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温哥华地区商业地产投资问题面面观(七)

投资回报率的问题:

商业地产(资产)的买家大都是久经沙场的成功的商人和投资人,在考虑购买商业地产(资产)的时候,他们最关心的是成交价格和收益比率。在本期的商业地产与投资的论坛中,老张就和大家聊一聊商业地产(资产)的收益问题。
投资回报率(Capital Rate):


商业资产的投资回报率是指:每年营运的税前净利润与资产转手成交价之间的比值。放眼整个BC省的市场,各类商业资产的投资回报率基本上都处于3.0%至10%之间,而这一比例区间历来都被认为是合理的。当然,不同的地域、行业、环境、管理等因素也影响和决定着回报率的高低差别,但从广义的范围来说,很难突破这一范围。
在影响投资回报率的诸多因素中,地域差异是最为重要的。地区(地段)越是发达和热闹,地价就越高,回报率也就越低。温哥华市中心(Downtown)的投资回报率一般在3%到4%之间,且经常见到2.5%的比率;中心地区的几大城市范围内(温哥华、西温哥华、本拿比、列治文等地)回报率一般为4%至5%;外围城市则可以达到5%至7%;大温地区和菲沙河谷之外的地域,商业地产(资产)的投资回报率可高达7%至10%左右。
投资回报率是影响投资决策的最重要因素,也是商业资产上市定价的主要参考依据,换句话来说,商业资产的上市价格也是由它的年回报率反推出来的。例如,在投资回报率5%的地区,如果税前净利润为每年$50万加元,则此项物业上市的价格就会在$1000万左右。在稍稍偏远的地区,回报率可能达到10%,如果税前的净利润同样为每年$50万,此项资产上市的价格就可能在$500万左右。
当然,投资回报率也不是一成不变的,有经验的投资人都知道,通过银行贷款的支持,可以相对改变投资回报的比率。例如,某项商业资产的成交价格为$1000万,而它的年平均收益为$60万,收益率为6.0%,这是指全价现金成交的情况。如果买家成功地申办了银行贷款,贷款比例为50%,额度是$500万,年利率为3.0%,这时对于买家来说,他的实际投资额为$500万,另外的银行贷款$500万只需支付3.0%的年利息,在1000万总资产的回报率为6%的前提下,贷款$500万就会在理论上给买家带来3.0%的收益率。将此项3.0%贷款所带来的收益率叠加到实际投资的$500万上,相对于买家的实际投资额$500万来说,实际收益率就变成了9.0%。这就是投资人经常谈起的贷款的“杠杆效应”。
这种银行贷款的杠杆效应到底能够为投资人带来多大效益,取决于商业资产本身的年收益率,也取决于银行贷款利率的高低,还取决于银行贷款比例的大小。如果某项商业资产的年收益率为4.0%,而银行贷款的年利息也是4.0%的话,就谈不上任何杠杆效应了。这样看来,银行贷款的利率也是影响商业资产实际投资回报率的关键因素。
本文发布于: 2015-9-21 15:03
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