一个接受过良好教育，且经商有道的华人在晚年时倾尽积蓄购买了美国12套房产当包租公，但最终的结果却是所有房子被一一法拍。
最终，这位老人在2022年5月16日于加州洛杉矶的华人教堂里向其他老人发泄了心中的愤懑，一阵枪声过后导演了1死5伤的惨剧。
黄三水说，这个案例发生在美国，但足以警示所有在加拿大利用金融杠杆的房地产投资人。
当加拿大国债利率已经升高到3%以上的时候，所有投资人都要明白一点，哪怕是几个月的现金流断裂，也足以导致一次成功的长线投资演变成短期灾难。
案例的主人公叫周文伟，案发时68岁，
图自法庭文件
他曾任教于辅仁大学，也是小有成就的商人，55岁的时候就已经实现财富自由。
2009年，周文伟卖掉在家乡的全部产业，换成现金前往美国养老。此时，次贷危机余波未了，美国房价正处在历史低点。
作为一名中国移民，对房地产有天生的敏感嗅觉，在历史低点抄底了拉斯维加斯的12套房产。
黄三水说，买房的时机无可挑剔，可以说是2008年以来北美房产最好的买点没有之一，所有在那段时间抄底的买家都赚翻了。
但是！
周文伟高估了自己的现金流和资产管理能力。他用足了杠杆买下12套房，原指望以房养老，但不曾想美国的经济在危机中复苏后，富人更富穷人更穷，12套出租房难免遇到无良租客，而无良租客意味着周文伟的实际租金收入达不到完全覆盖房贷的预期。
如果周文伟投资的是6套而不是12套房，那这也不算问题，因为周文伟自己有流动资金可以在现金流为负的时候过渡一下，不至于出现欠贷的问题。
黄三水说，加拿大和美国一样，养房的成本很高，在不计算房贷的情况下，养1卧室的二手公寓每年不算还贷也要小1万元成本，（地税、物业费、保险、维护），所以买家必须在收不上来房租的时候有钱还贷并支付各种账单，否则短期的资金困难可能导致房产被法拍。
众所周知，2022年3月，一位美国华裔女博士在家被警察打死，就是因为她欠缴物业费，物业依法把她的房子拍卖，卖完之后就叫警察上门将她赶走，结果她死活不肯，警察就开枪了。
加拿大司法系统对被法拍业主会客气点，不至于业主不肯走就被乱枪射杀。但鸡飞蛋打的本质并无差别。
在租金收入不稳定的情况下，周文伟终于把自己干成了负现金流。而银行不会宽容任何贷款人欠钱不还，于是已经没有赚钱能力的他眼睁睁看着法院拍卖掉他一套又一套房产抵债。
其实到了这个程度，周文伟也还很乐观，他根据自己的收入情况向政府申请救助，但万万没想到，因为自己曾经购买过12套房产，所以没资格申领救济，被最后一根稻草压垮的周文伟在2022年5月16日默默走进教堂，然后锁上门掏出两把枪……
当然，像周文伟这么极端的案例非常罕见，大部分投资失败的人宣布破产也就完了。虽然再过不了有钱人的日子，至少吃吃喝喝还是有保障的。
当地时间6月8日，BMO在一份报告中警告所有使用抵押贷款投资房产的买家，加拿大为期15年的廉价资金时代结束了。
图自微信图库
BMO在报告中指出，商业银行贷款利率除了参考加拿大央行的基准利率之外，还要参考加拿大政府5年期债券收益率。
而目前的5年期债券收益率已经摸高到3.185%，这也是过去15年以来的最高点，如果该债券收益率稳定在这个水平，意味着商业银行5年期固定期限抵押贷款利率将升高到5%以上。
黄三水说，BMO的意思是让大家拍着钱包好好想想，如果借钱的利息是5%，那还有没有必要炒房。
BMO高级经济学家Robert Kavcic表示，整整一代人都认为廉价货币是新常态。但实际上，这更像是一场为期 15 年的实验。现在实验结束了！
