距离加拿大央行9月7日发布利率决议的时间越近，各种关于加息的预测分析也就备受关注。
多伦多独立经济研究机构Rosenberg Research & Associates Inc.的创始人David Rosenberg日前表示，加息结束的时间比市场认为的要早，明年加拿大将陷入通货紧缩。 那么，对于购房者来说，现在是不是买房的最佳时机？
图自：Financial post
专家：央行将提早结束加息
早前，各方预测加拿大央行将在9月大举加息75个基点，以遏制高居不下的通胀。但在加拿大统计局8月16日发布7月通胀7.6%，出现12个月以来首次下降之后，各方对于加息的预测开始摇摆，但普遍认为，央行将会在9月继续加息，只是加息多少分成了两派：一方认为会加息75个基准点；另一方认为，会加息50几个基准点。
就在统计局发布通胀数据的当天，加拿大央行行长Tiff Macklem在《National post》上发表的专栏文章中表示，让经济降温到足以让通胀回到 2% 是目标。“保护人们免受高通胀的最好方法是消除它。这是我们的工作，我们决心去做。周二的通胀数据让人稍稍松了一口气，但不幸的是，通胀恢复正常还需要一段时间。我们知道我们的工作还没有完成——在通胀回到 2% 的目标之前不会完成。”
从上述表述不难看出，9月再度加息已经在路上了。
那么，今年剩余时间，加拿大央行将加息多少个百分点？多伦多独立经济研究机构Rosenberg Research & Associates Inc.创始人David Rosenberg表示，加拿大央行会向美国看齐，9月的加息幅度将减至50点或25点，本轮加息就此结束。
图自：Financial post
支持这一点推断的因素是当前的经济数据。Rosenberg指出，加拿大已经处于实际衰退中，第3季度GDP可能仍有微增长，但国债收益率曲线等重要指标显示，第4季度的GDP将出现负值。
参照美国，通胀已过峰值，现在价格已经回落，包括油价、工业品等。例如，货运价格已回落至2019年疫情前的水平，经济明显放缓。
对此，他认为，通胀将会大幅下降，而在6至12个月以后，人们将会开始讨论通货紧缩的问题。
市场：楼市仍未进入买房市场
在大众来看，没有人比当下加拿大楼市中的买卖双方更加关心9月的加息了。如果加息提前结束，是否意味着楼市即将触底？随着房价的下滑，潜在的刚需买家和投资客是否可以抄底了呢？
大家都知道，在加拿大央行持续加息下，全国房屋销量持续暴跌，房价下跌，买家和卖家开始观望。这种观望逐渐冷却了年初楼市的繁荣与火热。BC省房地产协会表示，与去年同期相比，7 月房屋销售量下降42.4% 。Desjardins预测，到2023年底，加拿大房屋均价将比今年2月的峰值下降近25%。
但是否可以抄底，业内有人支持，也有人反对。
支持方认为，当下加拿大楼市已发生翻天覆地的变化，房价下跌、抢房压力小，但租房需求旺盛，何不趁着楼市“低谷”期下手呢。但反对方觉得，随着利率上升，投资炒房人群选择观望，等待房价进一步下跌。
但无论怎样，都可以从以下几个方面来看待这个问题：
一是市场是买房市场还是卖房市场？
CP24在8月4日的一篇报道中分析认为，当下的加拿大房地产行业可能还不是买方市场，但随着大多伦多和温哥华地区的房屋销售显着下降，过去几年价格快速上涨的转变正在顺利进行。
该报道认为，持续加息让人们开始重新考虑他们的购房意图。买家和他们的经纪人预计，房价可能在秋季进一步下滑，而买家则关心是否利用现有的房产做更有利的事情，比如出租，然后等待下一个有利的市场。
“更多的人不确定未来会怎样”多伦多理查兹集团（the Richards Group）的销售代表 Sabrina Cameron说，这与其说是一种悲观主义，不如说是一种“观望”。
不仅买家在观望，卖家也在观望。许多卖家发现，去年年底到今年上半年的竞购大战已经消散，一些人转向利用当下火热的租赁市场。房价虽然下跌，但租赁市场却空前火爆。
她认为，当前尚未形成买房市场。要达到买房市场的条件，市场库存水平必须达到大约六个月的供应量。但就多伦多来说，目前只有两个多月。
图自：Toronto star
二是房价是否已经触底？
销售放缓并非那么快冲击到价格。多伦多城市大学数据科学和房地产管理教授 Murtaza Haider 表示，销量放缓需要更长的时间才能冲击到房价，“价格是黏性的，当销售大幅下降时，价格不会下降那么多。”
他认为，当下房价下跌速度较慢，是因为通胀处于近 40 年来高位，贷款成本上升，劳动力短缺等因素存在。
大温哥华房地产委员会此前表示，2022年7月该地区的综合基准价格超过 120 万加元，比 2021 年 7 月上涨约 10%，比 2022 年 6 月下降 2%。
而7月所有房产类型的销售与活跃挂牌比率为 18.3%。分析师认为，在该比率持续低于 12% 之前，房价不会出现下行压力。
三是楼市会不会崩盘？
《Toronto star》报道认为，尽管专家预测房地产市场下滑可能是 40 年来最严重的一次，但仍有两个因素会让市场免受全面崩盘：移民和加拿大人喜欢独居或小家庭生活。
图自：Toronto star
西方大学（ Western University）社会学副教授兼该中心主任 Kate Choi认为，如果移民率和当前家庭模式变化持续存在，可能不会在中长期内出现房市崩盘。
加拿大皇家银行经济学家、该报告的合著者 Carrie Freestone 表示，崩盘是指房价下跌约 30% 且住房需求完全消失的情况。
该银行预测，在此修正期间，基准价格将下跌 13%，远低于崩盘的 30% 门槛。
加拿大皇家银行 8 月 17 日发布的报告中称，2016 年至 2021 年间，加拿大的平均家庭人数减少了0.02 人。由于年轻人选择开始新的生活，2016 年至 2021 年间，全国诞生了 140,000 个新家庭。
“更多的家庭意味着这些家庭将需要更多的住房，” Choi认为，这反过来将对房价施加上行压力。
另外，新移民的大量涌入也会增加更多住房需求。到2024 年新增 130 万永久居民，也就是大约增加约 555,000 个新家庭，也将有助于推动住房需求并“遏制住房螺旋上升”。
基于这个观点，也就是说楼市低谷不会持续太久。Royal LePage 首席执行官兼总裁 Phil Soper 预计，随着人们开始适应新的利率水平，房地产市场将在 2023 年春季出现回升。
权衡：购房必须考虑市场和个人因素
房地产市场处于不断变化的状态，跟整体经济状况、利率、建筑材料成本等密切相关。购房者在购房时需要考虑一定要综合考虑市场因素和特定的个人因素，做出最有利于自己的选择。
图自：CTV news
购房时必须考虑的市场因素：
1.利率和通货膨胀。
大约87% 的购房者会贷款卖房。如果打算贷款买房，那必须考虑利率因素。毕竟买房不是一锤子买卖，付完首付之后，长达数十年的按揭也必须权衡。
另外，加拿大当前通胀率为 7.6%（截至 2022 年 7 月），加拿大银行（BoC）已通过将联邦隔夜利率提高至 2.5% 来推动量化紧缩政策。贷款购房，就意味着要承担更高的利率和月供。
图自：CTV news
2.卖方市场与买方市场
在买方市场期间，待售房屋更多。而在卖方市场中，找房的人会多于市场上可供的房屋数量。根据 Wowa 收集的 MLS 数据， 目前加拿大还没有进入买方市场。参照销售与新上市比率 (SNLR) ，如果低于 40%，则为买方市场，目前仍高于该标准。
购房时必须考虑的个人因素：
1.信用评分
大多数银行希望看到贷款申请者至少有 600 信用评分。如果分数低于 600，可能很难找到与贷款方。如果坚持贷款，可能意味着更高的利率。所以，无论信用有多好，都必须每月检查一次以确保帐户没有欺诈行为。
2.收入情况
在确定是否有资格获得住房贷款时，大多数贷方希望看到申请者有可靠的收入来源，以便能够确保每月还款。此外，他们还将通过查看申请者是否按时支付账单以及是否有可接受的债务水平等，来了解申请者的财务状况。
3.有多少首付
大多数银行要求的最低首付是房屋总价值的5%。但是，许多银行可能会要求借款人首付 10%。
那么，再回到文章开头的问题，现在买房是明智之举吗？
CTV news上这篇文章的笔者认为，虽然没有人能够确切地预测会发生什么，但由于利率价格上涨，房价很可能会继续面临下行压力，应该等待市场更多转向买方市场并且在购买之前价格进一步回落再下手。当然，这取决于您要在哪个城市购买，加拿大不同的住房地区对市场走势的反应会有很大不同。所以，还需要密切留意想购买房产的地区，接下来几个月的政策和市场变化，做一个综合选择。
