【大温好房 综述】3月19日，加拿大央行联合美联储及各大国央行抱团取暖。
具体来说，加拿大央行加入美国联邦储备委员会、英格兰银行、日本央行、欧洲中央银行、瑞士国家银行联合采取协调行动，通过常设美元互换额度安排加强流动性供应, 以缓解银行业动荡！
此外，瑞士政府说服瑞银集团以30亿瑞士法郎(32.3 亿美元)收购拥有167年历史的瑞士信贷，并承担高达54亿美元的损失，该交易由瑞士提供巨额担保,，预计将于2023年底完成。
如果说硅谷银行还是开胃小菜，那瑞信暴雷显然把很多央行都吓坏了。
3月20日，随着市场消化瑞银集团收购瑞士信贷消息并权衡美联储本周加息25个基点的可能性，金融市场走势震荡。美元指数一度下跌0.5%103.28，美股三大股指齐升，现货黄金则在飙升至2000美元上方之后大幅跳升。
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在全球采取协调行动缓解日益加剧的金融压力后，一些央行观察人士认为，美联储放弃加息的理由更加强烈。
在刚刚过去的这个周末之前，大多数经济学家一直预测美联储将在本周三将基准利率上调25个基点，至4.75%至5%的区间，以延长长达一年的抑制通胀的行动。
事态发展实际上使美联储主席鲍威尔本月早些时候提出的加息50个基点被搁置了。
加拿大监管机构则开始警告：加拿大次级贷款问题日益严重，担心加拿大会重蹈美国08次贷危机覆辙。
根据Better Dwelling报道，负责监管抵押贷款经纪的安大略省金融服务监管局 (FSRA) 最近就私人抵押贷款的风险发出了警告。他们观察到使用这些高息贷款的消费者数量激增，每月房贷金额通常只能付利息。
传统上，这些产品受到信用不良者的青睐，类似于 2008 年美国的次贷危机前夕。
与那个时期的美国非常相似，加拿大的泡沫房价吸引了拥有可靠信用的投资者，他们寻求比传统贷方所能提供的更高杠杆。
私人抵押贷款是借款人与通常不受监管的私人实体之间的贷款。贷方可以是任何可以有额外钱可以借出的个人，也可以是专门从事此类贷款的公司。
不过，它们都迎合同一类型的客户，无法获得传统融资（包括A Lender 和 B Lender）的客户。
加拿大不良信用贷款者，每月房贷通常只付利息。
这被视为加拿大对次级按揭市场的替代品， 与美国次级抵押贷款市场一样，这些高息贷款被认为供信用不良的人使用。然而，信用评分完美无缺的优质和超级优质借款人有时会落到这里， 主要是寻求比传统贷方提供更高杠杆的投资者。
加拿大人越来越多地转向私贷。
由于私人借贷基本上不受监管，因此没有一个拥有中央数据的报告机构。
虽然信息不多，但有足够的数据可以知道问题正在失控。
2016 年，私贷额度占安省贷款发放的比例不超过 5%，而到 2018 年，该省近 7% 的抵押贷款发放是私贷。
大多伦多地区的小型房地产泡沫是这一时期这一趋势的重要推手。当时，CIBC 银行得出结论， 2017 年将近七分之一 (16.2%) 的新建公寓投资者使用私贷，这个数字可能更高，因为该结论是基于支付 9% 或更多利息的账户。2017 年的隔夜利率也大大低于现在。
快进到今天，负责监管贷款经纪的安省消费者机构FSRA对此表示担忧，FSRA 研究了私贷的来源，并发现了私贷爆炸式增长。
私贷总额从 2019 年增长 72%，到 2021 年达到 224 亿加元。他们估计，2021 年安省所有抵押贷款发放中，有超过十分之一 (10.6%) 是私人贷款，比五年前翻了一番。
虽然2022 年的统计数据尚未编制，但 FSRA 相信比2021年增长更多， 他们还看到更高的利率有助于今年的进一步增长。
尽管值得注意的是，这种增长的大部分份额，以及最近在 2021 年的激增部分，都是在利率处于创纪录低位的情况下发生的，而投资者则占据了更大的市场份额。
这里出现的一个大问题是大多数人并不真正了解私人贷款的风险。
FSRA 最近委托进行的一项调查发现，大多数加拿大人 (54%) 认为，私人抵押贷款支付包括本金和利息。实际上，由于这些是临时解决方案，因此其中许多产品只是支付利息。
目前尚不清楚有多少私贷借款者是知道私人贷方可以拒绝续约，此时如果您没有制定其他备份计划，您将无法获得融资。
加拿大投资者正在转向私人贷款，就像次贷危机前的美国一样。
回到投资者，投资买家不仅是大部分公寓楼花的买主，而且还占据楼花转让（assignment ）的更大份额，试图在交楼前炒卖楼花转手出售，这些业主不必申请抵押贷款，甚至没有资格获得贷款，他们只需支付押金即可。
但是，如果不能在房产完工前出售，他们就有麻烦了。他们要么损失定金并希望不会被起诉，要么寻求融资。如果他们没有资格获得传统贷款，那么他们可能不得不选择私贷。
当然，并非每个新的房屋转让买家都是投资者。最近的新闻充斥着买家的悲惨故事，如果不通过高息私人贷款，他们将无法收楼。
例如， CBC新闻最近一篇关于一名优步司机完全有能力购买的 200 万元房屋的文章，如果没有私人贷款，可能无法交接。
多伦多星报最近也有一篇文章，讲述一个不幸的故事，包括一位买家购买了2套价值 250 万元的独立屋，给了80万押金，结果发展商将类似的房屋每套减价50万抛售，他想不要80万押金，在开发商不起诉他们的情况下离场。如果他们不能离开，他们可能会被迫借私贷。
我们这里不是在谈论那些刚需买家，而是使用私贷完成购买的实际投资者。就像我们讨论过使用私贷来交接1/7的投资公寓一样。
他们通常不是信用质量差，而是杠杆不足。
美国次贷危机期间的说法是信用不佳的人违约。实际上，拖欠率上升幅度最大的是拥有多套房屋而且信用评分为优质的投资者。
他们恰好在使用次级按揭机构，因为他们需要更多的杠杆，而传统贷款机构不会提供。
为什么投资者要承担如此多的风险？因为他们认为房地产收益的机会远远超过只付利息的高成本抵押贷款的风险。
