温哥华商业地产新高,成为史上最贵物业。对此,高力国际地产公司的行政总监Kirk Kuester评价道,Bentall Centre是市场上最难找的一类物业,实属百年不遇,势必引起国内外买家极大的兴趣。他进而指出,能在温哥华中心区域拥有此类物业的公司或个人,掐着手指头算也不会超过6家,但想进场的却有很多,供求关系严重失衡,资本市场上存在着大量想投资此类项目的游资。

虽然,无人能预测Bentall Centre 4座大厦的成交价,但它的第5座大楼曾于2009年以2.97亿加元被一家德国的投资公司买下,三年后这家公司又以4亿元将其售出,轻松赚得1亿多元。若换算成每平方英尺价格,则大致在686元。参考这一单价,以4栋Bentall大楼的面积计,售价估计也将达至10亿,极有可能摘得“温哥华史上最贵商业大楼”头衔。
商业地产的卖方市场
与温哥华交易火热的住宅市场一样,商业地产的拥有者也想在高点转让所持物业,Bentall Centre只是其中的一例而已。
位于Burrard桥边的The Molson Brewery酿酒厂现在也在挂牌,估价高达3300万。对于这样的物业,Cushman & Wakefield公司负责商业物业经纪的高级总监Hendrik Zessel认为,也应该属于炙手可热的项目,实际成交价应该更高。他指出,温哥华经济体系安全,能保全投资者的财产,因此商业地产受各方青睐。
高力国际的副总裁Maury Dubuque表示,住宅类地产领域,充斥着外国投资者,但对商业地产项目不只外国人感兴趣,来自本国的各种机构也想跃跃欲试。

但温哥华城市规划主任Brian Jackson则表示,The Molson Brewery酿酒厂本属工业用地,所以奉劝买家出价时应该考虑到这一点,实际一些,不要幻想着买到后能轻易改变用途,大赚一笔。
温哥华市中心的办公楼宇兴建热潮

在温哥华市中心,正兴起办公楼宇的建设热潮,如Burrard Place将建23万平方英尺的办公楼,Rogers Arena的东翼大楼为7万平方英尺,而West Hastings街上的Ormidale Block的在建办公面积也达到了2.3万平方英尺。但在另一方面出租情况则不甚乐观,据高力国际(Colliers International)近期的一份调查报告显示,温哥华市中心办公大楼的空置率高达10%,而且还有上升趋势,出租率几乎达到近11年来的最低点。
快完工的Credit Suisse/Swiss Real Group大楼有着近36万平方英尺的面积,但出租率只有10%。Telus Garden近5万平方英尺的办公面积也几乎无人租下。
未来市场还会矗立起7栋大楼,提供220万平方英尺的面积,仅Melville街上的Oxford Properties一个项目完工面积就将高达50万平方英尺,但市场几乎根本无法消化这么多的面积,所以观察家预测,积压情况恐会加剧,难免出现“几家欢乐几家愁”之情形。

住宅出租类物业供不应求
虽然办公楼出租状况不理想,与之呈鲜明对比的是,住宅出租类物业却异常抢手,完全是僧多粥少的局面,买家甚至都不太在乎楼房状况就毫不犹豫加入到“抢房”者行列。以温哥华西11街一栋有着60多年房龄的木结构公寓楼为例,虽只有10间套房,今春售价竟达到3600万,等于过去10年价格翻番。
对此,Real Estate Investment Network创始人兼高级分析师Don Campbell,此类物业的年投资回报其实一直都不高,约3.2%左右,但现在的贷款利率却只有1.8%左右,利率这么低,很多人就觉得不用可惜了,再加上温哥华住宅空置率仅为1.4%,在北美最低,房主几乎根本用不着担心租客客源。
Don Campell进而指出,钟情住宅出租物业的买家构成呈多元化,既有海外投资客,也有婴儿潮一代富有者,更有职业的房东,他们普遍看重此类物业具有的两大优势,一是加拿大政经体系长期稳定,是保全财产的“避风港”;二是所带来的稳定收益。高力国际公司的调查揭示,在过去的10年里,温哥华Fairview小区租赁物业的价值涨幅为14%-22%,而值得注意的是,其他天铁沿线的出租物业升值幅度同样可观,令房主收益颇丰。
Don Campell建议中小型投资者不妨去天铁能达到但远一些的地方去投资,如新西敏(New Westminster)与素里(Surrey)等市。他预计,今年大温哥华地区出租类物业交易将有150多起,交易额度有望创历史新高,达到10亿元。据他的统计数字,2015年上半年,整个大温哥华地区的交易笔数约为74宗,交易额约为4.6亿。相比2014年1-6月份同期,每套房多售出7000元,达到24万的平均价格,其中温哥华地区售价最高,为每户33.2万,涨幅10%,但大温其他地区下降幅度为7%,平均交易价格仅为19万。
另据加拿大按揭与住房公司(CMHC)最新统计,能上市交易的房源严重不足,说明供求关系紧张。Don Campell指出,出租类物业的短缺,对房主来说,未尝不是涨租的理由,有的涨幅竟会高达20%,这对本已忍受着大温高房价与高租金的普罗大众,无疑是雪上加霜。
一边是办公楼的供大于求,一边是住宅出租物业的供不应求,大温商业地产呈现的是冰火两重天的迥然格局,但针对每个具体物业,《高度》建议,投资者还是要具体分析。(文/《高度》编辑部)
本文发布于: 2015-10-13 10:49
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