加拿大环球邮报（Globe and Mail）报道说，联邦外国买家禁令自2023年1月起开始实施，但根据新的数据显示，今年卑诗省的外国购买住宅资金总额比去年更高。
西蒙菲莎大学（SFU）闫教授（Andy Yan）利用卑诗省政府提供的房产转让税数据显示，2020年1月至9月期间，被归类为 “外国参与交易 ”的住宅购买总额接近10.2亿元。2023 年该类交易的价值为 7.445 亿元。2024 年同期，该类交易总额接近 8.24 亿元。包括商业交易在内的外国参与交易量从 1,018 宗增至 1,020 宗。
“外国参与交易 ”是指至少有一名非加拿大居民参与的交易。
这类交易的绝大多数房产价值都在 100 万元以下，这可能表明这些交易都是楼花合同，需要几年的时间才能建设完成才能完成最终交易。
卑诗省收取的外国买家税从 2020 年的 5100 万元到 2021 年高达的 7100 万元，再到 2024 年的 2400 万元。
担任西蒙菲莎大学城市项目主任的闫教授指出，外国交易持续不断可能有几个原因，人们不应该将外国买家与新移民混为一谈。不过，他提到，在过去，加拿大有一个长期的移民计划，可以用房地产投资换取公民身份，这加剧了这一问题的严重性。
他说：”显而易见的是，外国买家禁令并非凯夫拉（Kevlar）防弹背心那样坚不可摧，而事实上它更像是粗纱布那样容易破解。这让你看到了卑诗省房地产市场的复杂性。争论的焦点应该是建造什么，为谁建造。外国买家可以发挥作用，但发挥什么样的作用呢？我们知道，加拿大的房地产可能并不总是升值，但对于愿意为其买单的人来说，这是一个安全的避风港。”
闫教授指出，需要注意的是，数据中并没有包含所有的外国涌入资金。这是因为外国资金是从境外进入的，例如通过未纳税的全球收入者将钱寄给拥有加拿大公民身份的配偶或子女，而仅有后者的名字出现在地契文件（Land Title）上。
他说：”问题是，外国资金被注入卑诗省的住宅物业，可能会造成房价扭曲。”
外国涌入资金推高卑诗省房价的问题在短短十年前曾引起过很大争议。在最终引入外国买家税之前，时任卑诗省省长简蕙芝（Christy Clark）表示，没有证据表明外国购买推动了房价上涨。
温哥华政府没有公布任何数据，因此闫教授收集了手头的信息，这些信息涉及从2014年8月开始的6个月时间里，在温哥华昂贵的西区购买的172套房源。在案例研究中，他发现三分之二在卑诗省大学（UBC）社区和Point Grey社区购房的人都没有中文特征的姓名，这表明他们很可能是依靠全球财富来源的新移民。地契文件上最常见的职业是家庭主妇，大多数购房金额超过 200 万元。重要的是，82% 的购房是通过房贷完成的，这表明加拿大贷款机构在交易中发挥了关键作用。
如今，很少有人会说外国买家在卑诗省的住房市场中发挥了作用。事实上，房地产行业的一些成员正在呼吁结束这一禁令，这样就可以让更多的外国资金回流，再次刺激住房市场。
麦克唐纳商业公司（Macdonald Commercial）总经理莱特文丘克（Tony Letvinchuk）认为，外国资金是必要的，联邦禁令不利于新住房的交付。
莱特文丘克说：”我们正在通过外国买家禁令和……其他政策……向海外买家发出信息，表明我们对外国投资不感兴趣，而这正是房地产市场所亟需的。”
“外国投资者本质上是一种融资工具，因为这些大型项目要落地，需要一定程度的楼花预售。现在的预售要求更加严格。这些超过 100、200 或 300 个单位的大型项目需要预售，以便为建筑顺利开工提供前期资金。不仅如此，前期资金的累积还必须达到某个节点，才能使项目继续推动下去。”
闫教授认为，应该抑制外国需求，并继续保持外国需求的透明度。在抑制外国需求的政策出台之前，尽管大多数房地产经纪人都公开承认外国资本在温哥华房地产市场和本地贷款中扮演着重要角色，但他还是因为敢于直言不讳而遭到抨击。
他说：”在确定全球资本如何融入或不融入我们的住房体系，以及我们为谁而建房和不为谁而建房时，有意的回避是一种糟糕的政策手段。”
退休房地产律师乌谢尔（Ron Usher）认为，外国买家禁令已经产生了重大影响，这主要体现在豪宅购买量的急剧下降上，该禁令还 “流产”了针对外国买家市场的大型项目。
他指出，外国买家禁令有很多豁免条款，因此外国资金从未被完全禁止。他认为，闫教授分析中出现的一些交易很可能是多年前的楼花预售合同，在最近几年才完成最终交易。
但他也怀疑卑诗省的交易是否被联邦政策所掩盖。他质疑该省与联邦政府之间数据共享的复杂程度，以及联邦是否会对本应被标记的交易进行审计。为了测试该系统，他试着填写了一份卑诗省财产转让税表格，并输入了属于联邦禁令范围内的详细信息。然而，他并没有收到错误信息提示。他甚至不需要填写社会保险号或个人报税号，这将使联邦政府无法出于税收目的追踪地契文件，并防止欺诈行为。
房地产律师乌谢尔最近刚从卑诗省省公证人协会总法律顾问的职位上退休，他说：”在我们努力向非居民征收适当税款的过程中，数百万甚至数十亿元的税款从指缝中溜走了。如果非居民张三花 200 万元买了一栋Point Grey社区的房子，并以 500 万元的价格出售，我希望 联邦税局马上知道。……现在的情况是，要查明某人是否为非居民，或者他们是否如实告知，非常复杂。”
“应该指出的是，联邦税局近年来进行的审查数量要高得多”。
房贷经纪人、律师和公证人没有直接的方法来验证社会保险号（SIN）或确保参与交易的人是否为加拿大居民。
房地产律师乌谢尔说：”我们制定所有这些规则的初衷是好的，但……交叉检查即便不是不可能，也是极其困难的。”
