一边是办公楼的供大于求，一边是住宅出租物业的供不应求，大温商业地产呈现的是冰火两重天的迥然格局，《高度》周刊带来深度报道
温哥华最贵商业楼盘上市
日前，温哥华市中心CBD最为人熟知的一个商业大厦群落The Bentall Centre挂盘上市，消息一出，顿时一石激起千层浪，引来业内外人士纷纷热议。
Bentall Centre属于温哥华的地标性建筑，由4座分别建于1969年至1981年的大厦组成，办公面积高达150万平方英尺，零售服务店面积有5.3万平方英尺。物业持有者为总部位于魁省的Ivanhoe Cambridge In.与Great West Life Insurance两家大型公司。有地产观察家预测，Bentall Centre最后的成交价格将有望创温哥华商业地产新高，成为史上最贵物业。对此，高力国际地产公司的行政总监Kirk Kuester评价道，Bentall Centre是市场上最难找的一类物业，实属百年不遇，势必引起国内外买家极大的兴趣。他进而指出，能在温哥华中心区域拥有此类物业的公司或个人，掐着手指头算也不会超过6家，但想进场的却有很多，供求关系严重失衡，资本市场上存在着大量想投资此类项目的游资。
虽然，无人能预测Bentall Centre 4座大厦的成交价，但它的第5座大楼曾于2009年以2.97亿加元被一家德国的投资公司买下，三年后这家公司又以4亿元将其售出，轻松赚得1亿多元。若换算成每平方英尺价格，则大致在686元。参考这一单价，以4栋Bentall大楼的面积计，售价估计也将达至10亿，极有可能摘得“温哥华史上最贵商业大楼”头衔。
商业地产的卖方市场
与温哥华交易火热的住宅市场一样，商业地产的拥有者也想在高点转让所持物业，Bentall Centre只是其中的一例而已。
位于Burrard桥边的The Molson Brewery酿酒厂现在也在挂牌，估价高达3300万。对于这样的物业，Cushman & Wakefield公司负责商业物业经纪的高级总监Hendrik Zessel认为，也应该属于炙手可热的项目，实际成交价应该更高。他指出，温哥华经济体系安全，能保全投资者的财产，因此商业地产受各方青睐。
高力国际的副总裁Maury Dubuque表示，住宅类地产领域，充斥着外国投资者，但对商业地产项目不只外国人感兴趣，来自本国的各种机构也想跃跃欲试。
但温哥华城市规划主任Brian Jackson则表示，The Molson Brewery酿酒厂本属工业用地，所以奉劝买家出价时应该考虑到这一点，实际一些，不要幻想着买到后能轻易改变用途，大赚一笔。
温哥华市中心的办公楼宇兴建热潮
在温哥华市中心，正兴起办公楼宇的建设热潮，如Burrard Place将建23万平方英尺的办公楼，Rogers Arena的东翼大楼为7万平方英尺，而West Hastings街上的Ormidale Block的在建办公面积也达到了2.3万平方英尺。但在另一方面出租情况则不甚乐观，据高力国际（Colliers International）近期的一份调查报告显示，温哥华市中心办公大楼的空置率高达10%，而且还有上升趋势，出租率几乎达到近11年来的最低点。
快完工的Credit Suisse/Swiss Real Group大楼有着近36万平方英尺的面积，但出租率只有10%。Telus Garden近5万平方英尺的办公面积也几乎无人租下。
未来市场还会矗立起7栋大楼，提供220万平方英尺的面积，仅Melville街上的Oxford Properties一个项目完工面积就将高达50万平方英尺，但市场几乎根本无法消化这么多的面积，所以观察家预测，积压情况恐会加剧，难免出现“几家欢乐几家愁”之情形。
住宅出租类物业供不应求
虽然办公楼出租状况不理想，与之呈鲜明对比的是，住宅出租类物业却异常抢手，完全是僧多粥少的局面，买家甚至都不太在乎楼房状况就毫不犹豫加入到“抢房”者行列。以温哥华西11街一栋有着60多年房龄的木结构公寓楼为例，虽只有10间套房，今春售价竟达到3600万，等于过去10年价格翻番。
对此，Real Estate Investment Network创始人兼高级分析师Don Campbell，此类物业的年投资回报其实一直都不高，约3.2%左右，但现在的贷款利率却只有1.8%左右，利率这么低，很多人就觉得不用可惜了，再加上温哥华住宅空置率仅为1.4%，在北美最低，房主几乎根本用不着担心租客客源。
Don Campell进而指出，钟情住宅出租物业的买家构成呈多元化，既有海外投资客，也有婴儿潮一代富有者，更有职业的房东，他们普遍看重此类物业具有的两大优势，一是加拿大政经体系长期稳定，是保全财产的“避风港”；二是所带来的稳定收益。高力国际公司的调查揭示，在过去的10年里，温哥华Fairview小区租赁物业的价值涨幅为14%-22%，而值得注意的是，其他天铁沿线的出租物业升值幅度同样可观，令房主收益颇丰。
Don Campell建议中小型投资者不妨去天铁能达到但远一些的地方去投资，如新西敏（New Westminster）与素里（Surrey）等市。他预计，今年大温哥华地区出租类物业交易将有150多起，交易额度有望创历史新高，达到10亿元。据他的统计数字，2015年上半年，整个大温哥华地区的交易笔数约为74宗，交易额约为4.6亿。相比2014年1-6月份同期，每套房多售出7000元，达到24万的平均价格，其中温哥华地区售价最高，为每户33.2万，涨幅10%，但大温其他地区下降幅度为7%，平均交易价格仅为19万。
另据加拿大按揭与住房公司（CMHC）最新统计，能上市交易的房源严重不足，说明供求关系紧张。Don Campell指出，出租类物业的短缺，对房主来说，未尝不是涨租的理由，有的涨幅竟会高达20%，这对本已忍受着大温高房价与高租金的普罗大众，无疑是雪上加霜。
一边是办公楼的供大于求，一边是住宅出租物业的供不应求，大温商业地产呈现的是冰火两重天的迥然格局，但针对每个具体物业，《高度》建议，投资者还是要具体分析。(文/《高度》编辑部)
本文发布于： 2015-10-13 10:49
