Pouyan Safapour 认为，纽约市的共管公寓建设模式更合理。
在纽约，开发商会先获得建设贷款与融资，待公寓建成后再进行销售。
总部位于多伦多的房地产开发公司 Devron 的总裁 Safapour 在接受《星报》采访时表示，“实际上，这比我们在这里做的要简单得多，纽约几乎所有项目都是先建后卖，他们不依赖预售。”
Devron 目前在建或筹建的项目中包含约1,100个单位，其中一个是专为租赁而建。
在大多地区（GTA），大约 70% 至 80% 的共管公寓项目必须通过预售来获得融资，其余部分则由贷款机构和开发商自有资金承担。这意味着购房者往往要在项目动工前几年就出手购买，而这一模式吸引了希望从房价上涨中获利的投资者，而不是以自住为目的的终端用户。
Safapour 认为，多伦多应该改革融资模式，效仿纽约市，以及伦敦、哥本哈根、柏林、巴塞罗那、东京、巴黎、苏黎世等世界其他城市——特别是在目前大量新建单位滞销、无人问津的背景下。
他说，“开发商大多在动工前就预售了大部分单位，造成了产品和使用者之间的脱节”。
“过去20年，公寓主要靠投机驱动销售，这产生了连锁反应。这是加拿大独有的问题——这种‘先卖再建’的模式基本上是加国特有的。”
多伦多的公寓市场正经历严重调整，自2022年2月的高峰以来价格已下跌近20%。与此同时，4月的销量同比下降了30%，创下自2010年以来的最低（除2020年疫情封锁的4月）。
其主要原因在于，市场上盖错了类型的房子。
预售市场的主力买家是投资者，他们偏好面积小的单位，因为现金流回报较好。但过去一年中，大量在疫情高峰期预售的单位竣工，随着利率上升和房价下跌，投资者试图抛售这些单位。
而终端用户并不青睐“胶囊公寓”，导致这种供应过剩。同时，许多预售买家如今也无法完成交易，甚至危及整个大楼的估值。
然而，尽管市场库存过剩，但未来公寓供应短缺已现端倪，因为缺乏预售买家导致开发商暂停新项目。
专家警告说，这将引发供应危机。
Safapour 表示，要解决住房短缺、提供合适的产品，开发商必须改变项目融资方式的思维方式。
他说，如果等到单位建成后才出售，开发商就会更加关注终端用户的需求，房屋质量也会更高、更有“价值”，因为供应是由真实自住需求决定的，而不是用于出租的投资产品。
不过，TD 银行经济学家 Rishi Sondhi 指出，这种“先建后卖”的模式也存在风险。
Sondhi 说，“这种模式对经济环境的依赖性更强，如果房子建好之后卖不出去，会加剧市场低迷，风险随之增加。”
如果建好的单位卖不出去，开发商难以偿还贷款，就可能违约。《纽约时报》2019年曾分析指出，自2013年以来纽约新建共管公寓中有约25%仍未售出。
此外，采用这种融资方式也不能保证开发商就一定会建出适销对路的房子，因此市场上仍然需要多种新建房源形式，如专为出租而建的住房、可负担住房和适合家庭的大户型单位，Sondhi 补充说。
Safapour 承认“先建后卖”的确有销售失败的风险，但他强调，这种融资模式要求开发商和贷款机构在建设前就要更加审慎地做出判断。
“在加拿大模式中，是买家或投资者在项目建设时承担风险；而纽约的模式里，承担风险的是银行或开发商。”
他补充说，“我们应当问自己：谁更有能力去判断产品、定价和市场？是银行和专业开发商，还是普通的散户投资者？”
“我认为是前者。在我们现有的加拿大模式中，风险和利润都被转嫁给了投资者和投机买家。我相信，如果改为先建后卖，那么风险和收益就由我们开发商和银行共同承担，这对整个生态系统来说更健康，最终我们会收获更高质量、更有价值、适合终端用户居住的住房。这是对公众和行业的双赢。”
