大家都知道黄三水曾经专业投资过楼花，该挣钱的时候挣到钱了，今年往回吐了不少，但日子还能过。
这段时间为了调研市场开始向专业管理出租物业的同行学习，然后发现了令人震惊的事实。
图自微信图库
第一套房子：位于列治文，政府估价164万，房东把一楼和二楼各自出租，总租金每月3780元。
第二套房子：位于列治文，政府估价291万，房东自留了一个单独出入的一套单位，大房子的主体租给一户陪读家庭，月租金4200加元。
第三套房子，位于西温，开车到Royal Park和大统华只需要十分钟。学区好到没朋友。政府估价580万，月租金7400元。
专业投资者一看就能发现，那套最便宜的独立屋从租金上获得的现金流是最好的，租金回报率也比最高的。
但据同行介绍，估价164万的独立屋的房东是在2018年购买的物业支出包括月供、地税、维护、保险，每个月收3780元的租金后现金流依然为负。
估价291万的那套房子是老两口全款买来送给儿子的，孩子回流不住了才出租，但就这么点租金还不如把房子卖了存银行收利息。
至于第三套的业主心里火最大，他这套房子目前月租金要到12000元才能平衡现金流，原来的租客曾经最高给到8700元每月，但是年初退租了，理由是太贵。新招的租客租金不升反降，只能给到7400元，但房主还是要咬牙忍了下来。
因为这房子每空一个月，就连这7400元都收不到。由于国内的生意也不景气，这7400加元对房东也是非常重要，所以忍痛租了。
黄三水说，现在市场上甩卖豪宅的基本都是这种情况，当初豪情壮志抢offer坐等升值，结果现金流月月为负，有希望的时候可以等，但现在这个世道已经不是卖家和房东说了算，想止损唯有低价甩卖了。
2024年7月9日，加拿大媒体《Daily Hive》报道的一个交易案例就非常典型。
报道中的豪宅位于温哥华西区的haughnessy社区，这房子在市场好的时候挂牌就要被抢，但现在却让卖家硬生生亏了50万。
图自《Daily Hive》，2024年7月
数据显示，这套豪宅刚以385万加元价格成交，但细看这房的挂牌历史就知道，房主是如何挥泪割肉的。
根据交易记录，该豪宅上次成交是2017年，当时抢到的价格为4285480加元。买完一年多，房主就开始挂牌，显然是个投资客。2018年如果卖出去了，不赔不赚也还好，但当时的心气还是太高了。
最初挂牌价达到468万，这个价格还是要浮盈40万的，就这样错过了2018年出货的机会。等到2019年市场开始转向，挂牌价降到了448万，无人问津，年内挂牌价格继续降到428万，但还是没能成交，接下来的故事大家都知道了。
一等就是5年，直到不久前385万成交。算上各种成本之后，保守估计净亏50万。
报道没有提及这套独立屋是不是出租了，但黄三水估计能坚持到今天肯定是有租金撑着，只不过随着加息这位投资者的月供让他终于绝望了。
黄三水估计，这两年因为现金流为负而撑不下去的卖家会有很多，这算是一个抄底的机会，但大家对底的判断不一样，所以原则上成交价格最好不要超过2019年的水平。
但买家也要清楚一点，那就是目前市场上绝大多数的房子买到手之后都不可能靠租金实现正现金流。
