温哥华地区商业地产投资问题面面观（七）

商业地产（资产）的买家大都是久经沙场的成功的商人和投资人，在考虑购买商业地产（资产）的时候，他们最关心的是成交价格和收益比率。在本期的商业地产与投资的论坛中，老张就和大家聊一聊商业地产（资产）的收益问题。

商业资产的投资回报率是指：每年营运的税前净利润与资产转手成交价之间的比值。放眼整个BC省的市场，各类商业资产的投资回报率基本上都处于3.0%至10%之间，而这一比例区间历来都被认为是合理的。当然，不同的地域、行业、环境、管理等因素也影响和决定着回报率的高低差别，但从广义的范围来说，很难突破这一范围。

在影响投资回报率的诸多因素中，地域差异是最为重要的。地区（地段）越是发达和热闹，地价就越高，回报率也就越低。温哥华市中心（Downtown）的投资回报率一般在3%到4%之间，且经常见到2.5%的比率；中心地区的几大城市范围内（温哥华、西温哥华、本拿比、列治文等地）回报率一般为4%至5%；外围城市则可以达到5%至7%；大温地区和菲沙河谷之外的地域，商业地产（资产）的投资回报率可高达7%至10%左右。

投资回报率是影响投资决策的最重要因素，也是商业资产上市定价的主要参考依据，换句话来说，商业资产的上市价格也是由它的年回报率反推出来的。例如，在投资回报率5%的地区，如果税前净利润为每年$50万加元，则此项物业上市的价格就会在$1000万左右。在稍稍偏远的地区，回报率可能达到10%，如果税前的净利润同样为每年$50万，此项资产上市的价格就可能在$500万左右。

当然，投资回报率也不是一成不变的，有经验的投资人都知道，通过银行贷款的支持，可以相对改变投资回报的比率。例如，某项商业资产的成交价格为$1000万，而它的年平均收益为$60万，收益率为6.0%，这是指全价现金成交的情况。如果买家成功地申办了银行贷款，贷款比例为50%，额度是$500万，年利率为3.0%，这时对于买家来说，他的实际投资额为$500万，另外的银行贷款$500万只需支付3.0%的年利息，在1000万总资产的回报率为6%的前提下，贷款$500万就会在理论上给买家带来3.0%的收益率。将此项3.0%贷款所带来的收益率叠加到实际投资的$500万上，相对于买家的实际投资额$500万来说，实际收益率就变成了9.0%。这就是投资人经常谈起的贷款的“杠杆效应”。

这种银行贷款的杠杆效应到底能够为投资人带来多大效益，取决于商业资产本身的年收益率，也取决于银行贷款利率的高低，还取决于银行贷款比例的大小。如果某项商业资产的年收益率为4.0%，而银行贷款的年利息也是4.0%的话，就谈不上任何杠杆效应了。这样看来，银行贷款的利率也是影响商业资产实际投资回报率的关键因素。