云发展：帮助新移民“做房地产开发商，扎根北美，续写家族荣耀“

“你不可能（靠社交）融入主流，你只能（靠实力）成为主流” 、“温哥华的房产不属于温哥华，而是属于全球精英“、“我可以断言，欧洲的辉煌是一去不复返了”、“以列治文为中心的大温哥华已经形成了华人聚集效应”、“这几年温哥华的房价确实涨了很多，但从全球的供求关系而言，我认为温哥华楼市的崛起才刚刚开始”、“和大部分集资型的开发商不同，云发展是用你的钱，成就你自己”、“帮助华人精英成为房地产开发商，扎根北美，续写家族荣耀”、“我们不是商人，我们给公司的定位是最好的执行团队”、“诚实是最大的智慧”、“什么是成功？一是快乐，二是对他人有益处”、“我们给自己的期许是用打高尔夫球的精神去做事情：从容，认真，享受”。和JERRY聊天，总是可以听到他特别精彩的金句，耐人寻味，让笔者受益匪浅。

金秋的下午，我们的话题就从云发展的LOGO说起了。

谈到怎样想到这样非常有特色的LOGO设计，JERRY 讲到，这个LOGO上半部分是设备的电源开关键，下半部分是地点坐标符号, 寓意着：携手雲發展，复杂的房地产开发问题，可以一键完成。这样有创意的设计，正是出自云发展总裁JERRY ZHU之手。

“云发展”，感觉好大气明快的一个名字，这个名字是怎样得来的呢？原来，VANCOUVER在老广东华侨的音译里，曾经被叫做“云哥华”、“云城”，一个云淡风轻的城市。JERRY为这个公司起名为“云发展“，云还有一个意思是 “群体、共同，” 寓意着“云发展”，不求一枝独秀，但求共同发展。

云发展，作为专业房地产开发操盘手，笔者带着一些疑问，怎样可以在温哥华立于不败之地呢？特点优势是什么呢？

云发展总裁JERRY ZHU讲到云发展，侃侃而谈，我们是专注做房地产开发的管理或者说是操盘。我们的使命是希望帮助我们中国来的新移民精英实现本土化的发展，帮助他们在加拿大开创一个新的事业，一个在房地产开发领域的事业。

“现在有很多买旧屋大地，盖新屋，你们是帮助客户做这块土地开发吗？”JERRY答道，不，我们不做独立屋，那是团队20多年前在做的事了。我们的专业是做高密度、规模地产项目的开发，TOWNHOUSE或者HIGH RISE公寓，做真正的房地产开发商。

谈到为什么要做专业的房地产开发操盘手，JERRY剥丝抽茧的从三个方面讲了他的理念。

第一，        我们团队有深厚的房地产开发背景。我在中国做了十几年的房地产开发，我的拍档GORDON，来自香港，从1988年开始在本地做了三十年的房地产开发，在本土华人中可谓导师级的专业人士。我的另一个伙伴PATRICK是白人，负责本土资源的维护管理，他同时可以讲一口流利的中文。我们的组合可以说是黄金搭档。

第二，        我们非常看好温哥华房地产市场。温哥华是全球少有的高品质的居住地，自然环境、人文环境、教育水平都是一流的。精英人士是非常看重教育水平的。所以说温哥华是全球精英移民的目的地。这些年，温哥华的人口净流入是不断增加的。刚刚有一个利好消息，加拿大移民配额增加，从每年20万变成30万。还有欧洲环境在不断恶化，因为穆斯林及非洲难民的大量涌入，族群冲突增加、治安恶化，我可以断言欧洲的辉煌是一去不复返了，所以欧洲精英也在往外走。中国更是最大的移民来源地。中国精英非常注重教育和子女发展，又喜欢华人聚集的地方，所以会有大量中国人移民加拿大。

第三，        列治文可以说是海外华人生活环境最好的城市，完全没有语言压力，中餐馆林立，生活便利。以列治文为中心的大温哥华已经形成了华人聚集效应。所以中国移民来温哥华的越来越多。今年，加拿大已经成为中国移民的第二大目的地了，仅次于美国。随着美国逐渐关上移民之门，相信不久加拿大会成为中国首选移民目的地。而且，加拿大西部又是吸引全球精英最多的。

所以，虽然这几年温哥华的房价确实涨了很多，但从供求关系来讲，温哥华的房市崛起才刚刚开始。温哥华的房产不属于温哥华，而是属于全球精英。对于本地人来说，与过去十年相比，肯定觉得房价已经涨得不可思议了，但和迪拜、香港、北京、上海、深圳比，温哥华的房价还是太便宜了。全球最大资产管理公司、贝莱德行政总裁芬克（Laurence D. Fink）曾说：“全世界最值钱的投资是当代艺术品，以及位于曼哈顿和温哥华的房产。”所以说，云发展做房地产开发管理，大有可为。

解答笔者对于云发展和其他开发商的区别和优势，JERRY讲到，温哥华房地产开发商有三种:

第一种，是大的本土房地产开发商，有品牌，有实力，有资金。

第二种，是随近年来随着大温房地产崛起出现的一些靠集资起家的地产开发商。这些企业为投资者创造了小资本参与房地产开发项目的机会。但由于团队本土根基并不扎实，投资结构也不规范，如果操作不当，存在一定的风险。很多时候投资人在项目中没有股权，只有合约。对项目资金的使用既不能控制，也不能监管，更不能参与项目的管理和学习，只是项目完成后获取有限的财务回报。这种情况下，产权，企业，品牌都是发起人的，投资人无法在行业内形成资源的积累。

第三种，就是云发展的模式了。
云发展不同，“雲發展是用投资人的钱，打造投资人的事业，成就投资人自己。” 通过支持华人在房地产行业的发展，让我们的华人强大起来。

为什么这样说呢？因为：
1.云发展做的是房地产开发的全过程管理；
2.项目的产权、资金都在投资人名下；即使一张300元的支票，也需要投资人（或投资人的代表）签字才能支付，所以从根本上保障了投资人的资产安全；
3.通过完成一个房地产开发项目，投资人树立了自己的企业、品牌和样板工程，在行业内的地位就建立起来了；这个企业在云发展的扶持下，就慢慢在加拿大扎根发展了；
4.  “手把手，全开放”。项目管理的全过程，投资人都可以全程参与。比如地块的选择、交易、谈判的过程，设计院的选择和沟通，贷款机构的选择和沟通，政府规划部门的联络和沟通，施工单位的筛选、谈判等等， 这些过程的参与是最好的学习和锻炼，并且还在这个过程中积累了所需的行业资源。

哪个企业家不希望自己的家族能持续发展呢？帮助华人在一片新天地中再创辉煌，扎根北美，续写家族荣耀，就是雲發展的使命。

当笔者问道，一般人是不愿意分享自己的资源的，你们为什么会有这样的模式和理念呢？

JERRY讲道，老实讲，我觉得这是一个智慧的问题，更是一个格局的问题。很多开发商生怕别人学会了，怕和自己竞争。担心所谓教会徒弟，饿死师父。事实上，这是一个合作的时代，是一个需要资源和朋友的时代。在你一生中，一个客户给你一次合作机会已经要感激不尽了，奢望别人和你终身合作是幼稚的。如果客户真的想和你长期合作的话，一定是因为你真诚、大度、愿意分享，而不会是因为你小肚鸡肠，处处防备。

另一方便，这也是一个使命感的问题。经常有人说，要学好英语，要多参加活动，要融入主流。而我却说，主流是无法融入的。你不可能融入主流，你只能靠壮大自己的实力，成为主流。主流是什么，主流就是最强、最有话语权的人群。你要去住DOWNTOWN，你要进入的白人圈子，你想融入进去，没用的；想多结交政界的圈子，没用的。你应该学英语，你也可以去社交，但目的应该是做好自己的企业，壮大自己的实力。但是当你是老大的时候，当你在政商两界都有影响力的时候，你就是主流了。我举个例子，我有个朋友的小孩在美国上学，小学阶段的时候不怎么分种族，所有孩子都玩在一起。但到了中学阶段自然又分开了，华人孩子和华人孩子玩，白人孩子就和白人孩子玩。但是这个男孩的橄榄球打的特别好，所有孩子都跟他玩。别人问他，为什么所有同学都和你玩啊？那个男孩说：很简单啊，因为我把他们都打趴下了。

JERRY接着讲到，道理就是这样简单，我们华人出来了，不能总是寄人篱下。富不过三代，不能总吃老本。华人当自强，创造一片自己的天地，你强大了，自然就能成为本土的主流。云发展的使命是帮助华人精英能够实现本土化的发展，帮助他们在加拿大开创一个新的事业，一个在房地产开发领域的事业。这是我们的理想。

谈起“什么是成功”，每个人的标准不一样，JERRY觉得就是两个标准：
第一，        内心满足，有真正的快乐；
第二，        你的存在，对他人有点帮助，有点益处。

“我们现在三个拍档能走到一起就是因为我们有共同的理念、共同的价值观，我们很清楚，我们不是商人，我们给公司的定位，就是专业的执行团队，为有缘的投资人做事，帮助他们在加拿大发展。”

JERRY说，“我们有好的运营模式和理念：帮客户赚到钱，开创事业，后继有人；而做到这些，依靠的是我们的专业和实力。”

我们在这个业内的深厚资源和能力是支持客户发展的强有力的保障。比如说，有一次，有个客户到处找银行和机构，谈了两个月的贷款，最后还是贷不下来；最后我们打了一个电话，当天晚上就谈妥，五天后即可放款1500万。为什么呢？银行贷款一是看项目本身的价值，二是看团队的能力和实力的。项目再好，如果人没有任何本土资历，贷款过程都会非常繁琐，成功率很低。但一个有经验有资历的团队去谈的时候，出借人只需要看一下项目的品质，就能拍板了，资料不齐可以慢慢补。

我们能拿到价格低于市场行情的优质项目，这个是我们的核心能力之一。我们都是从源头拿地。比如说列治文这个TOWNHOUSE项目，一般楼面地价差不多$500/尺，我们拿到的价格是$408/尺。加拿大的房地产行业和中国大陆不一样，这边分工是非常清晰的。大资金一般是不去做土地整合的。什么是土地整合？这里政府手上基本是没有地的，买地都要要一栋一栋房子去谈，这个过程有很大的不确定性，所以大资金一般是不做的。大资金要的是稳健，宁愿回报率低一些。做土地整合的团队，是要一家一家敲门谈的，半年、一年，就这么谈。也许能谈成，也许谈不成，回报率高但是不确定因素也很高。云发展是和不同层次的团队都有关系，有很多这种做土地整合团队作为我们合作方。市场上公开挂盘的土地很多已经被转手了N次了，价格就已经上去了。云发展可以从源头拿地，价格自然更有优势。

谈到云发展的企业价值观，JERRY说我们的信条就是“诚实是最大的智慧”。“我对我相信的事情是非常有底气的，对我不相信的东西、假的东西我是绝对没有底气讲的。所有的投资人、精英、顶级的企业家都是绝顶聪明的，和他们打交道，最高明的办法就是诚实，就是实实在在的。跟他们玩心眼，你是没有自知之明。耍小聪明，做小生意或许能赚个一星半点；做大生意，根本就没有成功的机会。我们现在做的两个项目的投资人都是极有眼光的，你要做的就是老老实实把事做好。

若说云发展的经营理念，那就是：开放，透明，分享。我们每年举办20多场讲座，毫无保留地向陌生听众分享怎样在加拿大成为房地产开发商，把团队30年的宝贵经验和盘托出，并且有问必答，知无不言。而且我们坚持在讲座中不卖地，不买房，不融资，就做毫无营销目的的纯公益分享。这在大温，甚至整个加拿大也是独一份。

JERRY是2007年来的加拿大，有两个可爱的女儿。谈到他的兴趣爱好，他说，“我喜欢爬山，喜欢打高尔夫，我更喜欢读书。”

谈到打高尔夫，JERRY分享他的心得，他觉得打高尔夫能让人学到很多东西。打高尔夫不能急，心态要平静，要专注。要去享受每一杆。心中有目标，但眼、手、心更专注于球、杆和身体，也就是当下的工作，并且要享受这一过程。不能说，我快点把这一洞打完去打下一洞。你如果急躁，你一定失败。这也是用在我们做企业的时候，要时常告诫自己，你不要急，不要想着做多少个项目。你一年支持到几个人，一两个企业，成功启动一两个项目，就很了不起。这样坚持十几年，扶持十个，或者八个企业在加拿大的成长，就很了不起。因为你为加拿大的华人创造了很多机会，提升了华商的影响力，这非常有意义的。我们真的就是要拿打高尔夫球的精神去做事情。

讲座链接：《怎样在加拿大成为房地产开发商》

主讲：GORDON TANG 邓汉雄先生

邓汉雄先生来自香港，在温哥华从事房地产开发近30年，亲自操盘的项目遍大温。不但把一个名不见经传的小建商打造成本土著名的开发企业，还亲身经历了大温市场的数次潮涨潮落，在这个过程中遇到和克服的大小问题不计其数。

主讲：JERRY ZHU 朱疆明先生
雲發展创始人，总裁。十五年中加两地房地产开发经验，卓越的资源整合者和项目运营操盘人。以清晰，生动，形象，幽默的风格将加拿大房地产开发行业复杂的流程和关键要点深入浅出，娓娓道来，深受好评。

没有身经百战，何来谈笑风生？
这是一场被誉为在大温最深入生动的房地产开发讲座。
如果您有意入行本土房地产开发，本场讲座不容错过。

讲     座：零经验如何入行加拿大房地产开发？
主  講 人：JERRY ZHU
                 GORDON TANG
讲座时间：星期二 下午2：00-5：00 （以报名确认为准）
地       点：#910 1200 W 73rd Ave, Vancouver
适宜人群：有意成为本土开发商的实力投资人，企业董事长，总裁。

劲爆内容：
最深度分析大温地区房地产基本面和未来走势；
房地产开发的流程和操作要点；
出手定生死：新手买地的三个致命误区。
规则见成败：合伙投资的三个关键要点。
团队决输赢：怎样选择和管理实力团队？
房地产开发最赚钱的N个窍门揭秘……

报       名：长按下图二维码添加JERRY微信，或拨打电话（微信）778-881-8192报名。

提示：高端聚会，每场名额限12人。请微信或电话联系报名，经核实信息后方可参加。

如果您有意在加拿大成爲開發商、入行规模开发项目，或咨询房地产相关的任何问题，欢迎联系JERRY，结识最具资历的本土运营团队。